Μιχάλης Σεϊτανίδης
Αρχιτέκτων ΕΜΠ
Ας κάνουμε μία απλή σκέψη: Πόσο θα μπορούσε να πωληθεί ένα αγροτεμάχιο 500 τ.μ. με αυθαίρετο κτίσμα 120 τ.μ. στο Πόρτο Ράφτη σε σχετικά καλή θέση: Απάντηση 0 ευρώ. Ή καλύτερα δεν θα μπορούσε να πωληθεί καθόλου αν δεν κατεδαφίζαμε το αυθαίρετο.
Πόσο όμως θα μπορούσε να πωληθεί μία νόμιμη μονοκατοικία 120 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. στο Πόρτο Ράφτη; Το λιγότερο 300.000 ευρώ! Αν αφαιρέσουμε 12.000 το πιθανό πρόστιμο τότε απομένουν 288.000 ευρώ.
Αυτό το απλό παράδειγμα αποδεικνύει ότι βρισκόμαστε μπροστά στο πρώτο ανταποδοτικό χαράτσι που έχει επιβληθεί από την αρχή του μνημονίου. Φοβάμαι ότι θα είναι και το μοναδικό που θα προκύψει μέχρι την έξοδο μας από την κρίση.
Ένα ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ή χρήση, ακόμη και αν αυτό το γεγονός δεν έχει γίνει γνωστό από την πολιτεία μέσω μίας καταγγελίας, είναι κατ' ουσίαν ανύπαρκτο. Ο ιδιοκτήτης πέρα από την προσωρινή χρήση δεν έχει κανένα άλλο εμπράγματο δικαίωμα πάνω στην ιδιοκτησία του. Το πρόβλημα επεκτείνεται και στο οικόπεδο αφού και αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς να έχει γκρεμιστεί το αυθαίρετο.
Δεν μπορεί να την μεταβιβάσει, να την δωρίσει στα παιδιά του, να την καταθέσει ως υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης για να πάρει δάνειο. Αν πραγματοποιηθεί συμβολαιογραφική πράξη τότε υπάρχει κίνδυνος αυτή να ακυρωθεί και να επιβληθούν κυρώσεις τόσο στο συμβολαιογράφο όσο και στο μηχανικό που συντάσσει το σχέδια.
Οι πράξεις που γίνονται τα τελευταία χρόνια με το σκεπτικό ότι εφ' όσον δεν δηλώνεται το αυθαίρετο τμήμα, ο συμβολαιογράφος δεν φέρει ευθύνη, θα δυσκολευτούν ακόμη περισσότερο με τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης που ήδη απαιτούνται και δείχνουν την πραγματική εικόνα του κτιρίου. Στο νέο διάταγμα θα απαιτείται βεβαίωσης μηχανικού για την οποιαδήποτε δικαιοπραξία σε κάθε ακίνητο, πράγμα που καταργεί οριστικά την παραπάνω παρατυπία και καθιστά πλέον αδύνατη την μεταβίβαση αυθαιρέτου.
Το ακίνητο δεν μπορεί να συντηρηθεί με νόμιμο τρόπο (’δεια επισκευών, Εργασίες μικρής κλίμακας), ούτε να αποκτήσει βασικές λειτουργίες όπως πχ η σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτροδότησης και αποχέτευσης.
Ακόμη και αν δεν έχει υποστεί καταγγελία, ο ιδιοκτήτης είναι υπό συνεχή "ομηρεία" από κάθε γείτονα, κάτοικο ή υπηρεσία της περιοχής του που είτε θεωρεί ότι ζημειώνεται από την ύπαρξη του αυθαιρέτου, είτε αποσκοπεί σε κάποιο ιδιοτελές όφελος, είτε ακόμη επιδιώκει να βλάψει τον ιδιοκτήτη, από φθόνο ή άλλη αιτία.
Αν υποστεί καταγγελία και έχει πρόσφατο αυθαίρετο, το πρόστιμο είναι δυσβάσταχτο και η κατεδάφιση , ιδιαίτερα με το νέο νομικό πλαίσιο, είναι αναπόφευκτη.
Όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε μεγάλο οικονομικό και κοινωνικό κόστος που δεν μπορεί να συγκριθεί σε καμία περίπτωση με το κόστος που θα απαιτηθεί για την "τακτοποίηση" ή "νομιμοποίηση" που επιτρέπεται πλέον με το νέο νομοσχέδιο.
Με την Νομιμοποίηση αυθαιρέτου το προηγούμενο καθεστώς εκκρεμότητας θα αλλάξει ριζικά. Το ακίνητο θα καταγραφεί πλέον επίσημα στα αρχεία της πολιτείας (αρχικά για τα επόμενα 30 χρόνια), και ο ιδιοκτήτης του θα έχει όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τους κανόνες της αστικής ιδιοκτησίας.
Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα επισπεύδεται η υποχρέωση, σε όλους τους Δήμους που έχουν δηλωθεί αυθαίρετα, να ολοκληρώσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό με την έγκριση ΓΠΣ ή την αναθεώρηση και επέκταση εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, σε 10 χρόνια. Με τα σχέδια αυτά θα καθοριστούν οι ζώνες όπου θα επιτραπεί η δόμηση, η αρτιότητα των οικοπέδων και ο συντελεστής δόμησης.
Όσα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν ενταχτούν σε αυτές τις ζώνες, θα μπορούν να διατηρηθούν αφού αποκτήσουν έκταση ίση με το εμβαδόν που υπολείπεται για την αρτιότητά τους, από όμορα οικόπεδα ή και από άλλα μη όμορα οικόπεδα που ευρίσκονται σε άλλη περιοχή του ιδίου Δήμου. Με αυτό τον τρόπο θα έχουν επιτύχει απόλυτα ισοδύναμο αποτέλεσμα με την εντός σχεδίου δόμηση, και μόνιμη νομιμοποίηση για πάντα.
Αρχιτέκτων ΕΜΠ
Ας κάνουμε μία απλή σκέψη: Πόσο θα μπορούσε να πωληθεί ένα αγροτεμάχιο 500 τ.μ. με αυθαίρετο κτίσμα 120 τ.μ. στο Πόρτο Ράφτη σε σχετικά καλή θέση: Απάντηση 0 ευρώ. Ή καλύτερα δεν θα μπορούσε να πωληθεί καθόλου αν δεν κατεδαφίζαμε το αυθαίρετο.
Πόσο όμως θα μπορούσε να πωληθεί μία νόμιμη μονοκατοικία 120 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. στο Πόρτο Ράφτη; Το λιγότερο 300.000 ευρώ! Αν αφαιρέσουμε 12.000 το πιθανό πρόστιμο τότε απομένουν 288.000 ευρώ.
Αυτό το απλό παράδειγμα αποδεικνύει ότι βρισκόμαστε μπροστά στο πρώτο ανταποδοτικό χαράτσι που έχει επιβληθεί από την αρχή του μνημονίου. Φοβάμαι ότι θα είναι και το μοναδικό που θα προκύψει μέχρι την έξοδο μας από την κρίση.
Ένα ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ή χρήση, ακόμη και αν αυτό το γεγονός δεν έχει γίνει γνωστό από την πολιτεία μέσω μίας καταγγελίας, είναι κατ' ουσίαν ανύπαρκτο. Ο ιδιοκτήτης πέρα από την προσωρινή χρήση δεν έχει κανένα άλλο εμπράγματο δικαίωμα πάνω στην ιδιοκτησία του. Το πρόβλημα επεκτείνεται και στο οικόπεδο αφού και αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς να έχει γκρεμιστεί το αυθαίρετο.
Δεν μπορεί να την μεταβιβάσει, να την δωρίσει στα παιδιά του, να την καταθέσει ως υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης για να πάρει δάνειο. Αν πραγματοποιηθεί συμβολαιογραφική πράξη τότε υπάρχει κίνδυνος αυτή να ακυρωθεί και να επιβληθούν κυρώσεις τόσο στο συμβολαιογράφο όσο και στο μηχανικό που συντάσσει το σχέδια.
Οι πράξεις που γίνονται τα τελευταία χρόνια με το σκεπτικό ότι εφ' όσον δεν δηλώνεται το αυθαίρετο τμήμα, ο συμβολαιογράφος δεν φέρει ευθύνη, θα δυσκολευτούν ακόμη περισσότερο με τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης που ήδη απαιτούνται και δείχνουν την πραγματική εικόνα του κτιρίου. Στο νέο διάταγμα θα απαιτείται βεβαίωσης μηχανικού για την οποιαδήποτε δικαιοπραξία σε κάθε ακίνητο, πράγμα που καταργεί οριστικά την παραπάνω παρατυπία και καθιστά πλέον αδύνατη την μεταβίβαση αυθαιρέτου.
Το ακίνητο δεν μπορεί να συντηρηθεί με νόμιμο τρόπο (’δεια επισκευών, Εργασίες μικρής κλίμακας), ούτε να αποκτήσει βασικές λειτουργίες όπως πχ η σύνδεση με τα δίκτυα ύδρευσης, ηλεκτροδότησης και αποχέτευσης.
Ακόμη και αν δεν έχει υποστεί καταγγελία, ο ιδιοκτήτης είναι υπό συνεχή "ομηρεία" από κάθε γείτονα, κάτοικο ή υπηρεσία της περιοχής του που είτε θεωρεί ότι ζημειώνεται από την ύπαρξη του αυθαιρέτου, είτε αποσκοπεί σε κάποιο ιδιοτελές όφελος, είτε ακόμη επιδιώκει να βλάψει τον ιδιοκτήτη, από φθόνο ή άλλη αιτία.
Αν υποστεί καταγγελία και έχει πρόσφατο αυθαίρετο, το πρόστιμο είναι δυσβάσταχτο και η κατεδάφιση , ιδιαίτερα με το νέο νομικό πλαίσιο, είναι αναπόφευκτη.
Όλα τα παραπάνω μεταφράζονται σε μεγάλο οικονομικό και κοινωνικό κόστος που δεν μπορεί να συγκριθεί σε καμία περίπτωση με το κόστος που θα απαιτηθεί για την "τακτοποίηση" ή "νομιμοποίηση" που επιτρέπεται πλέον με το νέο νομοσχέδιο.
Με την Νομιμοποίηση αυθαιρέτου το προηγούμενο καθεστώς εκκρεμότητας θα αλλάξει ριζικά. Το ακίνητο θα καταγραφεί πλέον επίσημα στα αρχεία της πολιτείας (αρχικά για τα επόμενα 30 χρόνια), και ο ιδιοκτήτης του θα έχει όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τους κανόνες της αστικής ιδιοκτησίας.
Για τα εκτός σχεδίου ακίνητα επισπεύδεται η υποχρέωση, σε όλους τους Δήμους που έχουν δηλωθεί αυθαίρετα, να ολοκληρώσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό με την έγκριση ΓΠΣ ή την αναθεώρηση και επέκταση εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, σε 10 χρόνια. Με τα σχέδια αυτά θα καθοριστούν οι ζώνες όπου θα επιτραπεί η δόμηση, η αρτιότητα των οικοπέδων και ο συντελεστής δόμησης.
Όσα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν ενταχτούν σε αυτές τις ζώνες, θα μπορούν να διατηρηθούν αφού αποκτήσουν έκταση ίση με το εμβαδόν που υπολείπεται για την αρτιότητά τους, από όμορα οικόπεδα ή και από άλλα μη όμορα οικόπεδα που ευρίσκονται σε άλλη περιοχή του ιδίου Δήμου. Με αυτό τον τρόπο θα έχουν επιτύχει απόλυτα ισοδύναμο αποτέλεσμα με την εντός σχεδίου δόμηση, και μόνιμη νομιμοποίηση για πάντα.
