Οι γονείς και οι παππούδες μας πίστευαν ότι κανείς ποτέ δεν έχασε λεφτά αγοράζοντας γη. Η τάση αυτή εξελίχθηκε και μετά πίστευαν ότι δεν θα χάσουν ποτέ λεφτά αγοράζοντας τα κλουβιά που στέγαζαν τα όνειρα των πολλών στις μεγαλουπόλεις.
Μπήκαμε πια στην εποχή που η παλιά αυτή δοξασία περί της αξίας της γης θα περάσει στην ανυποληψία. Οι τιμές των ακινήτων δεν θα αυξηθούν. Για περισσότερους του ενός λόγους....
Πες μου λοιπόν, doctor, γιατί πιστεύεις ότι οι τιμές των ακινήτων δεν θα αυξηθούν στην Ελλάδα;
To βιβλίο λέει ότι η τιμή κάθε ακινήτου σχετίζεται άμεσα με το αντίτιμο της μίσθωσης του, το ενοίκιο δηλαδή. To ύψος των ενοικίων βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με την απόδοση των κρατικών ομολόγων. Σήμερα τα κρατικά ομόλογα αποδίδουν 11% τον χρόνο. Ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ πρέπει δηλαδή να αποδίδει ενοίκιο 2.750 ευρώ τον μήνα (33.000 ευρώ/χρόνο). Σου φαίνεται ρεαλιστικό; Μέχρι να πέσουν οι αποδόσεις των ομολόγων, δεν υπάρχει περίπτωση ανόδου των τιμών των ακινήτων...
Αυτή η ανάλυση ισχύει για τη σημερινή κατάσταση στην Ελλάδα και σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου. Γιατί όμως πιστεύεις ότι γενικά δεν θα αυξηθούν οι τιμές των ακινήτων;
Η γήρανση του πληθυσμού στις βιομηχανικές χώρες είναι τέτοια, που θα συμπιέζει διαρκώς τις τιμές των ακινήτων προς τα κάτω. Κι αυτό θα δυσκολέψει ακόμη περισσότερο την προσπάθειά μας να αντιμετωπίσουμε πολλά ακανθώδη προβλήματα.
Πώς συνδέεις την τιμή των ακινήτων με το δημογραφικό, doctor;
Η ραγδαία άνοδος των τιμών των κατοικιών (αλλά και των μετοχών) που σημειώθηκε τα περασμένα χρονιά συνδυάζεται με τη δημογραφική έκρηξη των τελευταίων 40 ετών. Οι στατιστικές δείχνουν ότι τα επόμενα 40 χρόνια θα υπάρχει δημογραφική συρρίκνωση. Στις ΗΠΑ τα τελευταία 4O χρόνια οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν κατά 0,8% ετησίως. Οι νέοι άνθρωποι αποταμιεύουν περιουσιακά στοιχεία, ενώ οι ηλικιωμένοι τα καταναλώνουν. Η γενιά της δημογραφικής έκρηξης στην Αμερική, για παράδειγμα, έχει αποταμιεύσει λιγότερα απ' όσα θα είχε υπό άλλες συνθήκες, επειδή είχε την ψευδαίσθηση πως είχαν μεγάλη αξία τα ακίνητά τους και οι μετοχές τους.
Δηλαδή, όσο γερνάει ο πληθυσμός, θα πέφτουν οι τιμές;
Καθώς πλησιάζει ο καιρός της συνταξιοδότησης, ηθελημένα ή όχι, οι άνθρωποι έχουν την τάση να εκποιούν τα περιουσιακά τους στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών. Σήμερα αυτό γίνεται ακόμη πιο γρήγορα, αφενός επειδή έχουν υποχωρήσει οι αξίες τους και αφετέρου επειδή η σύνταξή τους θα είναι τελικά πολύ μικρότερη απ' όσο πίστευαν στο παρελθόν...
Αυτό θα συμβεί και στην Ευρώπη, doctor;
Στην Ευρώπη και στην Ιαπωνία, οι πιέσεις στις τιμές των κατοικιών θα είναι ακόμη μεγαλύτερες. Στη Γερμανία και την Ιταλία υποχωρούν κατά 3% ετησίως και στην Ιαπωνία ακόμη περισσότερο. Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις σε αξιόγραφα, πρόσφατες μελέτες διαπιστώνουν πως υποχωρούν κατά 1% ετησίως σι τιμές τους εξαιτίας του δημογραφικού προβλήματος...
