Σε σημείο μηδέν βρίσκεται εδώ και δύο μήνες το σχέδιο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου, μεγάλο μέρος της οποίας έχει περάσει στο Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων. Τόσο ο διαγωνισμός για το πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού, όσο και οι διαδικασίες για παραχώρησης των δημόσιων κτιρίων που θα δίνονταν με sale and lease back, βρίσκονται «παγωμένες». Από την άλλη, άγνωστη παραμένει η πρόθεση της νέας κυβέρνησης για την αύξηση ή όχι των αντικειμενικών αξιών. Η Ν.Δ. προεκλογικά είχε ζητήσει πάγωμα για τουλάχιστον τρία χρόνια των αντικειμενικών, ωστόσο, το δεύτερο Μνημόνιο προβλέπει ρητά την αναπροσαρμογή τους, αν και η κατάσταση της κτηματαγοράς δεν αντέχει κάτι τέτοιο.
Επίσης, τους επόμενους μήνες θα γνωρίζουμε και ποιο θα είναι το νέο τοπίο με τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, καθώς η πρόθεση της κυβέρνησης είναι να καταργηθεί μετά το 2013 το χαράτσι σε όλους τους ιδιοκτήτες και να αντικατασταθεί με έναν ενιαίο φόρο ακινήτων, περισσότερο αναλογικό και δίκαιο.
Σε βουνό
Ο νέος υπουργός Οικονομικών, Γ. Στουρνάρας βρίσκεται μπροστά σε ένα «βουνό» που αφορά τόσο την αξιοποίηση των κρατικών ακινήτων όσο και την προσπάθεια επανεκκίνησης της «ατμομηχανής» της οικονομίας, δηλαδή της οικοδομής και γενικότερα της κτηματαγοράς. Κατά καιρούς ο κ. Στουρνάρας σε ομιλίες του έχει αναφερθεί εκτενώς στην ανάγκη εκμετάλλευσης της περιουσίας του κράτους η οποία ξεπερνά σε αξία τα 300 δισ. ευρώ. Είναι, μάλιστα, ο υπουργός, ένας από τους εμπνευστές της πρωτοβουλίας ΚΑΠΠΑ (Κρατική Ακίνητης Περουσίας και Αξιοποίηση) η οποία παρουσίασε πριν από 7 μήνες το σχέδιο «Αρχιμήδης», μια παραλλαγή του περίφημου γερμανικού σχεδίου «Εύρηκα». Με το Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων να βρίσκεται σε αδράνεια από τις αρχές Μαίου και έπειτα, ο νέος υπουργός θα πρέπει να δώσει εντολές για άμεσες αποφάσεις που αφορούν την αξιοποίηση της κρατικής περιουσίας. Όμως, θα πρέπει να λάβει γρήγορες αποφάσεις τόσο σε ό,τι αφορά τους φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα όσο και τις αντικειμενικές αξίες.
Ηδη παράγοντες της αγοράς και ειδικοί στο real estate κάνουν λόγο για δραματικές καθυστερήσεις στα θέματα που αφορούν τα ακίνητα και σίγουρα θα πιέσουν προς την κατεύθυνση των άμεσων αποφάσεων. Ειδικά στον τομέα των επενδύσεων, ελληνικές και ξένες εταιρείες ζητούν από τη νέα ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, μέτρα για απλοποίηση των διαδικασιών, ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο, λιγότερη γραφειοκρατία. Στοιχήματα που θα πρέπει να κερδίσει ο κ. Στουρνάρας.
Οι καυτοί φάκελοι που έχει να αντιμετωπίσει είναι:
Περιουσία του Δημοσίου: Ακόμη κι εν έτει 2012 το ελληνικό δημόσιο δε γνωρίζει επακριβώς ποια είναι η ακίνητη περιουσία του. Είναι 75.000 ακίνητα, είναι 100.000 ακίνητα , ποια από αυτά μπορούν να αξιοποιηθούν και πόσα μπορούν να εισφέρουν στον κρατικό κορβανά; Είναι ερωτήματα που μένουν αναπάντητα επί χρόνια και θα πρέπει η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να παρουσιάσει κάποτε μια αξιόπιστη μέτρηση της περιουσίας του κράτους. Μεγάλο ερωτηματικό είναι, όμως, τι θα γίνει με τα λεγόμενα «ώριμα» ακίνητα του Δημοσίου, αυτά δηλαδή που μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα.
Πρώτο «βιολί» φυσικά είναι η έκταση του πρώην αεροδρομίου. Το ΤΑΙΠΕΔ είχε προχωρήσει στο διαγωνισμό για το Ελληνικό και στη δεύτερη φάση είχαν ήδη επιλεγεί τρεις εταιρείες οι οποίοι θα πρέπει να καταθέσουν ένα business plan, το σχέδιό τους για την αξιοποίηση των 6.000 και πλέον στρεμμάτων. Η επένδυση μπορεί να ξεπεράσει τα 5 δισ. ευρώ και να προσφέρει πάνω από 150.000 θέσεις εργασίας ενώ θα είναι το μήνυμα προς τους ξένους ότι μπορούν να γίνουν επενδύσεις μεγάλου βεληνεκούς στην Ελλάδα.
Αφού ξεκαθαρίσουν τα διοικητικά θέματα στο Ταμείο, θα πρέπει να γίνει επανεκκίνηση της προσπάθειας που ξεκίνησε για το Ελληνικό ενώ ο κ. Στουρνάρας θα κληθεί να αντιμετωπίσει και τις αντιδράσεις των όμορων δήμων. Ηδη πριν μερικές ημέρες φορείς της περιοχής κατέθεσαν προσφυγές στο ΣτΕ ζητώντας το «πάγωμα» της διαδικασίας αξιοποίησης της έκτασης.
Οι εταιρείες που ενδιαφέρονται για το Ελληνικό περιμένουν με αγωνία τις αποφάσεις της νέας κυβέρνησης και παρά τις μεγάλες καθυστερήσεις εκφράζουν την αισιοδοξία τους ότι αν «τρέξει» ο διαγωνισμός μέσα στο 2013 θα μπορούν να ξεκινήσουν τα έργα στο Ελληνικό. Σημαντικές αποφάσεις καλείται να λάβει ο κ. Στουρνάρας και το ΤΑΙΠΕΔ τόσο για τα περίπου 30 ακίνητα (κτίρια εφοριών, υπουργεία, αστυνομικά τμήματα) που θα δοθούν με τη μορφή της πώλησης και επαναμίσθωσης όσο και με τις μεγάλες εκτάσεις που είναι «καθαρές» και μπορούν να δοθούν σε ιδιώτες με βάση το θεσμό της επιφανείας για 99 χρόνια. Για παράδειγμα η πρώην αμερικανική βάση στις Γούρνες, τα πλέον των 200 στρεμμάτων που βρίσκονται στη γέφυρα του Αντιρρίου, το χιονοδρομικό κέντρο Βόρας ? Καϊμακτσαλάν, η Αφάντου Ρόδου, οι Αλυκές στη Ζάκυνθο, το Πρασονήσι στη Ρόδο κ.λπ.
Αντικειμενικές αξίες: Αποφάσεις που «καίνε» θα πρέπει να λάβει το οικονομικό επιτελείο στον τομέα των αντικειμενικών αξιών. Σύμφωνα με το Μνημόνιο έπρεπε να γίνει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που παραμένουν παγωμένες από το 2007, ώστε να αυξηθούν τα έσοδα του κράτους από τα ακίνητα. Ωστόσο, η κατάρρευση της κτηματαγοράς δεν ευνοεί σε καμιά περίπτωση αναπροσαρμογή των αντικειμενικών. Αλλωστε, υπάρχουν περιοχές και ακίνητα που πωλούνται πολύ κάτω από την αντικειμενικής τους αξία.
Οι φορείς της αγοράς ζητούν μειώσεις κυρίως εκεί που η αγορά έχει υποστεί μεγάλο πλήγμα, όπως στο κέντρο της Αθήνας όπου οι εμπορικές αξίες σε καταστήματα και γραφεία έχουν φτάσει στο ναδίρ. Ακόμη και η ΤτΕ έχει χτυπήσει καμπανάκι για μια οριζόντια αύξηση των αντικειμενικών αξιών η οποία θα οδηγήσει στην υπερφορολόγηση ακινήτων, πολλές φορές απρόσοδων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων κάνουν λόγο για παραλογισμό σε ό,τι αφορά τους φόρους κι εκτιμούν ότι ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει απλά σε στάση πληρωμών των φόρων. Αξίζει να υπενθυμίσουμε ότι η Ν.Δ. προεκλογικά είχε προτείνει το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών μέχρι το 2014.
Τι προέβλεπε το σχέδιο «Αρχιμήδης»
Στη μείωση του δημόσιου χρέους περίπου κατά 150 δισ. ευρώ, στόχευε το σχέδιο «Αρχιμήδης» της πρωτοβουλίας «ΚΑΠΠΑ» που κατέθεσαν πριν μερικούς μήνες οι Γ. Στουρνάρας, Στ. Μάνος και Γ. Παναγιωτίδης.
Σύμφωνα με την πρόταση, ακίνητα αξίας 150 δισ. ευρώ μπορούν να εισφερθούν σε εταιρεία, μέτοχος της οποίας θα είναι ευρωπαϊκός φορέας που υπάρχει ή θα δημιουργηθεί, όπως η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων ή θυγατρική του EFSF ή άλλος. Θα υπάρχει μεταβίβαση κυριότητας ή εναλλακτικά παραχώρηση δικαιώματος χρήσης ή αναμενόμενων εσόδων. Ο φορέας αυτός στην ουσία θα αγοράσει ελληνικά ακίνητα και θα εκταμιεύσει άμεσα 75 δισ. ευρώ για τη μείωση του χρέους. Την επόμενη χρονιά όλα τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας θα αποτιμηθούν ώστε η συνολική αξία που θα προκύψει να προσελκύσει επενδυτές.
Η καταβολή των υπολοίπων 75 δισ. ευρώ θα εκταμιευτεί σε δεύτερη φάση. Επίσης, προσυμφωνείται χρονοδιάγραμμα αξιοποίησης των ακινήτων ώστε να αποκτήσουν υπεραξίες που θα καρπωθεί και ο αγοραστής ενώ σε διάστημα δέκα ετών η Ελλάδα θα μπορεί να επαναγοράσει από την εταιρεία τα ακίνητα που θέλει.
Ουσιαστικά ο φορέας αυτός δε θα αγοράσει ελληνικά ομόλογα αλλά θα έχει κρατικά ακίνητα ως εγγύηση. Η διαφορά με το σχέδιο Εύρηκα είναι ότι η Ελλάδα δε χάνει το δικαίωμα στα ακίνητα αλλά μπορεί να τα επαναγοράσει ενώ οι επενδύσεις που θα γίνουν θα οδηγήσουν σε ανάπτυξη του συνόλου της αγοράς ακινήτων.
Τι θα γίνει με τους φόρους
Οι φόροι που βαρύνουν τα ακίνητα είναι ένα κρίσιμο στοίχημα για τη νέα κυβέρνηση. Η Ν.Δ. είχε κάνει ορισμένες προτάσεις όπως κατάργηση του φόρου μέσω της ΔΕΗ (ΕΕΤΗΔΕ), κατάργηση του φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, δημιουργία Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (ΕΤΑΚ) για όλα τα ακίνητα με εξαίρεση τις εκτάσεις των επαγγελματιών αγροτών. Επίσης, αναπροσαρμογή του κόστους εκκίνησης και τους ελάχιστου κόστους οικοδομής στις πραγματικές τιμές, μείωση του ΦΠΑ στην οικοδομή στο 19%, διατήρηση της αναστολής του πόθεν έσχες για κάθε κατοικία μέχρι το 2013, αυτοτελή φορολόγηση 20% του ποσού της αποπληθωρισμένης υπεραξίας που προκύπτει από τη μεταβίβαση ακινήτων για ποσά άνω κάποιου ορίου.
Τέλος, μείωση του φόρου μεταβίβασης, επανεξέταση των συντελεστών φορολογίας, κληρονομιάς και γονικής παροχής στην κατεύθυνση της απλούστευσης και της μείωσης και καθολική καθιέρωση (από 1/1/2013 δια μέσου συμβολαιογράφων) της ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων, φόρου κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, καθώς και δυνατότητα δημιουργίας -για πρώτη φορά- ηλεκτρονικού εθνικού περιουσιολογίου. Ολες αυτές οι προτάσεις αποτελούν τον «μπούσουλα» για το νέο οικονομικό επιτελείο το οποίο καλείται άμεσα να αποφασίσει το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων για τα επόμενα χρόνια. www.imerisia.gr
