H κρίση έσπασε οριστικά τη «φούσκα» στα επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή τα γραφεία και τα καταστήματα στην Αθήνα, με τις τιμές ενοικίασης να έχουν κατρακυλήσει σε ιστορικά χαμηλά. Ετσι, το «κούρεμα» των μισθωμάτων έχει φτάσει το 40% για τους γραφειακούς χώρους και το 25%-30% για τα εμπορικά ακίνητα με την κατάσταση αυτή να κάνει? ευτυχισμένους τους επιχειρηματίες που θέλουν να ανοίξουν μια εταιρεία ή ένα κατάστημα και δυστυχισμένους τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που έχουν χάσει μεγάλο μέρος της περιουσίας τους και των εισοδημάτων τους.
Οι ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε μια ιδιαίτερα επικίνδυνη κατάσταση: Αναγκάζονται να πληρώνουν φόρους με βάση τις αντικειμενικές αξίες του 2007 οι οποίες όμως σε πολλές περιπτώσεις υπολείπονται ακόμη και πάνω από 50% από τις εμπορικές τιμές.
Αλλωστε, ακόμη κι αν κάποιος θέλει αυτή την περίοδο να πουλήσει κάποιο κτίριο γραφείων ή κατάστημα, δύσκολα θα βρει αγοραστή με αποτέλεσμα το απόθεμα των απούλητων ακινήτων να έχει πολλαπλασιαστεί.
Δύο έρευνες που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, επιβεβαιώνουν το δραματικό σκηνικό στην επαγγελματική στέγη η οποία έχει πληγεί περισσότερο από όλα τα άλλα ακίνητα. Τα άδεια κτίρια, ακόμη και σε προβεβλημένους δρόμους, η παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος από ενοικιαστές και αγοραστές και οι «εκπτώσεις» που γίνονται είναι τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς. Θα πρέπει, επίσης, να τονισθεί ότι στον τομέα των καταστημάτων, κανείς δεν κάνει πλέον λόγο για καταβολή «αέρα» η οποία έχει εξανεμιστεί. Και οι ιδιοκτήτες φυσικά? αναπολούν τις εποχές όπου τα χρήματα για «αέρα» κάποτε μεταφέρονταν σε? σακούλες ως μια απόδειξη για το «μαύρο» χρήμα που κυκλοφορούσε στην αγορά.
Αναλυτικά τα αποτελέσματα των ερευνών έχουν ως εξής:
Γραφεία.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων Savills, το συνολικό απόθεμα των γραφείων Α' και Β΄κατηγορίας (δηλαδή τα σύγχρονα και με υποδομές κτίρια) ανέρχεται σε 2 εκατ. τ.μ. στην Αθήνα. Το 40% ή 800 χιλ. τ.μ. βρίσκεται στα βόρεια προάστια και πολλά εξ αυτών στην άλλοτε «βασίλισσα της κτηματαγοράς», Λ. Κηφισίας. Ένα 10% βρίσκεται στο κέντρο, ακόμη και στο Σύνταγμα που κάποτε ήταν περιζήτητο, το 15% στις περιοχές πέριξ του κέντρου και το 35% στα νότια προάστια και τον Πειραιά. Το κύριο χαρακτηριστικό της αθηναϊκής αγοράς γραφείων είναι το περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων και η πληθώρα διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία. Λόγω της συνεχιζόμενης κρίσης, η αθηναϊκή αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από μειωμένη ζήτηση και αύξηση στη προσφορά γραφειακών κελυφών όχι λόγω παραγωγής νέων χώρων αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών.
Στα βόρεια προάστια η Κηφισίας διατηρεί τα σκήπτρα της καλύτερης τοποθεσίας γραφείων με τη Μεσογείων να παραμένει φθηνότερος και λιγότερο ελκυστικός δρόμος. Παρά την ελκυστικότητα και τα σύγχρονα γραφεία που διατίθενται, η αγορά για όλο το '11 παραμένει «παγωμένη».
Χώροι.
Το σύνηθες μέγεθος των χώρων γραφείων που ζητούνταν πριν από την κρίση από μεγάλες επιχειρήσεις κυμαινόταν μεταξύ 2.500 τ.μ. και 4.500 τ.μ. με το μέγεθος αυτό να έχει συρρικνωθεί κατά περίπου 20% (2.000 - 3.500 τ.μ.) ως αποτέλεσμα της συρρίκνωσης του μεγέθους των επιχειρήσεων. Μειώνονται δηλαδή οι εργαζόμενοι και η δραστηριότητα των επιχειρήσεων, μειώνονται και οι χώροι που ενοικιάζονται. Στα νότια προάστια, με βασικούς άξονες τις Λ. Συγγρού, Βουλιαγμένης και Ποσειδώνος, το απόθεμα γραφείων είναι 650.000 τ.μ. Η κενότητα των γραφειακών χώρων Α' ποιότητας επί της Λ. Συγγρού κινείται στα επίπεδα του 12% ενώ επί της Λ. Βουλιαγμένης αγγίζει το 14%. Για τα Β' ποιότητας γραφεία, η κενότητα είναι κατά πολύ υψηλότερη και ξεπερνά το 20% του διαθέσιμου αποθέματος.
Στο κέντρο, εντάσσονται η Λ. Μιχαλακοπούλου, η αρχή της Λ. Κηφισίας, το βόρειο τμήμα της Β. Σοφίας. Το απόθεμα ανέρχεται σε 350.000 τ.μ. με τα κενά γραφεία να ξεπερνούν το 10% ενώ στα γραφεία Β' ποιότητας παρατηρείται μικρότερη κενότητα λόγω μετεγκατάστασης πολλών επαγγελματιών ή μέσου μεγέθους εταιρειών σε φθηνότερους χώρους με χαμηλότερες κτιριακές ανέσεις. Στα δυτικά προάστια οι κυριότεροι άξονες είναι η Λ. Αθηνών, η Λ. Κηφισού με την Ιερά Οδό και την Πέτρου Ράλλη να ακολουθούν. Το απόθεμα γραφείων Α' & Β' κατηγορίας υπολογίζεται σε 150.000 - 200.000 τ.μ.
Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, στο κέντρο της Αθήνας τα υψηλότερης ποιότητας γραφεία είναι στα 20 ευρώ/τ.μ. και τα μέσης ποιότητας στα 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση της τάξης του 25%. Στη Λ. Κηφισίας τα υψηλότερης ποιότητας κτίρια ενοικιάζονται 15-16 ευρώ/τ.μ., τα χαμηλής ποιότητας 9-10 ευρώ/τ.μ. με μείωση 20%. Στη Λ. Συγγρού τα ενοίκια είναι 12-14 ευρώ/τ.μ. με μείωση 25% ενώ στη Λ. Αθηνών για τα υψηλής ποιότητας είναι 9-10 ευρώ/τ.μ. και μείωση 40%.
«Βουτιά» στα μισθώματα, χάθηκε ο «αέρας»
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills τα κενά καταστήματα έχουν αυξηθεί και λόγω των επεισοδίων στο κέντρο της Αθήνας, με αποτέλεσμα να έχει αδειάσει το 30% σε λιγότερο εμπορικούς δρόμους και το 15% στους προβεβλημένους δρόμους. Πολλά καταστήματα παραμένουν κενά πάνω από 12 μήνες ενώ οι ιδιοκτήτες είναι έτοιμοι να συμφωνήσουν σε χαμηλότερα ενοίκια. Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της ΕΣΕΕ, παρουσιάζεται αύξηση 30% στα «λουκέτα» από πέρυσι. Στο κέντρο της Αθήνας το ποσοστό των κενών χώρων έφτασε στο 29,6% με την οδό Σταδίου να παρουσιάζει κλειστά 4 στα 10 καταστήματα (42%). Το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο καθώς όσοι θέλουν να ενοικιάσουν στρέφονται στα εμπορικά κέντρα.
Μισθώματα
Σύμφωνα με έρευνα της Αθηναϊκής Οικονομικής, καταγράφεται μείωση ενοικίων 25%-30%, ο αέρας έχει εξανεμιστεί ενώ ελάχιστα νέα σήματα έχουν μπει στην ελληνική αγορά όπως η Shana, Fabriano και Li Ning η οποία ωστόσο έκλεισε. «Τα εμπορικά κέντρα κερδίζουν μερίδιο αγοράς από τα παραδοσιακά καταστήματα καθώς προσφέρουν ασφαλές περιβάλλον και χαμηλότερο κόστος«, αναφέρει η Αθηναϊκή Οικονομική. Σύμφωνα με τα στοιχεία, υπάρχει μεγάλη ποικιλία κέντρων, υπεραγορές με εμπορική στοά (79.240 τ.μ.), εμπορικά κέντρα με ψυχαγωγία (654.737 τ.μ.), μεγάλα κουτιά (230.000 τ.μ.), εκπτωτικά χωριά (81.000 τ.μ.), πολυκαταστήματα (88.120 τ.μ.). Το συνολικό απόθεμα μεγάλων εμπορικών αναπτύξεων ξεπέρασε τα 1.050.000 τ.μ. το '11. Αυτό σηματοδοτεί αύξηση του αποθέματος κατά 5% σε σχέση με το '10, που ουσιαστικά προέρχεται από μια ανάπτυξη μεγάλης κλίμακας στην Αττική, αυτή του McArthur Glenn - Smart Park. Η αύξηση των εμπορικών κέντρων έχει οδηγήσει σε αύξηση των διατιθέμενων τ.μ. στα επίπεδα των 51-52 τ.μ./1.000 κατοίκους. Περίπου 90% του αποθέματος εμπορικών χώρων συγκεντρώνεται γύρω από την Αθήνα.
Οσο για τα ενοίκια, καταγράφονται μειώσεις 10% στα εμπορικά κέντρα και 20% στα εμπορικά κουτιά. Οσο για τους εμπορικούς δρόμους η μείωση είναι 25%-30%.
Πηγή www.imerisia.gr
