Είμαι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος στην Καλλιθέα. Υποχρεούμαι στην έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης για την εκμίσθωσή του;
Η έκδοση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, δηλαδή του εγγράφου που αποτυπώνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου, κατατάσσοντάς το σε ενεργειακές κατηγορίες, ανάλογα με την εκτίμηση της ενεργειακής του κατανάλωσης για την κάλυψη των αναγκών θέρμανσης, ψύξης, φωτισμού, αερισμού κ.λπ., είναι υποχρεωτική από 9/1/2012 μόνο για τις νέες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων, τα οποία είναι άνω των 50 τ.μ. Εάν πρόκειται για εκμίσθωση ολόκληρου κτιρίου σε νέο ενοικιαστή, το ΠΕΑ είναι ήδη υποχρεωτικό, ενώ δεν απαιτείται για ανανεώσεις υφιστάμενων συμβάσεων μίσθωσης. Η έκδοση του πιστοποιητικού πρέπει να αναφέρεται στο συμφωνητικό. Η Εφορία δεν θα θεωρεί συμβόλαια χωρίς την προσκόμιση αντιγράφου του. Ετσι, για την εκμίσθωση του διαμερίσματός σας δεν απαιτείται ΠΕΑ. Για την εκμίσθωσή του, όμως, από τον Ιανουάριο 2012 και μετά, θα απαιτείται, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο από 50 τ.μ.
ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ
Νοίκιασα ένα διαμέρισμά μου και υπογράψαμε ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης με τον ενοικιαστή. Τι διαδικασία πρέπει να ακολουθήσω με την Εφορία;
Oλα τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης αστικών ακινήτων ασχέτως ποσού μισθώματος ή γεωργικών ακινήτων, εφόσον το μίσθωμα είναι ανώτερο των εκατό ευρώ/μήνα, προσκομίζονται από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή για θεώρηση, μέσα σε τριάντα ημέρες από τη σύνταξή τους, στον προϊστάμενο οποιασδήποτε ΔΟΥ. Το συμφωνητικό πρέπει να αναφέρει τα πλήρη στοιχεία ταυτότητας τόσο του εκμισθωτή όσο και του ενοικιαστή, καθώς και τον ΑΦΜ τους. Υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα, από τα οποία το ένα επιστρέφεται θεωρημένο σε αυτόν που τα προσκόμισε και το άλλο παραμένει στη ΔΟΥ ή, σε περίπτωση αναρμοδιότητας, διαβιβάζεται στον προϊστάμενο της ΔΟΥ του εκμισθωτή. Εάν ένα μισθωτήριο δεν θεωρηθεί από τον προϊστάμενο ΔΟΥ, στερείται κάθε αποδεικτικής δύναμης και δεν λαμβάνεται υπόψη από τα δικαστήρια. Επίσης, στερούνται αποδεικτικής δύναμης και τα αντέγγραφα, με τα οποία συμφωνείται μίσθωμα διαφορετικό από το καθοριζόμενο στο έγγραφο.
ΜΕΙΚΤΗ ΧΡΗΣΗ
Εάν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται από τον μισθωτή τόσο ως κατοικία όσο και ως γραφείο, θα πρόκειται για κοινή ή για επαγγελματική μίσθωση;
Επί μεικτής χρήσης του μισθίου ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης ως επαγγελματικής ή κοινής, από τον οποίο εξαρτάται η εφαρμογή ή μη του ειδικού προστατευτικού καθεστώτος για τις επαγγελματικές μισθώσεις, κρίνεται με κριτήριο την προέχουσα χρήση του μισθίου. Η τελευταία προσδιορίζεται με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας και ιδίως τη φύση και τη σημασία τής κάθε χρήσης καθώς και την έκτασή της σε σχέση με τους χώρους του ακινήτου.
ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Το ακίνητό μου πρόκειται να απαλλοτριωθεί. Μπορώ να συνεχίσω να ενοικιάζω τα δύο διαμερίσματα που βρίσκονται σε αυτό και μέχρι πότε;
Ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση δικαιούται να παραλάβει το ακίνητο ελεύθερο από τις μισθώσεις, μέσα σε προθεσμία δέκα ημερών από την πρόσκλησή του. Μόνη η συντέλεση της απαλλοτρίωσης καθεαυτή δεν επιφέρει την απόσβεση της μισθωτικής σχέσης μεταξύ των μισθωτών σας και εσάς. Η απαλλοτρίωση αποσβένει τη μισθωτική σχέση μόνο έναντι του υπέρ ου η απαλλοτρίωση, ο οποίος έχει το δικαίωμα να αποβάλει τους μισθωτές από το μισθίο. Πρακτικά, μέχρι τον χρόνο της αποβολής, δικαιούστε να εισπράττετε το συμφωνηθέν μίσθωμα. Ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση δεν μπορεί να διεκδικήσει αποζημίωση από εσάς για το διάστημα μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και μέχρι να ζητήσει την οριστική αποβολή του μισθωτή, αφού δεν έχει δικαίωμα εκμετάλλευσης του ακινήτου και είσπραξης μισθωμάτων.
ΕΤΗΣΙΑ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ
Εδώ και δύο χρόνια νοικιάζω ένα διαμέρισμα. Στο μισθωτήριο αναφέρεται ότι η μίσθωση έχει διετή διάρκεια, ωστόσο σκοπεύω να μείνω άλλον έναν χρόνο (γνωρίζω ότι έχω τέτοιο δικαίωμα, εφόσον πρόκειται για μίσθωση κατοικίας). Αναρωτιέμαι αν ο εκμισθωτής δικαιούται να μου ζητήσει αύξηση του ενοικίου για το τρίτο έτος. Να σημειώσω ότι στο μισθωτήριο δεν προβλέπεται τίποτε για την αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Ο νόμος προβλέπει για τις μισθώσεις κατοικίας ότι αν ο χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο μέχρι συμπληρώσεως της τριετίας το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες.
ΝΕΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ
Το διαμέρισμα που πρόκειται να αγοράσω είναι ήδη εκμισθωμένο σε μια οικογένεια. Μετά την αγοραπωλησία, δεν σκοπεύω προς το παρόν να το χρησιμοποιήσω για ιδιοκατοίκηση. Χρειάζεται να συνάψω νέο μισθωτήριο συμφωνητικό με την οικογένεια που το μισθώνει;
Ως νέος κτήτορας του διαμερίσματος υπεισέρχεστε αυτοδικαίως με την αγοραπωλησία του ακινήτου στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εφόσον η μίσθωση του διαμερίσματος αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό στο μισθωτήριο μεταξύ του πωλητή σας και του μισθωτή (της οικογένειας). Αυτό σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να συνάψετε νέα μίσθωση με την οικογένεια, αλλά εξακολουθεί να ισχύει η υπάρχουσα.
Εάν δεν αποδεικνύεται η βέβαιη χρονολογία της μίσθωσης, υπεισέρχομαι στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του μισθωτήριου συμφωνητικού που είχε συναφθεί προτού αγοράσω το διαμέρισμα;
Με τη θεώρησή του από συμβολαιογράφο, τη ΔΟΥ ή άλλο κατά τον νόμο αρμόδιο δημόσιο υπάλληλο. Η θεώρησή του γίνεται με τη σημείωση της χρονολογίας και της λέξεως «θεωρήθηκε».
Σε περίπτωση που ο νέος ιδιοκτήτης καταγγείλει πρόωρα τη μισθωτική σύμβαση που είχα συνάψει με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ποιος θα με αποζημιώσει για την πρόωρη λύση της μίσθωσης;
Στις ερωτήσεις σας απαντούν
οι νομικοί Μαριλένα Ζηδιανάκη
και Κίμων Σαϊτάκης
Σε αυτήν την περίπτωση ευθύνεται για αποζημίωση ο παλαιός ιδιοκτήτης και όχι ο νέος. Παρότι ο νέος είναι αυτός που έχει το δικαίωμα πλέον να καταγγείλει τη σύμβαση, δεδομένου ότι με την αγοραπωλησία υπεισήλθε αυτοδικαίως στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης, ο παλαιός ιδιοκτήτης είναι αυτός που ευθύνεται για την πρόωρη λύση της, η οποία θεωρείται ως παραβίαση των συμβατικών του υποχρεώσεων.
ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΙ ΤΗΛΕΦΩΝΟΥ, ΗΛΕΚΤΡΙΚΟΥ ΡΕΥΜΑΤΟΣ, ΝΕΡΟΥ
Εάν στο μισθωτήριο δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη για το ποιος πληρώνει τους λογαριασμούς ηλεκτρικού, νερού, τηλεφώνου κ.λπ., ποιον βαρύνουν σύμφωνα με τον νόμο; Τον εκμισθωτή ή το μισθωτή;
Οι δαπάνες κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τηλεφώνου καθώς και οι δημοτικοί φόροι και τέλη βαρύνουν κατά συναλλακτική συνήθεια τον μισθωτή. Εάν είστε ιδιοκτήτης, συνιστάται να μην εκμισθώνετε ποτέ ακίνητο με δική σας τηλεφωνική σύνδεση ή έστω (αν υπάρχει) να τη μεταβιβάσετε άμεσα, δωρεάν στον μισθωτή σας.
Ναι, ιδίως εάν γνωρίζατε την ύπαρξη της μίσθωσης κατά τον χρόνο που αγοράσατε το διαμέρισμα και την αποδεχθήκατε.
Πώς αποκτά το μισθωτήριο συμφωνητικό «βέβαιη χρονολογία» έναντι κάθε τρίτου;
tanea.gr
