Η Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων τηςEurobank, στην οποία προΐσταται ο Καθηγητής κ. Γκίκας Χαρδούβελης, εξέδωσε σήμερα στην περιοδική έκδοση Greece Macro Monitor άρθρο (στα αγγλικά) του Θεοδόση Σαμπανιώτη, Οικονομικού Αναλυτή της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετώντης Eurobank, με τίτλο: «Αγορά Οικιστικών Ακινήτων: η πτώση τιμών και συναλλαγών ενισχύθηκε το 2012, η αβεβαιότητα κύριος παράγοντας των εξελίξεων». Στο άρθρο παρουσιάζονται οι τελευταίες εξελίξεις στην αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα.
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν συμπεριλαμβάνεται στις αιτίες της οικονομικής κρίσης. Παρόλα αυτά η αγορά ακινήτων και ο κατασκευαστικός τομέας χτυπήθηκαν σκληρά από την κρίση. Οι επενδύσεις και η απασχόληση στις κατασκευές και ιδιαίτερα στην αγορά κατοικιών βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση από το 2008. Με την ελληνική οικονομία να εισέρχεται το 2013 στον έκτο χρόνο ύφεσης, η πτώση στις τιμές των κατοικιών και στις συναλλαγές ενισχύθηκε. Το μέγεθος της ύφεσης και η συνεπακόλουθη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών υποσκέλισαν τους παράγοντες εκείνους που βοηθούσαν στην συγκράτηση των τιμών. Επίσης η δραστηριότητα στην αγορά κατοικιών σημείωσε μεγάλη πτώση. Η ύφεση είναι ο κυριότερος παράγοντας αλλά μεγάλο ρόλο έπαιξε και η αυξημένη αβεβαιότητα για κρίσιμα θέματα της αγοράς, όπως η φορολογική μεταχείριση τόσο της κατοχής ακίνητης περιούσιας όσο και των συναλλαγών, το καθεστώς των πλειστηριασμών ακινήτων για χρέη καθώς και το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Η αβεβαιότητα αυτή παραμένει αυξημένη και εμποδίζει την ανάκαμψη της δραστηριότητας στην αγορά παρά την πτώση των τιμών.
Το υψηλό κόστος συναλλαγών, που χαρακτηρίζει την ελληνική αγορά ακινήτων, μπορεί να μειωθεί σημαντικά με την εφαρμογή των μεταρρυθμίσεων που προβλέπονται στο Μνημόνιο Οικονομικών και Χρηματοπιστωτικών Πολιτικών που έχει συμφωνηθεί με την Τρόικα. Επίσης το κόστος κατασκευής κατοικιών παραμένει σταθερά υψηλό παρά τις μειώσεις στο εργατικό κόστος, λόγω των αυξήσεων του κόστους των υλικών. Η πιστωτική επέκταση για την αγορά κατοικίας παραμένει αρνητική και οι προοπτικές τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς παραμένουν αρνητικές, ενώ τα στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση αυξάνονται συνεχώς παρά τις αυξανόμενες ρυθμίσεις από τις τράπεζες. Οι προσδοκίες επιχειρήσεων και καταναλωτών όσον αφορά την αγορά κατοικίας παρά την βελτίωση των τελευταίων μηνών παραμένουν απαισιόδοξες.
Αναλυτικότερα:
Τιμές κατοικιών: η πτώση κλιμακώνεται
Οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων έπεσαν το 4ο τρίμ. 2012 κατά 13,2% σε ετήσια βάση (Q3: -12,6%, Q2: -10,8%, Q1: -10,2%). Για το σύνολο του 2012 οι τιμές έπεσαν κατά 11,7% κατά μέσο όρο, περισσότερο από ότι τα προηγούμενα τρία χρόνια: 2011 -5,5%, 2010 -4,7%, 2009 -3,7%. Οι τιμές έχουν πέσει αθροιστικά κατά 27,9% σε σχέση με την υψηλότερη τιμή του δείκτη το 3ο τρίμ. 2008 και έχουν επιστρέψει στα επίπεδα τέλους του 2003. Αυτή η κλιμάκωση στην πτώση των τιμών δεν προκαλεί έκπληξη. Οι δείκτες τιμών ακινήτων που βασίζονται σε εκτιμήσεις (appraisals) από επαγγελματίες εκτιμητές για λογαριασμό πιστωτικών ιδρυμάτων για την παροχή στεγαστικών δανείων ή για τη χρήση ακινήτων ως εγγύηση, τείνουν να παρουσιάζουν τις ανόδους και τις πτώσεις των τιμών με χρονική υστέρηση. Επίσης παρουσιάζουν σχετικά εξομαλυσμένες τις πραγματικές μεταβολές στις αγοραίες τιμές. Πέρα όμως από αυτό, το μέγεθος της ύφεσης και της μεγάλης συνεπακόλουθης μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών υποσκέλισε εκείνους τους παράγοντες που βοηθούσαν στην συγκράτηση των τιμών τα πρώτα χρόνια της κρίσης. Αυτοί οι παράγοντες περιλαμβάνουν το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το μεγάλο αριθμό μικρών οικογενειακών κυρίως επιχειρήσεων κατασκευής κατοικιών με χαμηλούς δείκτες πιστωτικής μόχλευσης και υψηλή κερδοφορία πριν από την κρίση και κυρίως το γεγονός ότι τα ελληνικά νοικοκυριά ιστορικά θεωρούσαν την επένδυση στα ακίνητα ως ασφαλή (προστασία κυρίως από τον πληθωρισμό) και ήταν μακροχρόνιοι επενδυτές. Η έρευνά μας έχει δείξει ότι κατά την περίοδο αύξησης των τιμών τα ελληνικά νοικοκυριά που προχωρούσαν στην αγορά κατοικίας δεν σκόπευαν να προχωρήσουν σε μεταπώληση ακόμα και αν οι τιμές ανέβαιναν και άλλο, αντίθετα από ότι συνέβη σε άλλες χώρες.
Δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας: η αβεβαιότητα το μεγαλύτερο εμπόδιο
Η μεγάλη πτώση που παρατηρείται στις συναλλαγές δεν οφείλεται μόνο στην ύφεση. Μεγάλο ρόλο παίζει και η συνεχώς αυξανόμενη αβεβαιότητα όσον αφορά την μελλοντική φορολογική μεταχείριση της κατοχής ακίνητης περιουσίας αλλά και των συναλλαγών. Επίσης η αβεβαιότητα όσον αφορά το καθεστώς των πλειστηριασμών κρατά πολλούς μακριά από την αγορά, καθώς αναμένουν μεγάλες πιέσεις στις τιμές όταν και αν αρθεί το καθεστώς αναστολής πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία. Στην Ελλάδα η κατοχή ακίνητης περιουσίας δεν φορολογείτο βαριά. Η επιβολή του ειδικού τέλους στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα άλλαξε αυτή την πραγματικότητα. Οι προθέσεις του Υπ. Οικονομικών για την ενοποίηση όλων των φόρων ακινήτων και η απλοποίηση του συστήματος είναι απαραίτητες και αναγκαίες. Η αβεβαιότητα, όμως, για το ύψος και την έκταση της φορολόγησης είναι καταστροφική. Έχει δημιουργηθεί η βεβαιότητα ότι στο μέλλον η φορολογία της κατοχής ακινήτων θα παραμείνει μεγάλη. Τα δημοσιεύματα για σχέδια επιβολής φόρου στα κέρδη από αγοραπωλησία ακινήτων, επίσης δημιούργησαν προβλήματα. Το γεγονός ότι η αγορά είναι σε πτώση άρα οι όποιες πωλήσεις αυτό το διάστημα δεν αποφέρουν κέρδη άρα δεν θα απέφεραν ούτε φόρους μπορεί να αποτελεί επιχείρημα για την μη επιβολή ενός τέτοιου φόρου τώρα, αλλά τι θα συμβεί αν η αγορά αρχίσει να ανεβαίνει; Αβεβαιότητα επικρατεί και για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, που σημειωτέων αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση η δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού για την αναθεώρησή τους και τον εναρμονισμό τους με τις αγοραίες αξίες.
Η αναστολή των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας για χρέη στις τράπεζες (με συγκεκριμένα κριτήρια) μέχρι το τέλος του 2013 είναι κοινωνικά θεμιτή. Από την άλλη πλευρά όταν και αν αυτή η αναστολή τερματιστεί η πίεση στις τιμές θα μπορούσε να είναι σημαντική, ανάλογα με τις ρυθμίσεις που θα συνοδεύουν τη λήξη της. Πιθανοί αγοραστές ελπίζουν ότι η αγορά θα «πλημμυρήσει» από ακίνητα. Η αβεβαιότητα αυτή πρέπει να αρθεί σύντομα.
Η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από εξαιρετικά υψηλό κόστος συναλλαγών, το 3ο μεγαλύτερο το 2009 ανάμεσα στις χώρες του ΟΟΣΑ. Οι αλλαγές που αφορούν την υποχρεωτική παρουσία δικηγόρου στις συναλλαγές ακινήτων που περιλαμβάνονται στις διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις του μνημονίου μπορεί να βοηθήσουν στην μείωση αυτού του κόστους. Σημαντικότερο, όμως βήμα θα ήταν η κατάργηση της αμοιβής συμβολαιογράφων και δικηγόρων με βάση την αντικειμενική τιμή των ακινήτων.
Επενδύσεις και Απασχόληση
Οι επενδύσεις στις κατασκευές (κατοικιών και μη) είναι σε ελεύθερη πτώση, έχοντας μειωθεί συνολικά -62,7% σε σταθερές τιμές σε σχέση με το 2007 (εκτιμήσεις ΕΕ). Οι επενδύσεις σε κατασκευές κατοικιών μειώθηκαν συνολικά -71,2% την ίδια περίοδο, ενώ οι επενδύσεις σε κατασκευές μη-κατοικιών μειώθηκαν πολύ λιγότερο κατά -34,5%.
Κόστος Κατασκευής Νέων Κατοικιών
Παρά την ύφεση και την πτώση των κατασκευών, το κόστος παρέμεινε υψηλό. Το συνολικό κόστος μειώθηκε οριακά το 2012: -0,08%, 2011: +1,05%, 2010: +1,8%, 2009: -0,3%. Αυτό οφείλεται κυρίως στην αύξηση του κόστους των υλικών, 2012: +0,6%, 2011: +2,5%, 2010: +3,0%, 2009: -0,7%. Το κόστος εργασίας αντίθετα μειώθηκε, 2012: -1,1%, 2011: -1,1%, 2010: 0,0%, 2009: +0,3%. Οι εξελίξεις στο Δείκτη Κόστους Εργασίας για Κατασκευή Κτιρίων Κατοικιών δεν συμβαδίζουν με τα στοιχεία που έχουμε για τις εξελίξεις στο μοναδιαίο κόστος εργασίας και στο μέσο κόστος εργασίας για το σύνολο της οικονομίας. Τα στοιχεία της ΕΚΤ για το μοναδιαίο κόστος εργασίας στο σύνολο της οικονομίας δείχνουν μείωση -5,9% σε ετήσια βάση το 3ο τρίμ. 2012 (2011: -6,0%, 2010: -1,2%). Επίσης τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. για το κόστος εργασίας στο σύνολο της οικονομίας δείχνουν πτώση -15,3% σε ετήσια βάση το 3ο τρίμ. 2012 (2011: -6,0%, 2010: -2,7%).
Πιστωτική Επέκταση
Τα στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα αυξήθηκαν με υψηλούς ρυθμούς την περίοδο 2000-2008 χάρη στην είσοδο στο ευρώ και την επακόλουθη μείωση των επιτοκίων και την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα άρχισαν να μειώνονται από τα μέσα του 2010 και ο ρυθμός της μείωσης αυξάνεται. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΤτΕ, το Δεκ. 2012 τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων είχαν μειωθεί κατά -4,8% σε ετήσια βάση, Δεκ. 2011: -2,7%. Αυτή η τάση οφείλεται από την μία πλευρά στην απροθυμία και την μη δυνατότητα των νοικοκυριών να προχωρήσουν σε αγορές ακινήτων (πλευρά της ζήτησης) και από την άλλη πλευρά στα αυστηρότερα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζουν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και την έλλειψη ρευστότητας (πλευρά της προσφοράς). Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα έφτασε το Δεκ. 2012 τα €74,3δισ. (2000: €11,2δισ.) ή το 38,3% του ΑΕΠ (2000: 8,2% του ΑΕΠ). Η Ελλάδα έχει φτάσει το μ.ο. της Ευρωζώνης, 2012: 40,3% του ΑΕΠ. Τα δάνεια σε καθυστέρηση επίσης αυξάνουν: Q3 2012: 20,2%, 2011: 15,0%, 2010: 10,0%, 2009: 7,4%, 2008: 5,3% and 2007: 3,6%. Το ποσοστό τους παραμένει χαμηλότερο από ότι των συνολικών δανείων. Οι τράπεζες ταυτόχρονα προχωρούν σε όλο ένα και περισσότερες ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων: σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών μέχρι το τέλος Ιουνίου 2012 οι τράπεζες είχαν προχωρήσει σε 222.384 ρυθμίσεις δανείων, για δάνεια συνολικής αξίας €12,38δισ.
Δείκτες Εμπιστοσύνης
Οι κατασκευαστές είναι απαισιόδοξοι για το μέλλον όπως και οι καταναλωτές. Οι δείκτες του επιχειρηματικού κλίματος στον τομέα των κατασκευών έχουν βελτιωθεί σε σχέση με τον Αύγ. 2011 (-75) όπου βρέθηκε στο χαμηλότερο σημείο και τον Ιαν. 2013 ήταν στο -47 (στοιχεία ΕΕ). Οι κατασκευαστές κατοικιών δηλώνουν ότι οι μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής έφτασαν τον Ιαν. 2013 στους 7,2 μήνες (2012: 3,2, 2011: 5,1, 2010: 8,3, 2009: 11). Επίσης οι κατασκευαστές δηλώνουν ότι περιμένουν περαιτέρω πτώση των τιμών που χρεώνουν τους επόμενους τρεις μήνες.
Οι καταναλωτές εμφανίζονται διστακτικοί στο να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, τον Ιαν. 2013 μόλις το 1% των νοικοκυριών δηλώνει ότι μπορεί να προβεί σε αγορά ή κατασκευή κατοικίας τους επόμενους 12 μήνες. Επιπλέον 90% των νοικοκυριών δηλώνει ότι είναι εξαιρετικά απίθανο να προβεί σε σημαντικές δαπάνες για την βελτίωση / ανανέωση κατοικίας τους επόμενους 12 μήνες.
