Χωρίς ενδείξεις ζωής εμφανίζεται η ελληνική κτηματαγορά, σύμφωνα με την εξαμηνιαία έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Χιλιάδες απούλητα σπίτια, μεγάλη πτώση της ζήτησης, έλλειψη ρευστότητας και πλήρης απαισιοδοξία των ειδικών ότι μπορεί να αλλάξει κάτι τους επόμενους μήνες, είναι τα βασικά συμπεράσματα της συγκυρίας.
«Τα χρυσά χρόνια για την ελληνική κτηματαγορά έχουν λήξει προ πολλού». Ετσι ξεκινά η τελευταία έρευνα που διενήργησε το τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών και που παρουσιάζει σήμερα η «Ημερησία». Για 13ο συνεχές εξάμηνο, η συγκυρία για την κτηματαγορά καταγράφει τις τάσεις που επικρατούν όπως τις βλέπουν εξειδικευμένα στελέχη του κλάδου. Η έρευνα αφορά το δεύτερο εξάμηνο του 2010, αλλά καταγράφει και τις τάσεις που θα επικρατήσουν φέτος, όπου η κατάσταση είναι περισσότερο απογοητευτική από ποτέ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης που έγινε υπό την επίβλεψη του προέδρου του τμήματος Στατιστικής, Επαμεινώνδα Πανά, υπάρχει κρίση εμπιστοσύνης για τις προοπτικές τόσο των κατοικιών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων. Καταγράφεται επίσης μια οριακή μεταβολή προς τα κάτω του δείκτη εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς, ο οποίος διαμορφώνεται στις 36,3 μονάδες από 36,65 το προηγούμενο εξάμηνο. Η τιμή αυτή, όμως απέχει από τη βάση του 50, εκεί που η κτηματαγορά έχει αρχίσει να κινείται.
Στασιμότητα
Το σημερινό χαρακτηριστικό της αγοράς είναι μια μεγάλη στασιμότητα στον? πάτο και μια εντυπωσιακή υπερπροσφορά ακινήτων κάθε είδους. Αυτό το στοιχείο, σε συνδυασμό με τη βραδεία μείωση των τιμών, είναι οι βασικές αιτίες που η αγορά βρίσκεται σε? κώμα διαρκείας. Τα σημαντικότερα στοιχεία από την οικονομική συγκυρία είναι τα εξής: Η κρίση εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα κατοικιών το οποίο υπολογίζεται μεταξύ 200 και 270 χιλιάδων ακινήτων και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είναι τραπεζοκεντρική. Οσο οι τράπεζες δε δίνουν δάνεια, τόσο τα απούλητα θα παραμένουν απούλητα. Το μεγάλο στοκ συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και εμποδίζει την έξοδο από αυτήν.
Το γεγονός ότι έμεινε η κτηματαγορά κι από «καύσιμα» επιδείνωσε την άσχημη κατάσταση.Υπάρχουν αυτή τη στιγμή 100 με 200 χιλιάδες απούλητα νεόδμητα σπίτια των οποίων οι τιμές παραμένουν υψηλές.
Αλλωστε, το μεγαλύτερο ποσοστό των κατοικιών που αγοράζονται είναι μεταχειρισμένα. Η πτώση της ζήτησης κυμαίνεται στο 50%-70% σε σύγκριση με την περίοδο 2005-2007. Οι αγοραπωλησίες έχουν μειωθεί δραματικά.
Η ανεργία στον κλάδο αυξάνεται με ταχείς ρυθμούς. Αν επιβεβαιωθούν τα σενάρια για συνέχιση της κρίσης θα βάλουν λουκέτο πολλές εταιρείες οικοδομών κι όχι μόνο. Η καθαρή απόδοση του ακινήτου είναι μικρότερη από το επιτόκιο προθεσμιακού λογαριασμού, επομένως δεν συμφέρει πλέον ως επένδυση. Οι αποδόσεις για κατοικίες 60-120 τ.μ. βρίσκονται στο 3%-3,5%. Εκτιμάται ότι οι τιμές στις κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10%-30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας. Βασικό συμπέρασμα είναι ότι αν και δεν παρατηρείται μεγάλη βουτιά των τιμών και μεγάλη αύξηση των κατασχέσεων, η κρίση υπάρχει εξαιτίας της παραγωγής υπεράριθμων κατοικιών τα προηγούμενα χρόνια. Και η υπερπροσφορά σημαίνει ότι οι τιμές κάποια στιγμή θα μειωθούν. Όμως, θα έχουμε πτωχεύσεις εταιρειών, εγκαταλελειμμένα γιαπιά και μιζέρια μέχρι να υπάρξει ανάκαμψη. Από τις απαντήσεις που έδωσαν οι ειδικοί της αγοράς διαφαίνεται η μεγάλη απογοήτευση. Το 41,4% πιστεύει ότι η κρίση θα κρατήσει 2 έως 3 χρόνια και το 32,9% σίγουρα 2 χρόνια.
Μόλις το 2,9% πιστεύει ότι θα κρατήσει από 6 έως 12 μήνες. Αθροιστικά, το 91,4% πιστεύει ότι η κρίση θα κρατήσει από 1 έως 3 χρόνια. Το 90% των ειδικών λέει ότι η κρίση θα επηρεάσει αρνητικά τις τιμές των ακινήτων, ενώ επίσης 9 στους 10 εκτιμούν ότι υπάρχει μεγάλη υπερπροσφορά ακινήτων. Σημαντικές είναι οι απαντήσεις που δίνουν για την πορεία της αγοράς. Αναλυτικά:
1. Ποσοστό 39,7% των ερωτηθέντων απαντά ότι η πορεία της αγοράς για κατοικίες για τους επόμενους 6 μήνες θα είναι περίπου ίδια. Το 42,5% εκτιμά ότι θα είναι χειρότερα η κατάσταση αν και το ποσοστό υποχωρεί από το 53,7% προηγούμενης δημοσκρόπησης.
2. Το 58,9% θεωρεί ότι υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς ακινήτων ενώ ένα 32,9% πιστεύει ότι υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα. Μικρή είναι η αύξηση του ποσοστού, από 3,2% σε 4,1% όσων πιστεύουν ότι υπάρχει ισορροπία προσφοράς ? ζήτησης.
3. Στην ερώτηση πώς θα κυμανθούν οι πωλήσεις τους επόμενους μήνες, μόλις 12,4% περιμένει υψηλότερες πωλήσεις το α’ εξάμηνο 2011 (από 7,4%).
Το 32,9% εκτιμά ότι θα είναι ίδιες οι πωλήσεις ενώ το 43,8% (από 57,9%) εκτιμά ότι θα είναι χαμηλότερες οι πωλήσεις.
4. Στην ερώτηση για τις τιμές 6 στους 10 προσδοκούν σχετική μείωση (μικρότερο ποσοστό από το 75,8% της προηγούμενης έρευνας). Το 30,4% εκτιμά ότι θα μείνουν σταθερές και μόνο 1,4% περιμένει αυξήσεις.
5. Το 38,5% εκτιμά ότι οι κατασχέσεις κατοικιών είναι αμετάβλητες αλλά το 44,6% ότι είναι κάπως περισσότερες.
6. Τέλος, στην ερώτηση για το αν οι τιμές πώλησης είναι η επόμενη φούσκα, διαφωνεί το 44%, είναι ουδέτερο το 31,3% και συμφωνεί το αξιοσημείωτο 20,9%.
«Μαύρα» τα βλέπουν οι ειδικοί της αγοράς
Απαισιοδοξία για κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους
Στα χαμηλότερα επίπεδα από τότε που ξεκίνησε να μετράται, βρίσκεται ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς ο οποίος μετρά το πώς οι ειδικοί της ελληνικής αγοράς ακινήτων αισθάνονται τις συνθήκες που επικρατούν και ποιες είναι οι προσδοκίες τους βραχυπρόθεσμα. Αν και σε σύγκριση με το προηγούμενο εξάμηνο, η μεταβολή είναι οριακή (από 36,65 έπεσε σε 36,3) παρατηρείται ραγδαία πτώση σε σύγκριση με την περίοδο πριν από 1,5 χρόνο. Τότε ο δείκτης βρισκόταν στο 46,7, πολύ κοντά δηλαδή στη βάση του 50 που δείχνει ότι υπάρχει μια ισορροπία στις γνώμες των ειδικών.
Οι μισοί δηλαδή πιστεύουν ότι κάτι κινείται και οι άλλοι όχι. Με τον Γενικό Δείκτη στο 36,3, αποτυπώνεται η απογοήτευση των ειδικών, πιστεύουν δηλαδή ότι η κτηματαγορά χειροτερεύει. Ο δείκτης εμπιστοσύνης της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται στο 35,3 έναντι 35,4 που ήταν στο β΄ εξάμηνο 2010. Ο δείκτης των κατοικιών βρίσκεται λίγο ψηλότερα, στο 37,3 από 37,9.
Η διαχρονική εξέλιξη των δεικτών έχει ενδιαφέρον καθώς φαίνεται ότι οι ειδικοί της κτηματαγοράς το 2ο εξάμηνο του 2005 ήταν περισσότερο αισιόδοξοι από ποτέ. Ο δείκτης είχε τιμή 109,9 (το 100 ήταν η βάση) κι από τότε άρχισε η κατρακύλα με μια μικρή ανάκαμψη το 1ο εξάμηνο του 2008. Ομως, από το 1ο εξάμηνο 2009 που ο δείκτης ήταν στις 92,7 μονάδες μέχρι το 1ο εξάμηνο 2011 (ο δείκτης είναι 77,3) η μείωση είναι 16,5%. Σε ό,τι αφορά τον δείκτη εμπιστοσύνης των ειδικών για την οικονομική κατάσταση γενικότερα, αυτό διαμορφώνεται ακόμη πιο χαμηλά στις 32,6 μονάδες.
Πηγή www.imerisia.gr
