"Παρά τις αμφιβολίες που εγείρονται από πολλές πλευρές, ένας καλά σχεδιασμένος φόρος στην ακίνητη περιουσία είναι απαραίτητος, ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Ελλάδα στην οποία, έως την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ, τα έσοδα από τους φόρους στην περιουσία ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτα" αναφέρουν στο εβδομαδιαίο δελτίο οικονομικών εξελίξεων οι αναλυτές της Alpha Bank.Όσον αφορά τη δέσμευση και την ανακοινωθείσα πρόθεση της κυβέρνησης για την εισαγωγή του νέου ενιαίου φόρου στην ακίνητη περιουσία (ΕΦΑΠ), σε
αντικατάσταση των αντίστοιχων φόρων που εφαρμόζονται τα τελευταία έτη, σημειώνουν οι αναλυτές ότι, "ο ΕΦΑΠ θα πρέπει να εφαρμοστεί με τέτοιο τρόπο
ώστε αφενός να εξασφαλίζει τα αναγκαία έσοδα στην κυβέρνηση, ύψους άνω των 3,2 δις ευρώ (1,6% του ΑΕΠ) ετησίως σε μόνιμη βάση και, αφετέρου να μην
αποτρέπει τις επενδύσεις και την αναζωπύρωση των συναλλαγών στην πολύπαθη αγορά ακινήτων της χώρας μας. Παρά τις αμφιβολίες που εγείρονται από πολλές πλευρές, ένας καλά σχεδιασμένος φόρος στην ακίνητη περιουσία είναι απαραίτητος, ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Ελλάδα στην οποία, έως την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ, τα έσοδα από τους φόρους στην περιουσία ήταν ουσιαστικά ανύπαρκτα, ενώ και τα έσοδα από τον φόρο εισοδήματος και από τον ΦΠΑ καταρρέουν από το 2002 έως σήμερα".
Μάλιστα, τονίζουν ότι, το ανωτέρω εξαιρετικά φιλόδοξο αποτέλεσμα της είσπραξης των αναγκαίων εσόδων χωρίς να καθηλώνεται σε πλήρη αδράνεια η αγορά ακινήτων δεν είναι ακατόρθωτο, όπως αποδείχθηκε με την εφαρμογή του ΕΕΤΗΔΕ.
Οσον αφορά στο πρόβλημα που έχει προκύψει στην τρέχουσα περίοδο από την επιβολή των φόρων περιουσίας οφείλεται, όπως αναφέρεται, σε μεγάλο βαθμό στην πλήρη αποτυχία της πολιτικής, όσον αφορά στον φόρο στην ακίνητη
περιουσία (ΦΑΠ) που θεσπίστηκε με τον μοιραίο για τη χώρα φορολογικό νόμο 3832/23.4.2010, όπως αυτός προσαρμόστηκε με το ν. 3986/2011.
"Η κυβέρνηση θέσπισε τον ΦΑΠ το 2010 και την προσαρμογή του (με σημαντική μείωση του αφορολόγητου ποσού) το 2011 και είχε προγραμματίσει σημαντικά έσοδα από αυτούς τους φόρους το 2010 και το 2011 τα οποία, ωστόσο, δεν κατάφερε να εισπράξει διότι ο ΦΑΠ δεν έγινε δυνατό να εφαρμοστεί ούτε το 2010, ούτε το 2011, ούτε και το 2012. Ο λόγος της αποτυχίας αυτής ήταν η αδυναμία των φορολογικών αρχών να εξασφαλίσουν την κατάλληλη προσαρμογή του περιουσιολογίου επί του οποίου θα επιβαλλόταν ο ΦΑΠ στην 3ετία 2010-2012. Ο φόρος θεσπίστηκε χωρίς να προσδιοριστεί επακριβώς και έγκαιρα η φορολογική βάση πάνω στην οποία θα επιβάλλονταν. Έτσι σημειώθηκε σημαντική απώλεια εσόδων από τον φόρο αυτό το 2010 και στο 1ο 6μηνο του 2011, η οποία, σε συνδυασμό με την απώλεια σημαντικών φορολογικών εσόδων και από τον φόρο εισοδήματος (με την άκαιρη αύξηση του αφορολόγητου ορίου, την μείωση των φορολογικών συντελεστών και την κακή εφαρμογή του συστήματος των αποδείξεων) οδήγησαν στη λήψη νέων δραστικών μέτρων μείωσης των δημοσίων δαπανών και αύξησης των εσόδων στο 2ο 6μηνο 2011".
Επίσης, αναφέρεται ότι ο ΦΑΠ, παρά το ότι δεν έχει εφαρμοστεί έως σήμερα, συνέβαλε, σε συνδυασμό με την ύφεση και την κατακόρυφη πτώση του οικονομικού κλίματος στη χώρα, στην κατάρρευση των συναλλαγών στην
αγορά ακινήτων εξαιτίας του ότι συνεπαγόταν υπέρμετρα μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, κυρίως στους φορολογούμενους και στα νοικοκυριά που είχαν στην κατοχή τους ακίνητη περιουσία μεγάλης αξίας, π.χ. άνω των 2,0 εκατ. ευρώ. Ειδικότερα, οι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται με ετήσια φόρο το 0,1% της
αξίας της ακίνητης περιουσίας με αντικειμενική αξία ευρώ 300 χιλ., 0,2% για περιουσία ευρώ 600 χιλ., 0,4% για περιουσία ευρώ 1,0 εκατ., 0,7% για περιουσία ευρώ 2,0 εκατ. και 1,4% για περιουσία ευρώ 10 εκατ.
Προσθέτουν μάλιστα ότι, η μη εφαρμογή του ΦΑΠ το 2010 και το 2011 ανάγκασε την κυβέρνηση να εφαρμόσει τον ΕΕΤΗΔΕ που ήταν ένας φόρος περιουσίας εξαιρετικά ευρείας βάσης, αφού εφαρμοζόταν ουσιαστικά χωρίς αφορολόγητο ποσό με βάση τα τετραγωνικά μέτρα των ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών, όπως αυτές καταγράφονταν στους λογαριασμούς της ΔΕΗ.
"Η επιβάρυνση από τον φόρο αυτό είναι ουσιαστικά αναλογική και ισοδυναμεί περίπου στο 0,3%-0,4% της αντικειμενικής αξίας της ακίνητης περιουσίας ανεξαρτήτως του ύψους αυτής της περιουσίας. Η επιβάρυνση επομένως της ακίνητης περιουσίας από τον φόρο αυτό σε μεγάλο βαθμό αφενός μεν δεν επιβαρύνει δυσανάλογα την αγορά ακινήτων ενώ είναι και αποτελεσματική όσον αφορά στην αύξηση των εσόδων του δημοσίου, παρά το ότι δεν πληρώθηκε από πολλούς φορολογούμενους που δήλωσαν αδυναμία να τον πληρώσουν.
Πληρώθηκε, ωστόσο, από εκατομμύρια άλλων φορολογούμενων, ακόμη και από αυτούς που έως σήμερα διαφεύγουν ή αποφεύγουν τη φορολογία συστηματικά, όχι μόνο από τους φόρους περιουσίας, αλλά και από το φόρο εισοδήματος και από τον ΦΠΑ, ακόμη και από τον φόρο στο πετρέλαιο θέρμανσης. Παρά δε το ότι
καταπολεμήθηκε από πολλές πλευρές (άλλωστε είναι ευρέως γνωστός ως "Χαράτσι"), ο ΕΕΤΗΔΕ συνεισέφερε σημαντικά έσοδα (Π2011: € 1,17 δις,
Π2012: € 2,86 δις. εκτίμηση Π2013: € 2,28 δις) που στήριξαν ουσιαστικά την εκτέλεση των Π2011 και Π2012 και στηρίζουν και την εκτέλεση του Π2013, σε
περιόδους μεγάλης πτώσης των εσόδων από τον ΦΠΑ και τον φόρο εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων".
Εάν τα τελευταία έτη ήταν σε ισχύ μόνο ο ΕΕΤΗΔΕ, αναφέρουν, τότε θα μπορούσε κανείς να ισχυριστεί ότι η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων είναι λογική και ότι με μικρές προσαρμογές, όπως αυτές που αναμένεται να γίνουν με την εισαγωγή του νέου ΕΦΑΠ που θα αντικαταστήσει τον ΕΕΤΗΔΕ, θα
μπορούσε να γίνει και σε σημαντικό βαθμό δίκαιη.
Ωστόσο, υπογραμμίζουν, η κυβέρνηση κατάφερε πρόσφατα να λύσει το πρόβλημα της φορολογικής βάσης για τον ΦΑΠ του 2010 και έστειλε τα εκκαθαριστικά σημειώματα για την πληρωμή του στις αρχές του 2013, στην ίδια περίοδο στην οποία είναι σε εξέλιξη η πληρωμή του ΕΕΤΗΔΕ του 2012. Επιπλέον, "τεκμαίρεται ότι έχει επίσης προσδιοριστεί ικανοποιητικά και η φορολογική βάση (το περιουσιολόγιο) για τον ΦΑΠ του 2011 και του 2012 και η κυβέρνηση ετοιμάζεται
επίσης να στείλει τα σχετικά εκκαθαριστικά σημειώματα, προφανώς εντός του 2013 επίσης. Τέλος, ετοιμάζεται να αντικαταστήσει τον ΕΕΤΗΔΕ και τον ΦΑΠ μετά το 2012 με τον νέο ΕΦΑΠ".
Τα ανωτέρω, αναφέρουν, προκαλούν προφανώς το "τέλειο κομφούζιο" στην πιο ακατάλληλη στιγμή για τη χώρα. Η φορολογική επιβάρυνση από τους φόρους
περιουσίας το 2013, αν πράγματι επιχειρηθεί η εφαρμογή των όσων προαναφέρθηκαν, θα φτάσει σε απαγορευτικά επίπεδα. "Αν, συνεπώς, δεν δοθεί άμεσα κάποια ικανοποιητική λύση στο μεγάλο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί, η
πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων θα ενταθεί, με σημαντικά αρνητικές επιπτώσεις στην προσπάθεια ανάκαμψης της οικονομίας" υπογραμμίζουν.
Τέλος, σημειώνουν ότι οποιαδήποτε αναπαραγωγή στον νέο ΕΦΑΠ των
υψηλών συντελεστών του ΦΑΠ θα αποβεί μοιραία για την αγορά ακινήτων. "Ο συντελεστής 2% είχε θεσπιστεί για να ισχύσει εκτάκτως μόνο για τα έτη 2010, 2011 και 2012. Τυχόν χρησιμοποίηση και στον νέο ΕΦΑΠ υπέρμετρα υψηλών και δημευτικών συντελεστών θα αποτρέψει με βεβαιότητα την όποια προοπτική αναζωπύρωσης των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων που αποτελεί αδήριτη ανάγκη για τη χώρα. Επιπλέον, θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η εφαρμογή του νέου ΕΦΑΠ θα είναι ουσιαστικά αδύνατη εάν δεν ανακάμψει η αγορά ακινήτων. Η λύση, λοιπόν, θα πρέπει να αναζητηθεί στην κατάργηση και, μη είσπραξη του ΦΑΠ 2011 και του ΦΑΠ 2012 (τα έσοδα από τους οποίους έχουν ήδη εισπραχθεί με τον ΕΕΤΗΔΕ) και η έγκαιρη θέσπιση του ΕΦΑΠ, με χαρακτηριστικά ΕΕΤΗΔΕ, εντός του 2013 - με τις κατάλληλες διορθώσεις στους συντελεστές ώστε να εξασφαλισθούν έσοδα € 3,2 δισ. ετησίως (σε σχέση με έσοδα € 2,2 δισ. που αποδίδει ετησίως ο ΕΕΤΗΔΕ σήμερα). Αυτό θα απαιτήσει ελαφρά μεγαλύτερη μέση φορολογική επιβάρυνση απ’ αυτή που εφαρμόζεται σήμερα, επιτρέποντας έτσι και την μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για τα νοικοκυριά που έχουν μικρότερα σπίτια σε περιοχές με χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες".
