Δημοσιεύτηκε ο νόμος που αφορά τη ρύθμιση των αυθαιρέτων σύμφωνα με τον οποίο αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων (πρόστιμο ανέγερσης, πρόστιμο διατήρησης) μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου για τις αυθαίρετες κατασκευές ή κατασκευές που έχουν υποστεί αλλαγή χρήσης οι οποίες δύνανται και θα υπαχθούν στο νόμο αυτό. Παράλληλα απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης. Στη συνέχεια αποκωδικοποιούνται οι διατάξεις του νόμου αυτού και αποσαφηνίζονται οι διαδικασίες της υπαγωγής μέσα από τις απαντήσεις σε 11 καίρια ερωτήματα
Τι είναι αυθαίρετο;
Τι ίσχυε μέχρι τώρα;
Τι αλλαγές φέρνει ο νέος νόμος για τις αυθαίρετες κατασκευές;
Σε ποιες περιπτώσεις δεν μπορεί να υπαχθεί ένα αυθαίρετο στο νόμο αυτό;
Τι προβλέπει η ένταξη στη ρύθμιση του νόμου αυτού;
Τι συνέπειες θα υπάρξουν για τους ιδιοκτήτες αυθαίρετου ακινήτου το οποίο δύναται αλλά τελικά δεν υπαχθεί στη ρύθμιση του νόμου;
Ποια είναι η διαδικασία υπαγωγής στο νόμο;
Πόσο θα είναι το πρόστιμο;
Πώς θα πληρωθεί το πρόστιμο;
Τι γίνεται αν καθυστερήσει η καταβολή των καθορισμένων δόσεων;
Τι προβλέπεται για κάποιο ακίνητο αν έχει πληρωθεί κάποιο πρόστιμο ανέγερσης ή διατήρησης στο παρελθόν;
1. Τι είναι αυθαίρετο;
Σύμφωνα με το άρθρο 22 παρ. 3 του ΓΟΚ (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός Ν. 1577/1985) κάθε κατασκευή που εκτελείται:
1. χωρίς άδεια ή
2. καθ’ υπέρβαση της άδειας ή
3. με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή
4. κατά παράβαση των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων
καλείται αυθαίρετη.
Κάθε αλλαγή της χρήσης κτιρίου ή τμήματος αυτού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 5 του ΓΟΚ και σύμφωνα με το οποίο η χρήση του κτιρίου ή μέρους αυτού περιγράφεται στην οικοδομική άδεια και κάθε αλλαγή αυτής η οποία θίγει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις δεν γίνεται με προηγούμενη σχετική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας,είναι επίσης αυθαίρετη.
2. Τι ίσχυε μέχρι τώρα;
Σύμφωνα με το ΓΟΚ κάθε αυθαίρετη κατασκευή υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του Ν-1337/83 όπως ισχύουν καθώς και στο Ν-2831/00 "Τροποποίηση των διατάξεων του ΓΟΚ/85 "Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός και άλλες πολεοδομικές διατάξεις".
3. Τι αλλαγές φέρνει ο νέος νόμος για τις αυθαίρετες κατασκευές
Σύμφωνα με το νόμο 4014/2011 απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ν.1577/1985 (Α΄ 210). Από την παραπάνω διάταξη εξαιρούνται ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις και
1. υφίστανται προ του 1955 ή
2. έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το ν1337/1983 (Α΄ 33)
3. έχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 του ν.1337/1983 ή της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985, της παρ. 8 και παρ. 10 του άρθρου 9 του ν. 1512/1985 (Α΄4) ή
4. έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 17, 20 και 21 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή
5. έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α΄ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή
6. έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως προβλέπεται στον παρόντα νόμο.
4. Σε ποιες περιπτώσεις δεν μπορεί να υπαχθεί ένα αυθαίρετο στο νόμο αυτό;
Δεν μπορεί να υπαχθεί ακίνητο στις διατάξεις του νόμου όταν βρίσκεται
1. σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης
2. στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους
3. σε δημόσιο κτήμα
4. σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας
5. σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης
6. σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο
7. σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περίπτωση 10 και 20 παρ. 8α του ν. 3937/2011 (Α΄ 60), ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011 εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης
ή όταν
1. η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/ 2002 (Α΄ 153) ή
2. η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού το ανώτατο ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) ή
3. η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
5. Τι προβλέπει η ένταξη στη ρύθμιση του νόμου αυτού;
Αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων (πρόστιμο ανέγερσης, πρόστιμο διατήρησης) μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου όπως αυτό προβλέπεται στο νόμο αυτό και θα εξηγηθεί παρακάτω, για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων, που έχουν εγκατασταθεί, μέχρι την 28.7.2011 και σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις κρίνονται αυθαίρετα.
6. Τι συνέπειες θα υπάρξουν για τους ιδιοκτήτες αυθαίρετου ακινήτου το οποίο δύναται αλλά τελικά δεν υπαχθεί στη ρύθμιση του νόμου;
Αν δεν υποβληθεί δήλωση ή αν δεν περατωθεί εμπρόθεσμα η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου εφαρμόζονται οι ισχύουσες, περί αυθαιρέτων, διατάξεις για την κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής ή την επαναφορά της χρήσης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια, τα δε πρόστιμα που επιβάλλονται υπολογίζονται ως εξής:
1. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.
2. Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, το οποίο επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του κτιρίου από την ανέγερσή του ή την εγκατάσταση της χρήσης μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών και την επαναφορά της χρήσης ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.
7. Ποια είναι η διαδικασία υπαγωγής στο νόμο;
Η διαδικασία υπαγωγής στο νόμο διακρίνεται σε δύο φάσεις.
1η φάση (1.10.2011 μέχρι 30.11.2011)
Ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση ή ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος, υποβάλει είτε απευθείας είτε με συστημένη επιστολή στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή στο ΚΕΠ του Δήμου τα εξής δικαιολογητικά:
1. Αίτηση
2. Παράβολο υπέρ δημοσίου
500 € Μικρότερη των 50 τμ ή
Πρώτη και κύρια κατοικία από 50 έως 100 τμ
1000 € Από 50 έως 100 τμ ή
Πρώτη και κύρια κατοικία από 100 έως 200 τμ
2000 € Από 100 έως 1000 τμ
4000 € Από 1000 έως 2000 τμ
6000 € Άνω των 2000 τμ
Το παραπάνω παράβολο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με το ειδικό πρόστιμο που προβλέπεται.
3. Έντυπο υπολογισμού του ειδικού προστίμου της δηλούμενης κατασκευής
Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής όπως αυτή ορίστηκε παραπάνω, επί την τιμή ζώνης, που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, εφόσον υποβληθούν εμπρόθεσμα η αίτηση και τα δικαιολογητικά, επί το συντελεστή 15 % και επί τους συντελεστές που ορίζονται παρακάτω και αφορούν την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου
2η φάση (από 30.11.2011 και εντός 4 μηνών)
Στη φάση αυτή υποβάλλονται τα εξής δικαιολογητικά:
1. Υπεύθυνη δήλωση εις διπλούν του ν. 1599/1586 όπου αναγράφονται
Τα ατομικά στοιχεία
ΑΦΜ - ΔΟΥ ενδιαφερόμενου
Αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας (αν υπάρχει)
Το εμβαδόν και η χρήση της κατασκευής που εμπίπτει στη ρύθμιση
Η ημερομηνία ολοκλήρωσης της κατασκευής ή εγκατάστασης της χρήσης σε αυτό
Αν πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία ή άλλη κατοικία ή ακίνητο άλλης χρήσης
Δήλωση του ότι δεν εμπίπτει σε καμία από τις περιπτώσεις της 4 του παρόντος (παρ3 άρθρο 23 του ν4014/2011 π.χ. δασικής περιοχής, αρχαιολογικού χώρου, ρέμα κτλ. )
2. Τελευταίο Ε9 στο οποίο αναφέρεται το ακίνητο όπου βρίσκεται η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση στην αρμόδια δημόσια οικονομική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.)
3. Τεχνική έκθεση μηχανικού η οποία περιλαμβάνει:
περιγραφή της αυθαίρετης κατασκευής ή της αυθαίρετης χρήσης, το εμβαδόν της και η χρήση της
δήλωση για το αν πρόκειται για κατασκευή πρόχειρα κατασκευασμένη (όπως στεγάσεις και επικαλύψεις από λαμαρίνα, σανίδες) από ευτελή υλικά (πρόχειρη κατασκευή)
Φωτογραφίες όλων των όψεων του κτιρίου
Αντίγραφο του στελέχους, του τοπογραφικού διαγράμματος της άδειας, της κάτοψης του ορόφου, όπου εμφαίνεται η αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ζητείται η υπαγωγή στις ρυθμίσεις του νόμου
Σχέδια τομής σε κλίμακα 1 : 100
Στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή δεν είναι δυνατόν να ανευρεθεί επισυνάπτονται όλα τα παραπάνω στοιχεία πλην του στελέχους, που αποτυπώνουν την κατάσταση του ακινήτου. Επιπλέον στις προαναφερθείσες περιπτώσεις, καθώς και σε κάθε περίπτωση κτίσματος ή κατασκευής στις εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο, υποβάλλεται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ'87) που περιέχει απόσπασμα χάρτη με προσδιορισμό της θέσης του ακινήτου. Απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου απαιτείται για τις περιοχές με εγκεκριμένα σχέδια, όπου υπάρχει οικοδομική άδεια. Διάγραμμα κάλυψης υποβάλλεται για κάθε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή γήπεδο και σύμφωνα με τα αα και ββ της παρ2 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011
8. Πόσο θα είναι το πρόστιμο;
1. Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής όπως αυτή ορίστηκε παραπάνω, επί την τιμή ζώνης, που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά την έναρξη ισχύος του νόμου, εφόσον υποβληθούν εμπρόθεσμα η αίτηση και τα δικαιολογητικά, επί το συντελεστή 15 % και επί τους συντελεστές που ορίζονται στο τέλος του άρθρου και αφορούν την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου
2. Ειδικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση καθ’ υπέρβαση οικοδομικής αδείας, συνολικής επιφάνειας μέχρι είκοσι (20) τ.μ. και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν υπερβαίνει το ποσοστό 20% της επιτρεπόμενης επιφανείας κάθε ιδιοκτησίας, βρίσκεται εντός οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου και δεν υπερβαίνει ποσοστό 10% του επιτρεπόμενου ύψους βάσει της οικοδομικής άδειας μετρούμενο από τη στάθμη του περιβάλλοντα χώρου που ορίζεται στην άδεια αυτή, το πρόστιμο καθορίζεται σε ποσόν χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ για ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, σε δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ για ακίνητα που βρίσκονται σε εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης έως δυόμιση χιλιάδες (2.500) ευρώ και σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ για περιοχές με τιμή ζώνης μεγαλύτερη από δυόμιση χιλιάδες (2.500) ευρώ.
3. Στην περίπτωση που η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη χρήση αφορά κτίριο, που χρησιμοποιείται και λειτουργεί ως βιομηχανική, βιοτεχνική εγκατάσταση, ξενοδοχείο, τουριστικό κατάλυμα, αποθήκη ή άλλη παραγωγική μονάδα, εφόσον έχει υπαχθεί σε ειδικές διατάξεις, που επιτρέπουν τη λειτουργία του μετά την καταβολή προστίμου ή άλλου τέλους ή εισφοράς, το παραπάνω ειδικό πρόστιμο διατήρησης καταβάλλεται μειωμένο κατά το ποσό του προστίμου ή τέλους ή εισφοράς, που έχει καταβληθεί
9. Πώς θα πληρωθεί το πρόστιμο;
1. Σε περίπτωση που το ποσό του προστίμου μετά την καταβολή του παραβόλου είναι μικρότερο των τετρακοσίων (400) ευρώ καταβάλλεται εφάπαξ χωρίς έκπτωση μέχρι τις 31.12.2011
2. Το πρόστιμο καταβάλλεται εντός τριάντα (30) μηνών για τα ακίνητα κατοικίας και εντός τριάντα έξι (36) μηνών για τα ακίνητα άλλης χρήσης από την έναρξη ισχύος του νόμου, τμηματικά σε ισόποσες δόσεις, ο αριθμός των οποίων καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, εκ των οποίων η πρώτη δόση καταβάλλεται εντός προθεσμίας τριών (3) μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής εντός της προθεσμίας καταβολής της πρώτης δόσης παρέχεται έκπτωση 20%.
3. Για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις της παραγράφου 2 της ερώτησης 8 το πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, χωρίς έκπτωση και μέχρι 31.12.2011. Σε περίπτωση παρέλευσης της παραπάνω προθεσμίας το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου προσαυξάνεται σε ποσοστό 3% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Η οριστική εξόφληση δεν μπορεί να καθυστερήσει πέραν των τριών μηνών από τον προβλεπόμενο χρόνο.
10. Τι γίνεται αν καθυστερήσει η καταβολή των καθορισμένων δόσεων;
Σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των παραπάνω δόσεων επιβάλλεται προσαύξηση 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Η ίδια προσαύξηση επιβάλλεται σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των δόσεων των προστίμων, που επιβάλλονται δυνάμει των διατάξεων του ν. 3843/2010 (νόμος διατήρησης-τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων), μόνο για τις καθυστερούμενες μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος δόσεις. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής της πρώτης δόσης ή μη καταβολής τριών συνεχόμενων δόσεων ο υπόχρεος εκπίπτει του δικαιώματος της υπαγωγής στη ρύθμιση.
11. Τι προβλέπεται για κάποιο ακίνητο αν έχει πληρωθεί κάποιο πρόστιμο ανέγερσης ή διατήρησης στο παρελθόν;
Σύμφωνα με το νόμο αν κάποιος έχει πληρώσει, δυνάμει άλλων διατάξεων, πρόστιμα ανέγερσης ή διατήρησης, αυτά συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Τα καταβληθέντα ποσά αφαιρούνται από την τελευταία δόση και τις αμέσως προηγούμενες χρονικά έως ότου ολοκληρωθεί ο συμψηφισμός. Σε περίπτωση που μετά τον ως άνω
υπολογισμό προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου, με βάση τις διατάξεις του παρόντος, δεν αναζητούνται. Ανείσπρακτα βεβαιωθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, δυνάμει άλλων διατάξεων, διαγράφονται.
