Η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας στη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης έχει επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση ακινήτων. Στις πιο σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις κατα την τρέχουσα κρίση περιλαμβάνονται η επιβολή του "χαρατσιού", η σημαντική μείωση του αφορολογήτου για την επιβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας και η αύξηση του ΦΠΑ στην αγορά νεόδημητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή.
Τα μέτρα αυτά επιβάρυναν σημαντικά κυρίως την κατοχή ακίνητης περιουσίας ενώ στο παρελθόν η φορολογική επιβάρυνση συγκεντρωνόταν σχεδόν αποκλειστικά στις συναλλαγές και το ειόδημα επί των ακινήτων.
Αυτά αναφέρει μεταξύ άλλων η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στην Ενδιάμεσή της Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική 2012.
Πέραν της επιβάρυνσης αυτής, σημειώνει, οι συχνές αναφορές για πρόσθετα φορολογικά μέτρα (π.χ. περί επιβολής του ΦΑΠ και στα εκτός σχεδίου οικόπεδα, κτήματα και αγροτεμάχια που δεν καλλιεργούνται κτλ.) παρατείνουν την αβεβαιότητα ως προς το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων και δυσχεραίνουν ακόμη περισσότερο τη μελλοντική ανάκαμψη της ζήτησης που αφορά τόσο τα οικιστικά όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα. Πάντως αναφέρει, η πρόσφατα απόφαση για αναβολή της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών (που προσδιορίζουν την αξία των ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς) στα επίπεδα των τιμών της αγοράς εκτιμάται ότι περιόρισε προσωρινά την αβεβαιότητα αυτή. Η ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων θα οδηγούσε σε σημάντικές αναπροσαρμογές της φορολογητέας αξίας των ακινήτων (ειδικά σε περιοχές όπου η διαφορά αντικειμενικών-εμπορικών τιμών είναι μεγάλη), συμπαρασύροντας πολλούς φόρους προς τα πάνω και επιτείνοντας την έντονη αβεβαιότητα και την ύφεση στην ελληνική κτηματαγορά.
Όσον αφορά την κατηγορία των επαγγελματικών ακινήτων, η αστάθεια του φορολογικού πλαισίου, δυσχεραίνει την κατάρτιση μακροπρόθεσμων χρηματοοικονομικών μοντέλων αξιολόγησης των επενδύσεων για την ανάπτυξη ακινήτων. Παράλληλα, η υπέρμετρη φορολόγηση οδηγεί στη συρρίκνωση των υφιστάμενων και προσδοκώμενων επιχειρηματικών αποδόσεων σε επίπεδα, συχνά, μη βιώσιμα, σημειώνεται χαρακτηριστικά.
Επισημαίνεται ακόμα ότι η φορολογία επί των μεταβιβάσεων και των γονικών παροχών στην Ελλάδα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τις άλλες χώρες της Ε.Ε., ενώ εκτιμάται ότι η μείωσή της θα αύξανε την πολύ χαμηλή συχνότητα των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Επιπλέον, η γραφειοκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά (έκδοση αδειών κ.λπ.), ο μεγάλος αριθμός υποχρεωτικών από το νόμο διαδικασιών και επιβαρύνσεων (παράσταση δικηγόρων, αμοιβές συμβολαιογράφων, πιστοποιητικό μηχανικού, ενεργειακό πιστοποιητικό κλπ), σε συνδυασμό με την ασάφεια των πολεοδομικών κανονισμών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σαφούς πλασίου χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, αποτελούν ορισμένους ακόμη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση και συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συμφωνιών με ενδιαφερόμενους επενδυτές από το εξωτερικό.
Σημειώνεται ότι η ελληνική αγορά ακινήτων έχει εισέλθει σε τροχιά ύφεσης από το τέλος του 2008 και εξακολουθεί να συρρικνώνεται, όπως αναφέρει, καθώς παραμένουν αρνητικές οι μεσοπρόθεσμες προσδοκίες.
Τι μπορεί να γίνει σύμφωνα με την ΤτΕ
Η ενίσχυση της ζήτησης και της ανάκαμψης της κτηματαγοράς, αναφέρει, προυποθέτουν μία σειρά από παρεμβάσεις στους τομείς της γραφειοκρατίας, των επιβαρύνσεων των πράξεων αγοραπωλησιών και της πολυπλοκότητας του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου.
Βασικότερη παράμετρος, τονίζει, είναι η οριστικοποίηση και εξασφάλιση ενός σταθερού συστήματος φορολογίας για τα ακίνητα. Το επίπεδο των φόρων θα πρέπει να προσαρμοστεί ώστε να αναποκρίνεται στη φοροδοτική ικανότητα των ιδιοκτητών, ενώ ενδεχομένως η διεύρυνση της φορολογικής βάσης, με ταυτόχρονη μείωση των υφιστάμενων συντελεστών, ειδικά στη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία, είναι η πλεόν αποδοτική, από δημοσιονομική άποψη αντιμετώπιση.
Η πολυπλοκότητα του συστήματος μπορεί να αμβλυνθεί μέσω της θέσπισης ενόςμοναδικού, ενιαίου φόρου για την ακίνητη περιουσία, ο οποίος μπορεί να διαφοροποιείται αναλόγως της χρήσης των ακινήτων.
Ως προς το ζήτημα της απλοποίησης των πράξεων αγοραπωλησιών, εκτιμάται ότι τόσο οπεριορισμός των υποχρωτικών επιβαρύνσεων, οι οποίες δρουν αποτρεπτικά χωρίς να προσθέτουν στα κρατικά έσοδα, όσο και η μείωση της φορολογίας μεταβιβάσεων και γονικών παροχών θα ενισχύσουν την πολύ χαμηλή συχνότητα των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Η αντικατάσταση των αντικειμενικών αξιών από την εμπορική αξία των ακινήτων, θα μπορούσε να συμβάλει αφενός στο να περιοριστεί η φοροδιαφυγή μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων και αφετέρου να λαμβάνονται υπόψη οι σημαντικές μεταβολές των αξιών που συντελούνται στην αγορά ακινήτων, σημειώνει.
Τέλος, όσον αφορά την απαγόρευση (έως το τέλος του 2012), των πλειστηριασμώντων κατοικιών που αποτελούν την πρώτη κατοικία νοικοκυριών (αντικειμενικής αξίας έως 200.000 ευρώ) αναφέρει πως ίσως θα πρέπει να παραταθεί, καθώς τυχόν διάθεση μέσω πλειστηριασμών μεγάλου αριθμού ακινήτων στην παρούσα φάση θα επιτείνει την κρίση στην κτηματαγορά και θα δυσχεράνει ακόμη περισσότερο την ανάκαμψή της.
