Απροσδιόριστο παραμένει το αύριο της ελληνικής αγοράς κατοικίας, μετά από την αναμενόμενη διόρθωση της αγοράς, τα νέα φορολογικά μέτρα και τις ρυθμίσεις σε πολεοδομικό και αναπτυξιακό επίπεδο που επιβάλλει η εφαρμογή νέου παραγωγικού μοντέλου.
Στη μεριά των κερδισμένων φαίνεται να βρίσκονται οι υποψήφιοι αγοραστές (buyers market) και προφανώς χαμένοι οι εργολάβοι - κατασκευαστές.
Είναι όμως τόσο απλά τα συμπεράσματα στη μεταβατική περίοδο που διανύουμε;
Προφανώς όποιος διαθέτει ρευστότητα μπορεί σήμερα να αγοράσει ευκαιρίες. Και ως ευκαιρία ορίζουμε πράξη που έγινε πριν ένα μήνα στο Λαγονήσι, όπου πουλήθηκε οικόπεδο 9 στρεμμάτων με κτίσμα 250 τμ. στην εξευτελιστική τιμή των €200.000.
Τι κέρδος μπορεί να αποκομίσει ο αγοραστής σε ένα χρόνο μεταπουλώντας το ακίνητο;
Θεωρητικά πολύ μεγάλο. Ποιος όμως θα είναι ο νέος αγοραστής;
Σίγουρα όχι ο άνθρωπος της διπλανής πόρτας, που πασχίζει να εξοφλήσει το δάνειο, να πληρώσει το χαράτσι, το ΦΑΠ για το σπίτι στο χωριό και όλες τις γνωστές ιστορίες που στήνουν τις «έρευνες εντυπώσεων» οι οποίες κατακλύζουν τα ΜΜΕ, χωρίς να προσεγγίζουν στο ελάχιστο την προοπτική του χώρου.
Ο εν δυνάμει νέος αγοραστής θα έχει την οικονομική επιφάνεια να «μοιραστεί» -τουλάχιστον - την ευκαιρία του πρώτου, απομειώνοντας σημαντικά τον όρο ευκαιρία.
Με την ίδια προσέγγιση, αν κάποιος αγοράσει σε μια μεσοαστική συνοικία της Αθήνας σήμερα ένα ακίνητο, για το οποίο ο κατασκευαστής ζητούσε πριν πέντε χρόνια €4500/τμ. και σήμερα το προσφέρει στις €2200/τμ., από επενδυτικής άποψης και δεδομένου ότι το προφίλ του αγοραστικού κοινού στη συγκεκριμένη τοποθεσία δεν έχει μεταβληθεί, δεν θα μπορέσει να επωφεληθεί από τη μεταπώληση με τιμές αναφοράς του 2007. Εδώ μπαίνει η έννοια του new normal, και μετατοπίζει το σημείο αναφοράς.
Ο κατασκευαστής των νεόδμητων διαμερισμάτων, που δεν κατάφερε να τα προωθήσει στην αγορά την τελευταία 5ετία, είναι σχεδόν κατεστραμμένος, καθώς δεν μπορεί ούτε το κόστος αντικατάστασης του γηπέδου να καλύψει.
Το ορόσημο του ΦΠΑ
Δεν αναφερόμαστε στην περίπτωση που δανείστηκε για να εκδώσει άδειες με το καθεστώς προ ΦΠΑ, που έστειλε στο Θεό την οικοδομική δραστηριότητα μετά το Δεκέμβριο του 2005. Παρά το γεγονός ότι αυτές οι άδειες υλοποιήθηκαν εν μέρει και κάποιες από αυτές πήραν παράταση ισχύος, λόγω κρίσης το 2009, οι έρευνες δεν διευκρινίζουν αν το περιβόητο απόθεμα των νεόδμητων απούλητων κατοικιών, που κινείται από 150.000 - 250.000 διαμερίσματα ανάλογα με τον αναλυτή, περιλαμβάνει και εκείνα που δεν εμπίπτουν σε καθεστώς ΦΠΑ.
Οι ενεργειακές προδιαγραφές
Το 2018 αρχικά, σίγουρα όμως το 2021 μετά την αναθεώρηση των στόχων από την ΕΕ, τα κτήρια οφείλουν να τείνουν σε μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα. Για οποίους το 2018 αποτελεί... μέλλον μακρινό, ας αναλογιστούν το αυτοκίνητο τους σήμερα σε σχέση με το ίδιο μοντέλο που πιθανόν να κυκλοφορούσε στην αγορά πριν μια πενταετία. Το ίδιο αυτοκίνητο, καμιά όμως σχέση με το σημερινό. Και επειδή το ακίνητο στην Ελλάδα παύει πλέον να είναι τόσο... ακίνητο, είναι σίγουρο ότι ένα νεόδμητο που δεν έχει ακόμη πουληθεί απαξιώνεται με ρυθμούς που αγγίζουν την ταχύτητα του φωτός.
Ποια υλικά, ποιες προδιαγραφές, ποιες ανάγκες (μέγεθος, τοποθεσία, ευελιξία χώρων, τεχνολογικές υποδομές) παραμένουν σταθερά για μια δεκαετία όταν μάλιστα έχει αλλάξει ριζικά το θεσμικό πλαίσιο που προδιαγράφει τις κατασκευές;
Πως, πόσο και από ποιον χρηματοδοτείται η απόκτηση στέγης;
Ένα ερώτημα που βάζει σε παράλληλη μοίρα εκείνους που δανείστηκαν για να αποκτήσουν στέγη κοντά στο σκάσιμο της φούσκας με εκείνους που από απληστία πολλαπλασίασαν τις εργασίες τους για να πουλήσουν σπίτια σε... μωρά και συνταξιούχους. Και στο παιχνίδι οι τράπεζες, που χάριζαν κεφάλαια -σα να' ταν κάρτες- χωρίς καμιά εξασφάλιση.
Αν σε όλα αυτά προσθέσεις το σαθρό θεσμικό πλαίσιο και την αδιαφάνεια της ελληνικής αγοράς είναι σαφές πως σήμερα η Κυβέρνηση χρησιμοποιεί τις αντικειμενικές τιμές, καθώς έχουν σημαντικά υπερβεί τις εμπορικές για να εισπράξει αυτά που χρόνια επιμελώς ατημέλητα απέκρυπταν οι συναλλασσόμενοι στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Μετρώντας την αγορά κατοικίας, η έκθεση της Deutsche bank έβαλε στο τραπέζι τον όρο προσιτότητα (affordability). Ένας από τους παράγοντες που καθορίζουν την αγορά είναι οι αποδοχές των εργαζομένων. Με βάση αυτό όπως φαίνεται και στα συμπεράσματα της έρευνας καθώς η αγοραστική δύναμη των ελλήνων μειώνεται η αγορά κατοικίας θα ακολουθεί την ίδια πορεία μέχρι και το 2016.
Ένα τελευταίο ζήτημα είναι και η αλλαγή των δομικών συστημάτων και της πολεοδομικής νομοθεσίας, που έρχονται να απαξιώσουν το υφιστάμενο απόθεμα και να εισάγουν εργαλεία όπως το άρθρο 10 του ΝΟΚ, που δίνει κίνητρα συγχώνευσης οικοπέδων, αύξησης ύψους, αποσφράγιση του εδάφους και παραχώρησης έκτασης για κοινωφελείς σκοπούς.
Όλα τα παραπάνω οδηγούν σε μια νέα αγορά που προβάλλει μέσα από τη νέα τεχνική, που το τρισδιάστατο καλούπι τυπώνεται στο εργοτάξιο και η κατοικία δεν υπάρχει λόγος να αποτελεί προσωπικό περιουσιακό στοιχείο. Μπορεί να παράγεται από την εταιρεία ανάπτυξης, να ανήκει σε μια ΑΕΕΑΠ, που θα εξασφαλίζει τις απαιτούμενες χρηματοροές για το ασφαλιστικό Ταμείο και να καταβάλλεται ενδεικτικό τίμημα για την χρήση από τον ενοικιαστή. Σε ένα κράτος, που θα καλύπτει τις κοινωνικές παροχές που απαιτούν οι πολίτες του.
