Η βελτίωση των αποδόσεων, στο 9,75%, και η αλλαγή νομικού καθεστώτος στα εμπορικά ακίνητα, θα συμβάλλουν στη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος. Η δυσπιστία των αγορών ως προς την διαχείριση του ελληνικού χρέους έχει απομακρύνει κάθε επενδυτικό ενδιαφέρον από την Ελλάδα, με αποτέλεσμα στο διάστημα 2009-2011 η καταγεγραμμένη ύφεση να ξεπερνάει το 10,5% του ΑΕΠ, και η ανεργία να φτάνει το 19,5%.
Η χώρα βρίσκεται εδώ και 4 χρόνια σε ύφεση. Υποχωρεί η επιχειρηματική εμπιστοσύνη και μειώνεται συνεχώς το διαθέσιμο εισόδημα. Ο δείκτης οικονομικού κλίματος στην Ελλάδα για τον Φεβρουάριο παρέμεινε στις 74,9 μονάδες, με την καταναλωτική πίστη να επιδεινώνεται, καθώς οι προσδοκίες, στο λιανεμπόριο και στις υπηρεσίες, για τους επόμενους μήνες είναι απαισιόδοξες. Η εποχή που η οικονομική ανάπτυξη στην Ελλάδα υπερέβαινε τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, δυστυχώς έχει παρέλθει.
Ο τομέας των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα γνώρισε μεγάλη άνθηση στις αρχές του 2000, όταν ξεκίνησαν σαν εμπορικές στοές δίπλα σε υπεραγορές σούπερ μάρκετ. Το πρώτο εμπορικό κέντρο «The Mall Athens» άνοιξε το 2005. Ακολούθησαν άλλα κέντρα στο λεκανοπέδιο με διαφορετικό βαθμό επιτυχίας. Παρά την επιθετική πολιτική των περασμένων ετών, οι ξένοι επενδυτές έχουν αποχωρήσει. Το ζητούμενο, πλέον, σύμφωνα με την Lang LaSalle, είναι το σημείο προσέγγισης μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Σύμφωνα με τους οίκους αξιολόγησης, οι προσδοκίες των επενδυτών σε επίπεδο αποδόσεων ομαδοποιούνται ως εξής: Κέντρο Αθήνας 8,8%, Βόρεια Αθήνα 9,25%, Άλλες περιοχές 9,75%. Τόσο σε απόλυτους όσο και σε σχετικούς όρους, η Ελλάδα θεωρείται ότι διαθέτει χαμηλή προσφορά χώρων. Έχει όμως εμπορικές γειτονιές που κρατάνε ακόμη παρά τις δυσκολίες.
Η σημερινή οικονομική ύφεση, όπως είναι φυσικό, έχει επηρεάσει τα εμπορικά κέντρα, εξαιτίας της πτώσης της ιδιωτικής κατανάλωσης, αρχής γενομένης από το 2009, για να συνεχιστεί και τη διετία 2010-2011. Στελέχη του οίκου αξιολόγησης Savills εκτιμούν ότι η κάμψη δεν είναι εξίσου αποθαρρυντική στα εμπορικά κέντρα, τα οποία εξακολουθούν να κερδίζουν μερίδιο αγοράς από τα παραδοσιακά καταστήματα, καθώς προσφέρουν ασφαλές περιβάλλον και χαμηλότερο κόστος (πλην εργασίας). Είναι χαρακτηριστικό ότι οι πωλήσεις λιανικής σημείωσαν μεγαλύτερη κάμψη στους σημαντικούς εμπορικούς δρόμους, σε αντίθεση με τα ώριμα εμπορικά κέντρα, όπου η κάμψη κυμαίνεται από 10%-15% του τζίρου.
Το συνολικό απόθεμα μεγάλων εμπορικών αναπτύξεων ξεπέρασε τα 1.050.000 τ.μ. το ‘11. Αυτό σηματοδοτεί αύξηση του αποθέματος κατά 5% σε σχέση με το ‘10, και ουσιαστικά προέρχεται από μια ανάπτυξη μεγάλης κλίμακας στην Αττική, δηλαδή αυτή του McArthur Glenn - Smart Park. Η αύξηση των εμπορικών κέντρων έχει οδηγήσει σε αύξηση των διατιθέμενων τ.μ. στα επίπεδα των 51-52 τ.μ./1.000 κατοίκους. Περίπου 90% του αποθέματος εμπορικών χώρων συγκεντρώνεται γύρω από την Αθήνα
Ενοίκια - προσφορές.
Τα επίπεδα των ενοικίων είναι χαμηλότερα ή, στην καλύτερη περίπτωση, σταθερά το ‘11, καθώς οι ιδιοκτήτες αγωνίζονται να διατηρήσουν τους χρήστες με διάφορα κίνητρα. Μειώσεις ενοικίων της τάξης του 10% παρατηρούνται στα εμπορικά κέντρα, ενώ 20% στα ενοίκια μεγάλης κλίμακας εμπορικών καταστημάτων. Σε πολλές περιπτώσεις, η υποτονική δραστηριότητα των εμπορικών κέντρων έχει οδηγήσει τους διαχειριστές τους σε προσφορές μεγάλων περιόδων rent-free, προκειμένου να κρατήσουν τους ενοικιαστές, καθώς δεν μπορούν να βρεθούν εύκολα καινούργιοι.
Επίσης οι ιδιοκτήτες είναι διατεθειμένοι να διαπραγματευτούν την καταβολή μισθώματος μόνο βάσει τζίρου, είτε ακόμη και την πλήρη κάλυψη των κοινοχρήστων εξόδων που συνήθως είναι ένα σημαντικό ποσό για τους καταστηματάρχες των εμπορικών κέντρων. Άλλωστε, είναι ελάχιστα τα νέα σήματα που εμφανίστηκαν στην ελληνική αγορά (Shana, Li-Ning & Fabriano). Από την άλλη, οι αναπτυσσόμενες αλυσίδες που εμφανίζουν σχετική κινητικότητα ανήκουν κυρίως στον κλάδο τροφίμων-εστίασης, όπως φούρνοι, καφέ, ζαχαροπλαστεία, delicatessen (Απολλώνιο, Χωριάτικο, Βενέτης, Max Perry, Μπαλάσκας).
Στην περίοδο της ύφεσης είναι πλέον γεγονός ότι τόσο οι ελληνικές όσο και οι ξένες αλυσίδες (Carrefour, Media Market, Κωτσόβολος, Praktiker, Zara) που προκάλεσαν τη μεγάλη αλλαγή στα μισθώματα, εξακολουθούν και καθοδηγούν την αγορά. Με τις επαναδιαπραγματεύσεις έφεραν αισθητή μείωση στα μισθώματα (20-30%), ενώ πέτυχαν και την εξάλειψη του «αέρα». Είναι χαρακτηριστικό πως οι καλύτεροι εμπορικοί δρόμοι της Αθήνας έχουν χάσει περίπου 25% της μισθωτικής τους αξίας. Πρέπει να σημειωθεί ότι δεν υπάρχουν επαρκή συγκριτικά στοιχεία, ώστε να υποστηρίξουν ακόμη και αυτά τα χαμηλότερα επίπεδα.
Νέες καταναλωτικές συνήθειες.
Δεδομένου ότι και το Διαδίκτυο έχει συμβάλει στην αλλαγή καταναλωτικών συνηθειών σε ευρωπαϊκό, και όχι μόνο, επίπεδο, οι διεθνείς μελέτες προβλέπουν αλλαγές ακόμη και στον τρόπο και τον τόπο των αγορών, καθώς τα εμπορικά κέντρα, τουλάχιστον στην Ευρώπη, περνούν σε νέα εποχή. Πιστωτικές κάρτες και ηλεκτρονικά μέσα θα συμβάλλουν στο υπό διαμόρφωση τοπίο, έστω κι αν απαιτηθεί χρόνος.
Πηγή www.isotimia.gr
