«Βουτιά» της κτηματαγοράς στην Ελλάδα τουλάχιστον μέχρι το 2013, πτώση των τιμών, αλλά όχι στα αναμενόμενα επίπεδα, τεράστια προσφορά όλων των ειδών των ακινήτων και υπερβολικοί φόροι που «στραγγαλίζουν» την αγορά, είναι το σκηνικό που περιγράφουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς.
Το ελληνικό real estate, τόσο δηλαδή η κατοικία όσο και οι επαγγελματικοί χώροι κινούνται παράλληλα με την οικονομική κρίση και βρίσκονται ένα βήμα πριν από το κραχ, όπως και η πραγματική οικονομία. Η αγορά της Αθήνας κατά κύριο λόγο και της Θεσσαλονίκης στη συνέχεια δείχνουν ότι η κτηματαγορά βουλιάζει στην ανυποληψία καταστρέφοντας οικογένειες που είχαν ποντάρει στην ακίνητη περιουσία, αλλά και μειώνοντας δραματικά τα δημόσια έσοδα. Αν -για παράδειγμα- πέρυσι έγιναν γύρω στις 50.000 αγοραπωλησίες ακινήτων, το 2011 δύσκολα θα ξεπεράσουν τις 25 με 30.000.
Χαρακτηριστικό της δραματικής κατάστασης που επικρατεί στη βασική ατμομηχανή της οικονομίας είναι η πρόβλεψη της Alpha Bank ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες θα διαμορφωθούν σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο, περί τα 5 δισ. ευρώ σε σταθερές τιμές, το 2011 (σημειώνοντας πτώση κατά 24%), από 6,6 δισ. ευρώ το 2010 και 16,1 δισ. ευρώ το 2006. Χάθηκαν, δηλαδή, μέσα σε δύο χρόνια πάνω από 11 δισ. ευρώ ή το 5% το ΑΕΠ από την οικοδομή και την κτηματαγορά γενικότερα.
Η τελευταία έρευνα της εταιρείας συμβούλων επενδύσεων Δανός-all alliance member of BNP Paribas Real Estate αποδεικνύει πόσο άσχημη είναι η κατάσταση και το γεγονός ότι δεν υπάρχει φως στο βάθος του τούνελ. Σύμφωνα με το διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, Πάνο Δανό, «η πτωτική τάση στην ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί μέχρι το 2013.
Όπως επισημαίνει, παρατηρείται υπερβολική προσφορά σε ακίνητα, ενώ η ζήτηση είναι εξαιρετικά χαμηλή. Επίσης, οι νέοι φόροι και το ασταθές οικονομικό περιβάλλον αποτελούν αρνητικό παράγοντα για τις επενδύσεις, ενώ αξιοσημείωτο είναι ότι η έρευνα αναφέρει πως δεν υπάρχει η μείωση των τιμών που όλοι θα περιμέναμε. Είναι μικρότερη απ' ό,τι κανονικά θα έπρεπε και αυτό αφήνει προφανώς περιθώρια για περαιτέρω αποκλιμάκωση. Αν αυτό θα γίνει βίαια ή όχι εξαρτάται από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας. Πάντως, το μεγάλο πρόβλημα αυτή την περίοδο είναι η παντελής απουσία αγοραστών για σπίτια ή ενοικιαστών για επαγγελματικούς χώρους. Ετσι, έχει δημιουργηθεί ένα τεράστιο απόθεμα, το οποίο δύσκολα μπορεί να απορροφηθεί όσο οι τράπεζες αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν αγορές.
Αυτό το «στοκ» εκτιμάται ότι είναι ο κύριος παράγοντας για νέο «σπάσιμο» της φούσκας των τιμών, σε ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό αυτή τη φορά. Η έρευνα τη εταιρείας Δανός αφορά την αγορά ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και τα βασικά σημεία της είναι:
Κατοικία
Η «παγωμένη» αγορά δεν σημαίνει απαραίτητα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών πώλησης νεόδμητων ακινήτων. Ο κόσμος σε ποσοστό 90% στρέφεται σε μεταχειρισμένα σπίτια με το απόθεμα των καινούριων να είναι τεράστιο. Υπάρχουν πλέον κατοικίες που χτίστηκαν το 2005 και είναι απούλητες.
Η έρευνα δείχνει ότι οι υψηλότερες τιμές στις προνομιούχες περιοχές είναι σε Βούλα και Κολωνάκι που αγγίζουν τις 8.000 ευρώ/τ.μ. Η κατώτερη τιμή κυμαίνεται λίγο πάνω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. Στο Παλαιό Ψυχικό οι τιμές έχουν υποχωρήσει στα επίπεδα των 6.000 ευρώ/τ.μ. (ανώτερη τιμή) ενώ στη Γλυφάδα με θέα το Σαρωνικό τα σπίτια πωλούνται από 3.000 έως και 7.500 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη για το πρώτο εξάμηνο 2011, τα πιο ακριβά σπίτια συναντά κανείς στη Λ. Νίκης -στην παραλία της πόλης- με τις τιμές σε καινούρια ή παλιά να φτάνουν ακόμη και πάνω από 15.000 ευρώ/τ.μ. Τα πιο φθηνά ακίνητα τα βρίσκει κανείς στη Δυτική Θεσσαλονίκη και συγκεκριμένα σε Κορδελιό, Εύοσμο, Σταυρούπολη, Αμπελόκηπους με τιμές κάτω από τις 2.000 ευρώ/τ.μ.
Καταστήματα
Η Ερμού, παρά τα... χτυπήματα που δέχεται είναι πάντα η ακριβότερη οδός της Ελλάδας με ενοίκια που κυμαίνονται από 150 έως 220 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, τα κενά καταστήματα είναι πλέον αρκετά και η κρίση έχει χτυπήσει για τα καλά τον άλλοτε χρυσό δρόμο. Μόνη ηλιαχτίδα φωτός οι επενδύσεις της ισπανικής αλυσίδας Mango αλλά και της H&M, η οποία μέσα στο Νοέμβριο θα εγκαινιάσει τη ναυαρχίδα των καταστημάτων της, σε ένα κτίριο 4 ορόφων και 2.600 τ.μ. το οποίο ανακατασκευάζεται από την κατασκευαστική εταιρεία «Κτιριακή Αναγέννηση». Το Κολωνάκι με σχεδόν 4 στα 10 καταστήματα να έχουν κλείσει, βρίσκεται σε δεινή θέση, Στην άλλοτε λαμπερή οδό Τσακάλωφ τα ενοίκια μόλις ξεπερνούν τα 100 ευρώ/τ.μ. ενώ κάτω από τα 150 ευρώ/τ.μ. είναι τα μισθώματα στην οδό Κολοκοτρώνη στην Κηφισιά.
Σε μια σύγκριση με άλλες χώρες όπως η Κύπρος, η Σερβία, η Βουλγαρία, το Μαυροβούνιο, η Ελλάδα έχει από τις υψηλότερες αποδόσεις, στο 7%-9%. Οσο για τη Θεσσαλονίκη, στην οδό Τσιμισκή τα ενοίκια κυμαίνονται από 70 έως 130 ευρώ/τ.μ. και ακολουθεί η Μητροπόλεως με 40 έως 70 ευρώ/τ.μ.
Γραφεία
Πτωτικές οι τάσεις της αγοράς γραφείων πρώτης ποιότητας, με τις τιμές να συνεχίζουν να υποχωρούν. Πλέον δεν υπάρχουν ενοίκια πάνω από 28 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αποδόσεις έχουν ανέβει κοντά στο 10%. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2001 τα μισθώματα για κτίρια γραφείων είχαν αγγίξει τα 40 ευρώ/τ.μ.
Το ποσοστό των κενών χώρων είναι μεγάλο και φτάνει πλέον το 20%. Η λεωφόρος Βασ. Σοφίας με τιμές ενοικίασης από 23 έως 27 ευρώ/τ.μ. είναι στην πρώτη θέση και ακολουθεί η Λ. Κηφισίας με 15-20 ευρώ/τ.μ. Φυσικά οι τιμές αυτές αφορούν a class κτίρια, καθώς υπάρχουν παλαιά γραφεία που ενοικιάζονται πλέον ακόμη και κάτω από 10 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη τα πιο ακριβά γραφεία βρίσκονται στην οδό Τσιμισκή με 7-13 ευρώ/τ.μ. και ακολουθούν Μητροπόλεως και Δυτική είσοδος με τιμές λίγο πάνω από τα 10 ευρώ/τ.μ.
Αποθήκες
Πτώση στη ζήτηση, τις εμπορικές αξίες, τη βραχυπρόθεσμη πρόβλεψη, άνοδος της προσφοράς είναι τα κύρια χαρακτηριστικά του κλάδου αποθηκευτικών - βιομηχανικών χώρων. Οι μισθωτικές αξίες κυμαίνονται στην Αθήνα από 4 έως 9 ευρώ/τ.μ. με τη μεγαλύτερη ζήτηση να υπάρχει στον Ασπρόπυργο, τον Αγιο Στέφανο και τα Μεσόγεια. Οσο για τη Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα κυμαίνονται από 2,5 έως 4,5 ευρώ/τ.μ., ενώ οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 700 έως 1.000 ευρώ/τ.μ.
Η υπερπροσφορά πνίγει την αγορά
Πάνος Δανός, Διευθύνων σύμβουλος της ΔΑΝΟΣ - an alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE και πρόεδρος του Σωματείου Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Ελλάδας
Η δύσκολη φάση, η οποία διέπει την ελληνική οικονομία τα τελευταία δύο χρόνια δεν τείνει να εκλείψει. Το οικονομικό περιβάλλον στο οποίο καλούνται να λειτουργήσουν οι ελληνικές επιχειρήσεις είναι ιδιαίτερα ρευστό και ευάλωτο και θα μπορούσε κανείς να το συγκρίνει με κινούμενη άμμο. Επιπλέον, η παγκόσμια οικονομική συγκυρία δυσκολεύει ακόμη περισσότερο τη διαδικασία σχεδιασμού & λήψης των επιχειρηματικών αποφάσεων για τους Ελληνες επιχειρηματίες. Οσον αφορά την πορεία της κτηματαγοράς, θα πρέπει να λάβουμε υπόψη μας τους ακόλουθους παράγοντες, οι οποίοι οδηγούν σε δραματική μείωση των συναλλαγών στο συγκεκριμένο κλάδο:
Υπερβολική προσφορά ακινήτων με ιδιαίτερα μειωμένη την αντίστοιχη ζήτηση
Μικρή πτώση των τιμών των ακινήτων (είναι μικρότερη από την αναμενόμενη)
Νέοι φόροι στα ακίνητα / ασταθές φορολογικό περιβάλλον
Το τελευταίο εξάμηνο παρατηρείται μία ανελέητη «επίθεση» προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η οποία εκδηλώνεται με συνεχόμενους νέους φόρους - μέτρα που επιβαρύνουν την κτηματαγορά και λειτουργούν ως ταφόπλακα σε ένα ήδη ιδιαίτερα επιβαρυμένο κλάδο.
Για όλους τους παραπάνω λόγους και συνυπολογίζοντας τη «σφιχτή» συμπεριφορά του τραπεζικού τομέα, όσον αφορά στις νέες δανειοδοτήσεις, εκτιμάται ότι η πτωτική τάση στην ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί μέχρι το 2013. Εν κατακλείδι, η Ελλάδα θα μπορούσε να αποτελέσει μαγνήτη επενδυτών στον τομέα του real estate εφόσον συμβούν τα ακόλουθα:
1. Υπάρξει ένα σταθερό πολιτικό - οικονομικό κλίμα
2. Υποχωρήσει αισθητά το επίπεδο των ζητούμενων τιμών, επομένως αυξηθεί η απόδοση των επενδύσεων
3. Σταματήσει η «επίθεση» κατά των ιδιοκτητών των ακινήτων με την επιβολή νέων φόρων
4. Δημιουργηθεί ένα θεσμικό πλαίσιο με σκοπό την προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό (π.χ. φοροαπαλλαγές)
Ο σημαντικότερος παράγοντας, όμως, είναι, η αντιστροφή της ψυχολογίας καθώς σήμερα επικρατεί σε όλα τα ΜΜΕ μία καταστροφολογία, η οποία σε καθημερινή βάση καταρρακώνει την οποιαδήποτε επενδυτική πρωτοβουλία και δημιουργεί ένα κλίμα πανικού και μοιρολατρίας.
Πηγή www.imerisia.gr
