«Ξεφορτώνεται» ακίνητα και μάλιστα σε πολύ χαμηλές τιμές, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι
χαμηλότερες ακόμη και από τις τρέχουσες αντικειμενικές αξίες, σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών, που αδυνατούν να ανταποκριθούν στην υπέρμετρη πλέον φορολογία.
Πρόκειται για φαινόμενο των τελευταίων ημερών, και κυρίως μετά τη μείωση του αφορολόγητου ορίου για το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από τις 400.000 στις 200.000 ευρώ, ενώ η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εκφράζει φόβους ότι θα αποκτήσει μεγαλύτερες διαστάσεις από τον ερχόμενο Σεπτέμβριο, με μεγάλο κίνδυνο την απαξίωση της ακίνητης περιουσίας. Αλλωστε, από τότε και μέχρι το τέλος του χρόνου θα αρχίσουν να φτάνουν στα χέρια των ιδιοκτητών ακινήτων τα εκκαθαριστικά για την καταβολή του Ενιαίου Τέλους Ακινήτων (ΕΤΑΚ) για το 2009, του ΦΑΠ για το 2010 και του ίδιου φόρου για το 2011 και οι πολίτες θα... αντιληφθούν καλύτερα τη νέα οικονομική επιβάρυνση.
«Το πρόβλημα ξεκινάει από το γεγονός ότι το κράτος θέλει να μετακυλίσει στους πολίτες τη μείωση των εσόδων και να αντλήσει χρήματα από το κεφάλαιό τους. Δυστυχώς, αυτό που συμβαίνει σήμερα είναι να αυξάνεται εικονικά η αντικειμενική αξία του κεφαλαίου, δηλαδή των ακινήτων, ταυτόχρονα να μειώνεται το εισόδημα από αυτό, αλλά και να ανεβαίνει η φορολογία του κεφαλαίου. Το αποτέλεσμα είναι οι ιδιοκτήτες να μην μπορούν να ανταποκριθούν στις υπέρμετρες φορολογικές υποχρεώσεις τους και να προχωρούν στην πώληση των ακινήτων τους. Σ' αυτό οδηγούνται και από το φόβο της κάθειρξης, με βάση τα τελευταία μέτρα, όταν χρωστούν στην εφορία. Εκτιμούμε ότι από το Σεπτέμβριο θα είναι πολύ μεγάλος ο αριθμός των ιδιοκτητών που δε θα μπορούν να πληρώσουν τους φόρους και θα βγουν στην αγορά πολλά ακίνητα προς πώληση», τόνισε στον «ΑτΚ» το μέλος του διοικητικού συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, Τάσος Βάππας.
«Δεν είναι πλέον λίγες οι περιπτώσεις που γίνονται μεταβιβάσεις ακινήτων, διότι οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στα υψηλά φορολογικά βάρη. Είναι ένα καινούργιο φαινόμενο που θα το αντιμετωπίζουμε συνέχεια από εδώ και πέρα. Ερχονται μέλη μας και μάς λένε ότι δεν αντέχουν άλλο και ότι δεν μπορούν να πληρώσουν τους υψηλούς φόρους. Μοιραία, κάποιοι που έχουν πολλά ακίνητα, βάζουν στο μυαλό τους την πώληση κάποιων από αυτά, για να μην απαξιωθούν στο μέλλον», ανέφερε από την πλευρά του ο πρόεδρος της Ενωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κώστας Χαϊδούτης.
Πουλάνε φτηνά
Στη σημερινή συγκυρία, όμως, που στην κτηματαγορά... δεν «κουνιέται φύλλο» και ο αριθμός των μεταβιβάσεων βρίσκεται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, είναι αρκετά δύσκολο για τους φορολογικά στριμωγμένους πωλητές να βρουν ενδιαφερόμενους αγοραστές ακινήτων. Ετσι, αναγκάζονται να ρίξουν αρκετά τις ζητούμενες τιμές, οι οποίες, σε πολλές περιπτώσεις, πέφτουν αρκετά χαμηλότερα και από τις αντικειμενικές αξίες των προς πώληση ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί, ωστόσο, ότι αυτό συμβαίνει κυρίως στην πώληση μεταχειρισμένων ακινήτων παλαιών οικοδομών ή στη μεταβίβαση γης (οικοπέδων και αγροτεμαχίων), αφού τα καινούργια ακίνητα διατηρούν σε γενικές γραμμές τη δυναμική τους.
Οπως ανέφερε ο κ. Βάππας, χαρακτηριστική είναι η περίπτωση πώλησης αγροτεμαχίου ιδιοκτήτη, που δεν μπορούσε να ανταποκριθεί στην υψηλή φορολογία. Το εμβαδόν του εν λόγω ακινήτου ήταν 1.200 τετραγωνικά μέτρα και η αντικειμενική του αξία βρίσκονταν στις 14.000 ευρώ, ωστόσο, πουλήθηκε τελικά προς 9.500 ευρώ. Εξάλλου, γραφείο περίπου 30 τετραγωνικών μέτρων, με τουαλέτα, σε παλαιά οικοδομή στο κέντρο της Αθήνας, μεταβιβάστηκε προς μόλις 20.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική του αξία βρίσκονταν στις 50.000 ευρώ.
Απρόσοδα
Σύμφωνα με το μέλος του διοικητικού συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, τεράστιο είναι το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες των απρόσοδων ακινήτων, αφού είναι αναγκασμένοι να ανταποκριθούν στην πολύ υψηλή πλέον φορολογία, χωρίς να έχουν κανένα οικονομικό όφελος από αυτά. Σε όλη τη χώρα χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων, αγροτεμαχίων, και κυρίως οι κάτοχοι εγκαταλειμμένων κτιρίων στα κέντρα των πόλεων, τα οποία έχουν πολύ υψηλές αντικειμενικές αξίες, βρίσκονται σε απόγνωση, διότι είναι αναγκασμένοι να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη, χωρίς να έχουν καμία είσπραξη από την ακίνητη περιουσία τους.
«Υπάρχουν εγκαταλειμμένα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας αλλά και της Θεσσαλονίκης, τα οποία έχουν συνολική αντικειμενική αξία τρία, τέσσερα ή και πέντε εκατομμύρια ευρώ. Για να τα ανακαινίσουν οι ιδιοκτήτες τους, και κατά συνέπεια να γίνουν πιο εμπορικά, χρειάζονται τεράστια ποσά και αναγκαστικά εγκαταλείπουν κάθε τέτοια σκέψη. Ταυτόχρονα, όμως, είναι αναγκασμένοι πλέον να πληρώνουν γι' αυτά φόρο δεκάδων χιλιάδων ευρώ κάθε χρόνο. Είναι πάγιο αίτημά μας η εξαίρεση των απρόσοδων ακινήτων από την υποχρέωση καταβολής Φόρου Ακίνητης Περιουσίας», τόνισε ο κ. Βάππας.
Πηγή www.aggelioforos.gr
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Οι αλλαγές που έρχονται στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι ραγδαίες. Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι ιδιοκτήτες γης αλλά και σπιτιών θα πρέπει από σήμερα να προσαρμοσθούν στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται -ή πρόκειται να διαμορφωθούν- στην αγορά. Το realestatenews.gr προσπάθησε να συντάξει μία λίστα των κινήσεων που πρέπει να γίνουν προκειμένου να βγείτε αλώβητοι από την λαίλαπα των αλλαγών.
1η ΦΑΠ
Η μείωση του αφορολόγητου σημαίνει ότι και οι ιδιοκτήτες με πολύ μικρή ακίνητη περιουσία κινδυνεύουν να πέσουν «θύματα» του φόρου. Προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα αυτό, θα πρέπει να υπάρξουν ανακατατάξεις στο «χαρτοφυλάκιο» σας. Η πρώτη κίνηση είναι να καταγράψετε την ακίνητη περιουσία και να την κατατάξετε με βάση :
Υποβάθμιση
Μπορεί τους τελευταίους μήνες να έχετε ακούσει διάφορα σχέδια για τις προβληματικές περιοχές της Αθήνας, αλλά ξέρετε εξίσου καλά με εμάς ότι αυτά απέχουν πολύ από την πραγματικότητα η οποία δεν είναι καμία άλλη παρά η συνεχής υποβάθμιση περιοχών και κτιριακού αποθέματος. Αν έχετε λοιπόν κάποιο περιουσιακό στοιχείο στις περιοχές αυτές μη στηρίζετε τις αποφάσεις σας στις εξαγγελίες. Το πιθανότερο είναι ότι για την επόμενη πενταετία να μη επηρεάσουν καθόλου ούτε εσάς ούτε και την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.realestatenews.gr
α. Την αντικειμενική της αξία
β. Την πρόσοδο που αποδίδει
γ. Τις μελλοντικές προοπτικές.
Η λίστα αυτή θα σας βοηθήσει να καταλάβετε ότι , το να πουλήσετε ακίνητα που δεν έχουν καμία πρόσοδο και προοπτικές για μελλοντικές υπεραξίες ή να μεταβιβάσετε στα παιδιά σας εκείνο το κτηματάκι στο χωριό το οποίο όμως σας «φέρνει» πιο κοντά στο ταμείο της εφορίας είναι μία ρεαλιστική προοπτική.
Η αρωγή των ειδικών και κυρίως ενός φοροτεχνικού μπορεί να είναι κάτι από παραπάνω από απαραίτητη προκειμένου να έχετε σωστές πληροφορίες που αφορούν το φορολογικό κόστος και επομένως να πάρετε τις σωστές αποφάσεις.
Αν και πολλοί θεωρούν ότι η πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου είναι αδιανόητη, εντούτοις και αυτοί θα πρέπει να σκεφτούν ότι σήμερα το περιβάλλον αλλάζει ραγδαία και δεν είναι υποχρεωμένοι να προσαρμοστούν στη νέα πραγματικότητα όσο δυσάρεστη και αν είναι αυτή.
Εκτός σχεδίου δόμηση
Το ρυθμιστικό της Αθήνας έδωσε μία γεύση των προθέσεων για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το επόμενο μήνυμα θα προέλθει από τα νησιά του Αιγαίου και κυρίως των Κυκλάδων για τα οποία «ψήνονται» αλλαγές με πρόφαση την προστασία του περιβάλλοντος.
Επίσης , θα πρέπει να το πάρετε απόφαση ότι εκείνο το εκτός σχεδίου οικοπεδάκι που είχε αγοράσει ο πατέρας πριν τρεις δεκαετίες στην άκρη του πουθενά θα αργήσει πολύ να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης αφού οι νέες εντάξεις θα καθυστερήσουν πολύ.
Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά, κατοχυρώστε τα δικαιώματα δόμησης που έχετε σήμερα με την έκδοση μίας οικοδομικής άδειας, ή σε περίπτωση που θέλετε να αγοράστε ένα εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο μη το κάνετε αν δεν συνοδεύεται από την άδεια οικοδομής.
Με την φόρα που έχουν πάρει , οι κυβερνώντες, μπορεί από την μία στιγμή στην άλλη να «αποδειχθεί άνθρακας ο θησαυρός» Για τον λόγο αυτό οι κινήσεις θα πρέπει να είναι προς την κατεύθυνση της κατοχύρωσης των σημερινών δικαιωμάτων που έχετε γιατί κάθε καθυστέρηση μπορεί να σας κοστίσει στο μέλλον ακριβά.
Πηγή:
Αναδημοσίευση από newsbeast.gr
<
a onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}" href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjsMmKF6QT2JZP8LJc4vSxFrFF66a9Pyvd25AcR-X8VKTJ-eAn6hAZnrCpSvha3MpaDhDEpsBh1O1gxN2xWgdOqrrbc-Gc0NZcyKCSRjgpt4VQSDoaa6Ul1c6mrUBwebQlCpYZrONPVx4jO/s1600/images.jpg">
H «H» δίνει σήμερα έναν πλήρη οδηγό για τη διαδικασία, καθώς και ενδεικτικά παραδείγματα για τον υπολογισμό του προστίμου τακτοποίησης για όλες τις κατηγορίες αυθαιρέτων.
Aπό τις αρχές Σεπτεμβρίου και για τέσσερις μήνες έως το τέλος της χρονιάς, μέχρι νεωτέρας τουλάχιστον, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα μπορούν να πάνε στις πολεοδομίες ή στα KEΠ και να υποβάλουν αίτηση για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου τους. Tα πρόστιμα που θα κληθούν να πληρώσουν είναι σε ορισμένες περιπτώσεις έως και 90% πιο φτηνά, από όσα θα πλήρωναν μέχρι τώρα. Oι αυθαιρετούχοι θα μπορούν με ένα ενιαίο πρόστιμο που δύναται να αποπληρωθεί σε 8 ή και 14 δόσεις να τακτοποιήσουν το ακίνητό τους έως και 40 χρόνια και να απαλλαχθούν από τον «βραχνά» της κατεδάφισης, να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις.
Aναλυτικά, με την πληρωμή του προστίμου, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα μπορούν να διατηρήσουν το ακίνητό τους:
Για 40 χρόνια, αν είναι εντός σχεδίου.
Για 40 χρόνια, αν είναι εκτός σχεδίου και αποτελεί πρώτη και κύρια κατοικία, με την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης ή ο/η σύζυγός του/της και τα ανήλικα τέκνα δεν έχουν δικαιώματα σε άλλο ακίνητο.
Για 20 χρόνια, αν είναι άλλη κατοικία εκτός σχεδίου. Mε τον τρόπο αυτό απαλλάσσονται από την κατεδάφιση και αποκτούν παράλληλα τη δυνατότητα μεταβίβασης.
Για τα εκτός σχεδίου αυθαίρετα ειδικότερα, εάν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός των χρήσεων γης και των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής και το διατηρούμενο κτίσμα εντάσσεται σε αυτόν, διατηρείται για επιπλέον 20 χρόνια.
Για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί σε μη άρτια και συνεπώς μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, η διατήρηση επίσης αυξάνεται σε 40 χρόνια υπό την προϋπόθεση:
Xρήσης, όμορου ή τμήματος όμορου ή οικοπέδου που βρίσκεται στο δήμο της αυθαίρετης κατασκευής, άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου για τη συμπλήρωση της υπολειπόμενης αρτιότητας ή
Eιδικού προστίμου ισοδύναμου εμβαδού γης που υπολείπεται ή
Συνδυασμό των 2 παραπάνω.
H ρύθμιση αναμένεται να αποτελέσει ισχυρό δέλεαρ για τους ιδιοκτήτες των περισσοτέρων του 1 εκατομμυρίου αυθαιρέτων που υπολογίζεται ότι υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην Eλλάδα και το Δημόσιο φιλοδοξεί ότι θα βάλει στα ταμεία του τουλάχιστον 700 εκατ. ευρώ έως το τέλος της χρόνιας. Yπολογίζεται ότι το συνολικό ποσό που μπορεί να εισπραχθεί μέχρι και το τέλος της διαδικασίας μπορεί να αγγίξει ακόμα και τα 14 δισ. ευρώ!
Yποβολή αίτησεις
Mε τη βοήθεια του μηχανικού οι ιδιοκτήτες ή ο νόμιμος εκπρόσωπός τους θα πρέπει να πάνε στην Πολεοδομία ή σε KEΠ και να υποβάλουν το φάκελό τους. Σ' αυτόν συμπεριλαμβάνεται η:
Aίτηση τακτοποίησης.
Παράβολο υπέρ του ελληνικού δημοσίου ύψους 500 ευρώ για κατασκευή/χρήση μέχρι 75 τ.μ ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 120 τ.μ., 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μέχρι 1.000 τ.μ., και 2.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ. Tο παράβολο συμψηφίζεται με το τελικό ποσό.
Έντυπο υπολογισμού του ειδικού προστίμου.
Yπεύθυνη δήλωση N.1599/86 με τα στοιχεία της αυθαίρετης κατασκευής, τα ατομικά στοιχεία, AΦM, ΔOY του ιδιοκτήτη.
Tεχνική έκθεση που συμπληρώνεται από το μηχανικό. Στην έκθεση περιλαμβάνεται η περιγραφή της κατασκευής ή της αυθαίρετης χρήσης, το εμβαδόν και η χρήση της, καθώς και δήλωση για το αν πρόκειται για κατασκευή πρόχειρα κατασκευασμένη (όπως στεγάσεις και επικαλύψεις από λαμαρίνα, σανίδες) από ευτελή υλικά (πρόχειρη κατασκευή). Eπισυνάπτονται φωτογραφίες της κατασκευής από όλες τις απόψεις, αντίγραφα του στελέχους, του τοπογραφικού διαγράμματος της αδείας και της κάτοψης του ορόφου κ.λπ. Tο έντυπο υπολογισμού θεωρείται από την Πολεοδομική Yπηρεσία προσωρινά (σε περίπτωση εξόφλησης με δόσεις) ή οριστικά (σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης) και με αυτό πληρώνεται στις τράπεζες το πρόστιμο.
Πρόστιμο
Tο ειδικό πρόστιμο υπολογίζεται με τον εξής μαθηματικό τύπο: Πολλαπλασιάζουμε το εμβαδόν της αυθαιρεσίας επί την τιμή ζώνης, που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, επί το συντελεστή 15 % και επί τους ειδικούς συντελεστές που ορίζονται για κάθε είδος αυθαιρεσίας και περιλαμβάνονται στο ειδικό έντυπο (βλ. γράφημα). Για την εύρεση του προστίμου κάθε κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα προστίθενται τα εμβαδά όλων των δηλούμενων εμβαδών της κατηγορίας και του είδους αυτού για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία. Tο πρόστιμο καταβάλλεται εντός 24 μηνών για τα ακίνητα κατοικίας και εντός 36 μηνών για τα ακίνητα άλλης χρήσης από την έναρξη ισχύος του νόμου.
Mπορεί να πληρωθεί σε 8 και 14 ισόποσες δόσεις αντίστοιχα, εκ των οποίων η πρώτη δόση καταβάλλεται εντός προθεσμίας 8 μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής κατά το χρόνο καταβολής της πρώτης δόσης παρέχεται έκπτωση 20%. Σε περίπτωση καθυστέρησης καταβολής των παραπάνω δόσεων επιβάλλεται προσαύξηση 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης. Mετά την επιβολή των δικαιολογητικών αναστέλλονται η επιβολή προστίμων και όλες οι κυρώσεις. Mε την καταβολή της πρώτης δόσης επιτρέπεται η σύνδεση με τα δίκτυα κοινή ωφέλειας.
Πάντως ο τρόπος υπολογισμού του προστίμου θα οριστικοποιηθεί τις επόμενες ημέρες.
Eιδικές περιπτώσεις
Για περιπτώσεις που η υπέρβαση της οικοδομικής άδειας είναι έως 20 τ.μ. και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν υπερβαίνει το 20% της επιτρεπόμενης επιφάνειας, καθώς και για υπέρβαση ύψους έως 20%, το πρόστιμο ορίζεται σε 1.500 ευρώ για εκτός σχεδίου περιοχές, σε 2.000 ευρώ για εντός σχεδίου με τιμή ζώνης έως 2.000 ευρώ και σε περιοχές με μεγαλύτερη τιμή ζώνης το πρόστιμο είναι 3.000 ευρώ.
Tο πρόστιμο αυτό μειώνεται στο μισό για περιπτώσεις που ακυρώθηκε ή ανακλήθηκε η οικοδομική άδεια και για πρόχειρες κατασκευές που έγιναν πριν από την 1/1/1983. Γι' αυτές τις περιπτώσεις το πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, χωρίς έκπτωση και μέχρι 31.12.2011. Σε περίπτωση παρέλευσης της παραπάνω προθεσμίας το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου προσαυξάνεται σε ποσοστό 3% για κάθε μήνα καθυστέρησης.
Ποινολόγιο
Oσοι δεν δηλώσουν τα αυθαίρετά τους και δεν πληρώσουν το ενιαίο πρόστιμο, ή όσοι υποβάλλουν ψευδή στοιχεία υποχρεώνονται, αν εντοπιστούν ύστερα από έλεγχο, να πληρώσουν πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ετήσιο πρόστιμο διατήρησης ίσο με το 5% επί της αντικειμενικής αξίας, για κάθε έτος μέχρι τη κατεδάφισή του.
Κρίνονται κατεδαφιστέα...
Δεν εντάσσονται και είναι άμεσα κατεδαφιστέα όσα βρίσκονται σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης, στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, σε δημόσιο κτήμα, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας, σε κηρυγμένο αρχαιολογικό ή ιστορικό χώρο, στον οποίο απαγορεύεται η ιδιωτική δόμηση ή σε παραδοσιακό οικισμό, σε παραδοσιακό οικισμό ή σε κηρυγμένο ως διατηρητέο κτίριο κατά το μέρος που οι κατασκευές και οι αλλαγές χρήσης αλλοιώνουν τα στοιχεία, για τα οποία χαρακτηρίστηκε ο οικισμός παραδοσιακός ή κηρύχθηκε το κτίριο ως διατηρητέο, σε ρέμα ή σε βιότοπο κι όταν η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίριο που είναι αρχαίο ή νεότερο μνημείο.
Παραδείγματα τακτοποίησης αυθαιρέτων
Kύρια κατοικία με υπέρβαση δόμησης 50 τ.μ. σε περιοχή εντός σχεδίου με τιμή ζώνης 1.000 ευρώ, με οικοδομική άδεια. Tο πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής: 50 (τμ) X 15% (βασικός συντελεστής) X 1000 (τιμή ζώνης) X συντελεστής παράβασης. Στη προκειμένη περίπτωση η παράβαση είναι η υπέρβαση δόμησης. Aρα το πρόστιμο είναι 50X15%X100X 1 (οικοδομική άδεια) X 1 (εντός σχεδίου) X 0,5 (κύρια κατοικία) X 1,5 (υπέρβαση δόμησης)= 5.625 ευρώ
Δεύτερη κατοικία με οικοδομική άδεια, εντός σχεδίου με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ και με υπέρβαση δόμησης 70 τ.μ. και υπέρβαση ύψους 30%. Tο πρόστιμο είναι 80 X 15% X 1.500 X 1 X 1 X 1 X 1,5 X 1,5 = 40.500 ευρώ.
Kύρια κατοικία με οικοδομική άδεια εκτός σχεδίου με τιμή ζώνης 800 ευρώ/τ.μ. H υπέρβαση δόμησης είναι 50 τ.μ. κι έχει υπέρβαση κάλυψης κάτω από 20% της επιτρεπόμενης. Tο πρόστιμο θα υπολογιστεί ως εξής: 50X15%X800X τους συντελεστές που είναι 1 (οικοδομική άδεια), 1 (κύρια κατοικία), 2 (εκτός σχεδίου), 1,2 (υπέρβαση κάλυψης). Tο τελικό ποσό είναι 14.400 ευρώ
Χρηστικές απαντήσεις
Tι γίνεται με όσους εντάχθηκαν σε παλιότερη ρύθμιση;
Oσοι εντάχθηκαν στη ρύθμιση Tρίτη (1983) δεν χρειάζεται να υπαχθούν στη νέα ρύθμιση.
Tι συμβαίνει αν κάποιος πληρώνει ήδη πρόστιμα, γιατί έχει κριθεί αυθαίρετος παλαιότερα;
Eντάσσεται στη ρύθμιση και σταματά να πληρώνει το παλαιό πρόστιμο. Συνήθως, τα καταβληθέντα πρόστιμα δεν αναζητούνται, λόγω όμως του υπερβολικού ύψους αυτών των προστίμων, θα διευκρινιστεί τις επόμενες μέρες, αν στην παρούσα ρύθμιση θα συμψηφίζονται με τα νέα πρόστιμα.
Kάποιος που είχε ένα αυθαίρετο και ήθελε να το γκρεμίσει, έπρεπε πρώτα να το «νομιμοποιήσει» και μετά να το γκρεμίσει. Yπάρχει κάποια μέριμνα για αυτούς;
Δεν ίσχυε. Aν δήλωνες το αυθαίρετο μόνος σου, έβγαζες άδεια κατεδάφισης, χωρίς να έχει ελεγχθεί η νομιμότητα, και το κατεδάφιζες. Aν είχε προηγηθεί η καταγγελία, έπρεπε να είχε ολοκληρωθεί η έκθεση αυτοψίας και να γίνει οριστική η κατεδάφιση. Eμείς θα προβλέπουμε ότι με απλή άδεια κατεδάφισης, θα μπορούν τα αυθαίρετα να κατεδαφίζονται και στη συνέχεια, αν πραγματοποιήθηκε η κατεδάφιση, θα ελέγχεται με τη διαδικασία ταυτότητας του κτιρίου που ήδη προβλέπει ο νόμος.
Hμιυπαίθριοι διαμερισμάτων, που δεν εντάχθηκαν στη ρύθμιση, μπορούν να μπουν σε αυτό το νόμο;
Όταν τρέχουν δύο ρυθμίσεις παράλληλα, δεν μπορεί να συγχέονται δύο νόμοι, οπότε οι υμιυπαίθριοι πρέπει να ενταχθούν στο νόμο 3843/2010.
Mε τους οικισμούς οι οποίοι θεωρούνταν δάση κι έχουν χαρακτηριστεί με τους νέους δασικούς χάρτες δάσος και είναι εκτός οικισμού, εντάσσονται στην ρύθμιση;
Όχι, τα αυθαίρετα σε δασικές και αναδασωτέες περιοχές, αιγιαλούς, ρέματα κ.λπ., δεν εντάσσονται στην ρύθμιση.
Όταν δεν υπάρχει μέσα στα δικαιολογητικά απαίτηση απόδειξης ότι δεν βρίσκεται το ακίνητο σε δασική περιοχή, πώς διασφαλίζεται ότι θα ελεγχθούν οι παραβάτες;
H ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου καθώς και η απαίτηση για υποβολή εξαρτημένου τοπογραφικού, θα οδηγούν στον ηλεκτρονικό εντοπισμό του κτιρίου, και αυτόματα θα εντοπίζεται ως αυθαίρετο με την κύρωση των δασικών χαρτών ή τον ορισμό των αιγιαλών, ρεμάτων κλπ.
Aμοιβές μηχανικών, θα οριστούν εξαρχής ή στη συνέχεια;
Στη χώρα μας, όπως πλέον γνωρίζετε, από τις αρχές Iουλίου, ο προσδιορισμός του ύψους των αμοιβών, καθώς και των ελάχιστων αμοιβών έχει καταργηθεί.
Παραδείγματα τακτοποίησης αυθαιρέτων
Eξοχική κατοικία χωρίς άδεια, με υπέρβαση δόμησης 70 τ.μ. με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ/τ.μ. Eίναι εκτός σχεδίου και έχει παραβίαση πλάγιων αποστάσεων πάνω από 20% της υποχρεωτικής απόστασης. Διαθέτει πισίνα 25 τ.μ. Tο πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής: 70X15%X1.800 X τους συντελεστές που είναι 1 (εξοχικό), 3 (χωρίς άδεια), 2 (εκτός σχεδίου), 1,5 (παραβίαση), 0,5 (πισίνα). Tο τελικό ποσό είναι 85.050 ευρώ
Bιομηχανικό ακίνητο εντός σχεδίου με υπέρβαση δόμησης 1.000 τ.μ. στη Mεταμόρφωση με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ. Tο πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής: 1.000X1.050X6%. Tο τελικό ποσό είναι 63.000 ευρώ
Iδιοκτήτης έχει κτίσει 90 τ.μ. παράνομα σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Kερατέα με τιμή ζώνης 1.050 ευρώ/τ.μ. Eίναι εξοχική κατοικία με άδεια οικοδομής σε οικόπεδο δύο στρεμμάτων. Tο πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής: 90X15%X1.050X τους συντελεστές που είναι 1 (άδεια), 1 (εξοχική κατοικία), 2 (εκτός σχεδίου). Tο τελικό ποσό είναι 28.350 ευρώ. H τακτοποίηση ισχύει για 20 χρόνια. Aν ο ιδιοκτήτης θέλει παράταση για άλλα 20 χρόνια θα πρέπει να αγοράσει άλλα δύο στρέμματα στην περιοχή ή να πληρώσει στο δήμο ποσό ίσο με την αξία της αγοράς 2 στρεμμάτων.
Πόσο μειώνονται τα πρόστιμα με τις νέες ρυθμίσεις
1. Πρόστιμο 2009
Kατοικία 150μ2 στο Διόνυσο, TZ 2.054 ευρώ
Πρόστιμο 308.000 ευρώ+2 έτη X 154.000 = 616.000 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Kατοικία 150μ2 στο Διόνυσο TZ 2.054 καθ' υπέρβαση άδειας
ΣΔ μεγαλύτερη 20%, α΄ και μοναδική κατοικία
Πρόστιμο 34.660 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Kατοικία 150μ2 στο Διόνυσο TZ 2.054 καθ' υπέρβαση άδειας ΣΔ μεγαλύτερη 20%, β' κατοικία
Πρόστιμο 69.322 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Kατοικία 150μ2 στο Διόνυσο TZ 2.054 χωρίς άδεια, α΄ και μοναδική κατοικία
Πρόστιμο 69.322 ευρώ
2. Πρόστιμο 2009
Kατοικία 150μ2 στον Aυλώνα TZ 557 ευρώ
Πρόστιμο 83.550 ευρώ +2 έτη X 41.775 = 167.100 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Kατοικία 150μ2 στον Aυλώνα TZ557 καθ' υπέρβαση άδειας β' κατοικία
Πρόστιμο 18.800 ευρώ
3. Πρόστιμο 2009
Mεζονέτα 200μ2 στη Mύκονο TZ 900 εκτός σχεδίου β' κατοικία χωρίς άδεια
Πρόστιμο 180.000 + πρόστιμο διατήρησης 180.000=360.000 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Mεζονέτα 200μ2 στη Mύκονο TZ 900 εκτός σχεδίου β' κατοικία χωρίς άδεια
Πρόστιμο 162.000 ευρώ
4. Πρόστιμο 2009
Δώμα 70μ2 σε β΄ κατοικία σ το Nέο Ψυχικό, TZ 2.400
Πρόστιμο 168.000 ευρώ + πρόστιμο διατήρησης 168.000=336.000 ευρώ
Πρόστιμο 2011
Δώμα 70μ2 σε β' κατοικία στο Nέο Ψυχικό, TZ 2.400 με υπέρβαση ΣΔ άδειας μεγαλύτερη 20% και υπέρβαση ύψους μικρότερη 20%
Πρόστιμο 45.360 ευρώ
TZ= τιμή ζώνης
ΣΔ= συντελεστής δόμησης.
Πηγή www.imerisia.gr
Ακίνητα για όλα τα βαλάντια προσφέρει σήμερα η κτηματαγορά καθώς το στοκ απούλητων σπιτιών αποτελείται από νεόδμητα 5ετίας, 10ετίας αλλά και πολύ πιο παλιά που βγαίνουν προς πώληση σε τιμές αρκε-τά χαμηλότερες από τα προηγούμενα χρόνια. Παρά το γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις η αξία του ακινήτου δεν υποχώρησε ανάλογα με την κρίση, εντούτοις, υπάρχουν σπίτια που θεωρούνται πραγματικές ευκαιρίες.
Με «σκοτσέζικο ντους» μοιάζουν όλα όσα συμβαίνουν τους τελευταίους μήνες στην αγορά ακινήτων. Από τη μια η απουσία επενδυτικού ενδιαφέροντος έχει βουλιάξει τις αγοραπωλησίες και το απόθεμα γιγαντώνεται πιέζοντας περαιτέρω την κτηματαγορά.
Κι από την άλλη, οι ελπίδες που γεννά η -έστω και με προβλήματα- διευθέτηση του ελληνικού χρέους και η ανάκτηση της εμπιστοσύνης στις τράπεζες δημιουργεί αισιοδοξία ότι θα υπάρξει αύξηση της χρηματοδότησης. Φυσικά, στα θετικά και η επιστροφή καταθέσεων στα ελληνικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα καθώς εκτιμάται ότι μέρος των χρημάτων αυτών θα κατευθυνθεί προς τα ακίνητα.
«Ισως η επιστροφή κεφαλαίων στην Ελλάδα από το εξωτερικό και η επαναφορά στις τράπεζες των χρημάτων που ήταν στα... σεντούκια υπό το φόβο της χρεοκοπίας, να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για αύξηση της ζήτησης και των συμφωνιών», τονίζει στην «Η» ο πρόεδρος των κατασκευαστών ακινήτων, Δ. Καψιμάλης.
Ευκαιρίες
Οπως επισημαίνει, ευκαιρίες στην αγορά υπάρχουν παντού και μπορεί κανείς να αγοράσει σπίτια σε φθηνές τιμές. Τονίζει ότι σήμερα είναι η καλύτερη περίοδος για αγορές καθώς δεν μπορούν να υποχωρήσουν περαιτέρω οι τιμές λόγω του υψηλού κατασκευαστικού κόστους αλλά των υπερβολικά ακριβών οικοπέδων τα προηγούμενα χρόνια. Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, καμιά περιοχή σήμερα δεν υπολείπεται της άλλης σε ευκαιρίες καθώς μπορεί να βρει κανείς κατοικίες στα ακριβά προάστια με έκπτωση πάνω από 25% αλλά και στις μικρομεσαίες περιοχές σπίτια πολύ φθηνότερα από πέρυσι.
Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες που αποφάσισαν να πουλήσουν προκειμένου να γλιτώσουν τις κατασχέσεις από τις τράπεζες λόγω αδυναμίας αποπληρωμής του δανείου τους. Αλλωστε, τους τελευταίους μήνες αυξάνεται όλο και περισσότερο το κόστος του χρήματος και οι δόσεις των δανείων είναι δυσβάσταχτες για πολλούς. Ετσι, βλέπει κανείς αγγελίες για πώληση σπιτιών που αγοράστηκαν πριν 4-5 χρόνια, καινούργια ή μεταχειρισμένα.
Επίσης, υπάρχουν πολλά νεόκτιστα, κυρίως στα ανατολικά προάστια των οποίων οι τιμές έχουν υποχωρήσει 10-25% εξαιτίας της μεγάλης προσφοράς στις περιοχές αυτές. Γέρακας, Παιανία, Παλλήνη, Μαρκόπουλο, Σπάτα, Κορωπί διαθέτουν πολλά καινούργια σπίτια άνω των 100 τ.μ. που πωλούνται με έκπτωση, έπειτα από παζάρια, με τον εργολάβο. Στις περιοχές αυτές καταγράφηκαν τιμές που έφταναν στο παρελθόν τις 2.700 ευρώ/τ.μ. (π.χ. ο Γέρακας), αλλά σήμερα δεν ξεπερνούν τα ίδια σπίτια τις 2.400 ευρώ/τ.μ. Στα ανατολικά προάστια, δηλαδή στην κοιλάδα των Μεσογείων, τα ηνία της πτώσης κρατά ο Πόρτο Ράφτης με ποσοστό 24% και ακολουθούν το κέντρο των Σπάτων με 19%, το Καπανδρίτι με 18%, το Μαρκόπουλο με 17%, το Λαύριο με 15%, η Κερατέα, η Ανάβυσσος, η Λούτσα με 14%.
Οσο πιο μακριά από την Αθήνα τόσο φθηνότερα αφού στα Σπάτα υπάρχουν διαμερίσματα σε τιμή κάτω από τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Στα νότια και βόρεια προάστια (Κηφισιά, Μαρούσι, Εκάλη, Κεφαλάρι, Πολιτεία, Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βάρη, Βάρκιζα) όπου οι τιμές ξεκινούν από τα 2.500 ευρώ/τ.μ. η κατάσταση είναι διφορούμενη. Τα μικρά σε επιφάνεια σπίτια διατηρούν την αξία τους, αλλά τα μεγάλα και ακριβά δίνονται με μεγάλη μείωση τιμών. Σπίτια αξίας 1,5 εκατ. ευρώ έχουν υποχωρήσει κατά 300.000 ευρώ, ακίνητα 2 εκατ. ευρώ δίνονται με έκπτωση 30% κ.λπ.
Σε γενικές γραμμές τα ακριβά σπίτια υφίστανται τις μεγαλύτερες πιέσεις αφού δεν είναι καιρός για... πολυτέλειες. Σύμφωνα με έρευνες ειδικών για τις ακριβές περιοχές, τη μεγαλύτερη πτώση κατά μέσο όρο σημειώνει το Κολωνάκι με 15%. Τα νεόδμητα πωλούνται από 6.000-10.000 ευρώ ενώ τα μεταχειρισμένα, που σημειώνεται πτώση έως 10%, πωλούνται 4.500-6.000 ευρώ/τ.μ.
Βόρεια προάστια
Στα βόρεια προάστια, τα όρια διαπραγμάτευσης κυμαίνονται από 15% έως 20%, ανάλογα με την τιμή κτήσης της γης. Στη Νέα και Κάτω Κηφισιά καταγράφεται υποχώρηση τιμών κατά 13% ενώ στο Ψυχικό και τη Φιλοθέη τα ακίνητα πωλούνται κατά 10% φθηνότερα. Η αρχική τιμή για τα νεόδμητα είναι 8.000-10.000 ευρώ/τ.μ., αλλά γίνονται πράξεις στα επίπεδα των 6.300-7.300 ευρώ/τ.μ. Στις υπόλοιπες περιοχές πτώση 8% καταγράφεται σε Γέρακα και Νέο Ψυχικό, 5% σε Κηφισιά, Νέα Ερυθραία, 4-8% σε Μαρούσι και Χαλάνδρι.
Στα νότια προάστια, η ζήτηση περιορίζεται μόνο στα σπίτια με θέα στο Σαρωνικό. Ομως, μεγάλη προσφορά παρατηρείται σε πολυτελείς κατοικίες και μεταχειρισμένα μεγάλης επιφάνειας με αποτέλεσμα να σημειώνεται σημαντική πτώση, η οποία θα συνεχιστεί και το 2011.
Στη Βουλιαγμένη η πτώση των τιμών είναι κατά μέσο όρο 12% και τα σπίτια πωλούνται από 4.500 έως 8.000 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με την έρευνα της Εθνικής. Σε Γλυφάδα, Βάρη, Νέα Σμύρνη η πτώση είναι 10% ενώ στο 11% φτάνει η μείωση κατά μέσο όρο στη Βούλα. Μια άλλη κατηγορία ευκαιριών για αγορά είναι τα μεταχειρισμένα 20 και 30 ετών που όμως έχουν ανακαινισθεί πλήρως και δεν απαιτούνται εργασίες που κοστίζουν. Η συγκεκριμένη κατηγορία είναι ένα μεγάλο μέρος από το απόθεμα των 200-270 χιλιάδων σπιτιών που «ταλαιπωρούν» την κτηματαγορά. Είναι διαμερίσματα σε φθηνές και ακριβές περιοχές τα οποία, αν και έχουν το μειονέκτημα της ηλικίας, λόγω της ανακαίνισης μπορούν να μετατραπούν σε ευκαιρίες.
Περιοχές
Τέλος, μια άλλη κατηγορία ακινήτων που δίνονται σε τιμές χαμηλότερες από πέρυσι είναι τα διαμερίσματα σε περιοχές που έχουν πληγεί από την κρίση. Ανθρωποι που έχασαν τη δουλειά τους ή μειώθηκε το εισόδημά τους αναγκάζονται να πουλήσουν ακίνητα, αν και η περίοδος δεν είναι καλή για τους πωλητές. Στα δυτικά προάστια (Αιγάλεω, Ρέντης, Νίκαια, Περιστέρι κ.λπ.) και στις συνοικίες πέριξ του κέντρου της Αθήνας (Παγκράτι, Βύρωνας, Καισαριανή, Πατήσια, Κυψέλη, Αμπελόκηποι, Γουδί κ.λπ.) υπάρχουν πολλές αγγελίες πώλησης ακινήτων σε τιμές 10-20% χαμηλότερες.
Μια ξεχωριστή κατηγορία είναι τα ακίνητα στα «γκέτο» της Αθήνας τα οποία είναι εκτός αγοράς εδώ και καιρό. Οι πωλητές είναι πάρα πολλοί, οι αγοραστές δεν εμφανίζονται με αποτέλεσμα να υπάρχει «πάγωμα» της αγοράς. Κι αν κάποια νεόδμητα ή δεκαετίας τελικά πωλούνται, τα σπίτια 50 και 60 ετών εγκαταλείπονται ή ενοικιάζονται σε χαμηλές τιμές.
«Φτωχομάνα» η Θεσσαλονίκη
Στο Χρηματιστήριο των ακινήτων, περίοπτη θέση έχει και η Θεσσαλονίκη, η οποία από εργολάβους και μεσίτες έχει χαρακτηριστεί τελευταία... φτωχομάνα. Το στοκ των ακινήτων να παραμένει αμετάβλητο στις 7.000 με 8.000 στη Θεσσαλονίκη, ενώ στη Βόρεια Ελλάδα είναι 20-25 χιλιάδες, όμως, η ζήτηση είναι χαμηλή. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι αυτή η περίοδος είναι καλή για αγορές αφού έχουν μειωθεί οι τιμές έως και 20%. Ολο και περισσότεροι στρέφονται στα μικρά σπίτια και τα μεταχειρισμένα, λόγω χαμηλού κόστους. Στο κέντρο και τα ανατολικά της συμπρωτεύουσας υπάρχουν πολλά παλαιά σπίτια που πωλούνται γύρω στα 100.000 ευρώ για 100 τ.μ. Ωστόσο θα χρειαστούν 20-50 χιλιάδες ευρώ για ανακαίνιση. Στη δυτική Θεσσαλονίκη υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων κυρίως παλαιών σε τιμές 1.000-1.200 ευρώ/τ.μ. Μεγάλο ενδιαφέρον επικρατεί για ακίνητα, σπίτια και οικόπεδα κοντά στο μετρό που κατασκευάζεται. Ειδικά κοντά στους σταθμούς, που προβλέπονται να γίνουν, το ενδιαφέρον και οι τιμές έχουν φτάσει στο κατακόρυφο.
Πηγή www.imerisia.gr
Διευκρινίσεις για τη ρύθμιση της τακτοποίησης των αυθαιρέτων παρέχει το υπουργείο Περιβάλλοντος μέσω ερωτήσεων-απαντήσεων.
Ποια είναι η σχέση των νέων προστίμων με αυτά που ίσχυαν μετά το 2003 καθώς και με το ειδικό πρόστιμο των υμιυπαίθριων;
Τα πρόστιμα μετά το 2003, ήταν εξαιρετικά υψηλά και είχαν σαν στόχο την αποτροπή της αυθαίρετης δόμησης. Προφανώς δεν λειτούργησαν και συνήθως δημιούργησαν σοβαρά προβλήματα με την εφαρμογή τους.
Ήταν ενιαία για όλη την Ελλάδα και υπολογίζονταν με τον πολλαπλασιασμό της τιμής ζώνης (ΤΖ) Χ (Ε) την επιφάνεια του αυθαιρέτου για την ανέγερση (είτε ήταν παντελώς αυθαίρετο είτε ήταν καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας). Επιπλέον υπήρχε πρόστιμο 50% αυτού του ποσού για την διατήρηση του αυθαίρετου για κάθε έτος, και μάλιστα προσαυξανόμενο κατά 2%. Διπλασιασμός προστίμου για ευαίσθητες περιοχές (δάση, παραλίες, ρέματα κλπ.).
Τα νέα πρόστιμα είναι πολύ μικρότερα σε σχέση με αυτά, και αρκετά αυστηρά, λαμβάνουν όμως υπόψη και τη σημερινή οικονομική συγκυρία. Όσον αφορά στη σχέση τους με τα πρόστιμα των υμιυπαίθριων είναι γενικά 20%-30% υψηλότερα στις περισσότερες περιπτώσεις, με εξαίρεση τα αυθαίρετα που είναι μοναδική κατοικία και τα αυθαίρετα που στεγάζουν παραγωγικές δραστηριότητες, όπου εκεί υπάρχουν μειώσεις.
Επιπλέον, για πρώτη φορά λαμβάνονται υπόψη μια σειρά από παράγοντες, όπως το είδος της επιβάρυνσης που προκαλεί το αυθαίρετο στο αστικό και φυσικό περιβάλλον και στα γειτονικά του κτίσματα, σε μια προσπάθεια αξιολόγησης της επίπτωσης και του ύψους του προστίμου.
Έχει οριστικοποιηθεί ο τρόπος υπολογισμού των προστίμων;
Θα οριστικοποιηθεί τις επόμενες ημέρες, με τη συνδρομή Ομάδας Εργασίας ειδικών, που θα εξειδικεύσει τις προτάσεις.
Τι γίνεται με όσους είχαν ενταχθεί σε παλαιότερη ρύθμιση, μπορούν να ενταχθούν στη νέα ρύθμιση;
Όλα τα προ του 1955 κτίρια θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα.
Όσοι εντάχθηκαν στη "ρύθμιση Τρίτση" του ν. 1337/83 και υπέβαλαν και για τις δύο φάσεις Α' και Β', σύμφωνα με το ΓΟΚ ( Άρθρο 23 παρ. 1) δεν υπάρχει λόγος να υπαχθούν στην παρούσα ρύθμιση, και είναι κατά κανόνα καταγραμμένοι από τα αρμόδια πολεοδομικά γραφεία.
Τα αυθαίρετα μετά το 1955 και προ του 1983 τα οποία ΔΕΝ εντάχθηκαν στην παραπάνω ρύθμιση (και στις 2 φάσεις), πρέπει να ενταχθούν στην παρούσα. Εφόσον προκύπτει από την περιουσιακή κατάσταση του ιδιοκτήτη (Ε9) ότι ανήκουν σε αυτό το χρονικό διάστημα, τότε το πρόστιμο μειώνεται σημαντικά.
Τι συμβαίνει αν κάποιος πληρώνει ήδη πρόστιμα, γιατί έχει κριθεί αυθαίρετος παλαιότερα;
Εντάσσεται στη ρύθμιση και σταματά να πληρώνει το παλαιό πρόστιμο. Συνήθως, τα καταβληθέντα πρόστιμα δεν αναζητούνται, λόγω όμως του υπερβολικού ύψους αυτών των προστίμων, θα διευκρινιστεί τις επόμενες μέρες, αν στην παρούσα ρύθμιση θασυμψηφίζονται με τα νέα πρόστιμα.
Κάποιος που είχε ένα αυθαίρετο και ήθελε να το γκρεμίσει, έπρεπε πρώτα να το "νομιμοποιήσει" και μετά να το γκρεμίσει. Υπάρχει κάποια μέριμνα για αυτούς;
Δεν ίσχυε. Αν δήλωνες το αυθαίρετο μόνος σου, έβγαζες άδεια κατεδάφισης, χωρίς να έχει ελεχθεί η νομιμότητα, και το κατεδάφιζες. Αν είχε προηγηθεί η καταγγελία, έπρεπε να είχε ολοκληρωθεί η έκθεση αυτοψίας και να γίνει οριστική η κατεδάφιση. Εμείς θα προβλέπουμε ότι με απλή άδεια κατεδάφισης, θα μπορούν τα αυθαίρετα να κατεδαφίζονται και στη συνέχεια, αν πραγματοποιήθηκε η κατεδάφιση θα ελέγχεται με τη διαδικασία ταυτότητας του κτιρίου που ήδη προβλέπει ο νόμος.
Υμιυπαίθριοι διαμερισμάτων, που δεν εντάχθηκαν στη ρύθμιση, μπορούν να μπουν σε αυτό το νόμο;
Όταν τρέχουν δύο ρυθμίσεις παράλληλα, δεν μπορεί να συγχέονται δύο νόμοi, οπότε οι υμιυπαίθριοι πρέπει να ενταχθούν στο νόμο 3843/2010.
Με τους οικισμούς οι οποίοι θεωρούνταν δάση κι έχουν χαρακτηριστεί με τους νέους δασικούς χάρτες δάσος και είναι εκτός οικισμού, εντάσσονται στην ρύθμιση;
Όχι, τα αυθαίρετα σε δασικές και αναδασωτέες περιοχές, αιγιαλούς, ρέματα κλπ, δεν εντάσσονται στην ρύθμιση.
Όταν δεν υπάρχει μέσα στα δικαιολογητικά απαίτηση απόδειξης ότι δεν βρίσκεται το ακίνητο σε δασική περιοχή, πώς διασφαλίζεται ότι θα ελεχθούν οι παραβάτες;
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου καθώς και η απαίτηση για υποβολή εξαρτημένου τοπογραφικού, θα οδηγούν στον ηλεκτρονικό εντοπισμό του κτιρίου, και αυτόματα θα εντοπίζεται ως αυθαίρετο με την κύρωση των δασικών χαρτών ή τον ορισμό των αιγιαλών, ρεμάτων κλπ.
Αμοιβές μηχανικών, θα οριστούν εξαρχής ή στη συνέχεια;
Στη χώρα μας, όπως πλέον γνωρίζετε, από τις αρχές Ιουλίου, ο προσδιορισμός του ύψους των αμοιβών καθώς και των ελάχιστων αμοιβών έχει καταργηθεί.
Παραδείγματα υπολογισμού προστίμου
1) 2009, Κατοικία 150μ2 στο Διόνυσο, ΤΖ 2.054 ευρώ ΠΡΟΣΤΙΜΟ 308.000 ευρώ+2 έτη Χ 154.000= €616.000.
π1. 2011, Κατοικία 150μ2 στο Διόνυσο ΤΖ 2.054 καθ' υπέρβαση άδειας ΣΔ μεγαλύτερη 20%, α΄ και μοναδική κατοικία ΠΡΟΣΤΙΜΟ €34.660
π2. 2011, Κατοικία 150μ2 στο Διόνυσο ΤΖ 2.054 καθ' υπέρβαση άδειας ΣΔ μεγαλύτερη 20%, β' κατοικία ΠΡΟΣΤΙΜΟ 69.322
π3. 2011, Κατοικία 150μ2 στο Διόνυσο ΤΖ 2.054 χωρίς άδεια, α΄ και μοναδική κατοικία ΠΡΟΣΤΙΜΟ 69.322
2) 2009, Κατοικία 150μ2 στον Αυλώνα ΤΖ 557 ευρώ ΠΡΟΣΤΙΜΟ 83.550 ευρώ +2 έτη Χ 41.775= €167.100
2011, Κατοικία 150μ2 στον Αυλώνα ΤΖ557 καθ' υπέρβαση άδειας β' κατοικία ΠΡΟΣΤΙΜΟ €18.800
3) 2009, Μεζονέτα 200μ2 στη Μύκονο ΤΖ 900 εκτός σχεδίου β' κατοικία χωρίς άδεια ΠΡΟΣΤΙΜΟ €180.000 + πρόστιμο διατήρησης €180.000=€360.000
2011, Μεζονέτα 200μ2 στη Μύκονο ΤΖ 900 εκτός σχεδίου β' κατοικία χωρίς άδεια ΠΡΟΣΤΙΜΟ €162.000.
4) 2009, Δώμα 70μ2 σε β΄ κατοικία στο Νέο Ψυχικό, ΤΖ 2.400 ΠΡΟΣΤΙΜΟ €168.000 + πρόστιμο διατήρησης €168.000= €336.000
2011, Δώμα 70μ2 σε β' κατοικία στο Νέο Ψυχικό, ΤΖ 2.400 με υπέρβαση ΣΔ άδειας μεγαλύτερη 20% και υπέρβαση ύψους μικρότερη 20% ΠΡΟΣΤΙΜΟ €45.360
Τονισμένο είναι το πρόστιμο με τις παλιές ρυθμίσεις.
ΤΖ= τιμή ζώνης
ΣΔ= συντελεστής δόμησης
Πηγή www.ered.gr
Στο «σκοτάδι» παραμένουν οι 6.528 αιτήσεις για το πρόγραμμα «εξοικονομώ κατ’ οίκον» που έχουν εγκριθεί από τις τράπεζες, καθώς σύμφωνα με τα στοιχεία που ανακοίνωσε ο κ. Παπακωνσταντίνου στη βουλή θα έπρεπε να έχουν ανακοινωθεί 8. 743 δικαιούχοι έναντι 2.215 που ανακοινώθηκαν πρόσφατα. Σύμφωνα με τον Υπουργό Περιβάλλοντος, έως τις 8 Ιουνίου είχαν υποβληθεί 34.560 αιτήσεις, από αυτές οι 15.863 είναι προεγκεκριμένες ενώ ολοκληρωμένες με τα απαραίτητα δικαιολογητικά είναι 8.743 αιτήσεις. Ιδιαίτερη εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι από τις 2.215 εγκεκριμένες προτάσεις οι 1.617, αφορούν πελάτες της Εθνικής Τράπεζας (μερίδιο 73% ), με έργα συνολικού προϋπολογισμού 17,3 εκατ. Ευρώ, ενώ μόλις 498 αφορούν πελάτες των υπολοίπων τριών τραπεζών Alpha bank, Πειραιώς και Eurobank.
Σύμφωνα με πληροφορίες του fpress.gr και οι υπόλοιπες τράπεζες έχουν εγκρίνει σημαντικό αριθμό αιτήσεων που κινούνται μεταξύ 1.000 και 2.000 για κάθε μία, χωρίς όμως να έχουν στείλει για τυπική έγκριση τα συνολικά στοιχεία στον αρμόδιο κρατικό φορέα. Και αυτό γιατί μετά την αποστολή των στοιχείων και την έγκριση τους (σ.σ. γίνεται αυθημερόν) οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες εντός 10 ημερών να εκταμιεύσουν το ποσό που αναλογεί σε κάθε δικαιούχο. Η τακτική τους λοιπόν είναι να τα αποστέλλουν τμηματικά εξ’ ου και οι μεγάλες αποκλίσεις εγκρίσεων από τράπεζα σε τράπεζα.
Ο λόγος που επικαλούνται για να δικαιολογήσουν την καθυστέρηση , σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, είναι η έλλειψη προσωπικού λόγω καλοκαιρινών αδειών. Όμως κανείς δεν μπορεί να αποκλείσει και το ενδεχόμενο οι καθυστερήσεις να οφείλονται και στα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν λόγω της κρίσης.
Πηγή www.efpress.gr
Ειδικό πρόστιμο, το οποίο υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης, που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξαρτήτως της χρήσης αυτού, θα κληθούν να καταβάλλουν οι διατηρούντες αυθαίρετο κτίσμα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που κατέθεσε στο υπουργικό το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να υπολογίσουν το πρόστιμο που θα καταβάλλουν με βάση το εμβαδόν της επί την τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση επί το συντελεστή 15 % και επί τους συντελεστές που ορίζονται στον πίνακα ανάλογα με την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου (Τετραγωνικά μέτρα Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές τετραγωνιδίων).
Πιο συγκεκριμένα, για την εύρεση του προστίμου κάθε κατηγορίας και είδους κατασκευής ή χρήσης που ορίζεται στον πίνακα προστίθενται τα εμβαδά όλων των δηλούμενων εμβαδών της κατηγορίας και του είδους αυτού για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.
1. Οικοδομική άδεια ναι (α) όχι (β)
2. Εντός σχεδίου ή οικισμού ναι (α) όχι (β) πρόχειρη κατασκευή
3. Είδος χρήσης κύρια και μοναδική κατοικία (α) άλλη κατοικία (β)
4. Υπέρβαση δόμησης τετραγωνικά μέτρα κύριων χώρων τετραγωνικά μέτρα βοηθητικών χώρων
< 20% της επιτρεπόμενης δόμησης (α)
> 20% της επιτρεπόμενης δόμησης (β)
5. Υπέρβαση καθ' ύψος εκατοστά
< 20% του επιτρεπόμενου ύψους (α)
> 20% του επιτρεπόμενου ύψους (β)
6. Υπέρβαση κάλυψης τετραγωνικά μέτρα
< 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (α)
> 20% της επιτρεπόμενης κάλυψης (β)
7. Παραβίαση πλάγιων αποστάσεων < 20% της υποχρεωτικής απόστασης " (α)
> 20% της υποχρεωτικής απόστασης " (β)
8. Παραβίαση γραμμής προκηπίου < 20% της υποχρεωτικής πρασιάς(α)
> 20% της υποχρεωτικής πρασιάς (β)
9. Κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) τετραγωνικά μέτρα
εμβαδού <35τ.μ ή για ΑΜΕΑ ή με πυροσβεστικό κρουνό (α)
10. Αλλαγή ως προς την χρήση ναι (α) όχι (β)
Συντελεστές (ανάλογα με κάθε απάντηση)
1.α= 1.0 ... 1.β=3.0
2.α= 1.0 ... 2.β=2.0
3.α= 0.5 ... 3.β=1.0
4.α= 1.0 ... 4.β=1.5
5.α= 1.2 ... 5.β=1.5
6.α= 1.2 ... 6.β=1.5
7.α= 1.2 ... 7.β=1.5
8.α= 1.5 ... 8.β=2.0
9.α=0.5
10.α=1.5 ... 10.β=1.0
Το πρόστιμο θα υπολογίζεται με τον τύπο:
Τετραγωνικά Υπέρβασης Δόμησης Χ 15% Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστές επιλεγμένων τετραγωνιδίων
(Κάθε αυθαίρετη κατασκευή υπολογίζεται ξεχωριστά και το τελικό πρόστιμο είναι άθροισμα των επιμέρους.)
(Για την περίπτωση βοηθητικών χώρων υπολογίζεται συντελεστής 50% για το πρόστιμο)
(Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, δεν επιλέγεται κάποιο από τα 4,5,6,7,8)
(Στις περιπτώσεις κολυμβητικών δεξαμενών υπολογίζεται πρόστιμο 80¤/τμ, εκτός και αν εμπίπτει στο 9.α)
Πηγή www.newsbeast.gr
- Η τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα γίνει με δύο ταχύτητες ανάλογα με την τοποθεσία του
- Υπολογίστε στο NewsIt το πρόστιμο που θα καταβάλλετε για το αυθαίρετο κτίσμα
- Προβλέπεται έκπτωση 20% σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής του προστίμου
- Το ΥΠΕΚΑ υπολογίζει να κερδίσει περί τα 600 εκατομμύρια ευρώ από τα αυθαίρετα
- Διαβάστε στο NewsIt όλα τα δικαιολογητικά που θα χρειαστείτε
Με πρόστιμο 15% επί του ποσού που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του εμβαδού με την τιμή ζώνης και συντελεστή ανάλογα με το είδος και την έκταση της παράβασης, θα νομιμοποιούνται πλέον για 40 ή 20 χρόνια τα αυθαίρετα, σύμφωνα με το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή και το οποίο σχέδιο νόμου προβλέπει 24 έως 26 δόσεις ή έκπτωση 20% σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής του προστίμου.
Το πρόστιμο καταβάλλεται εντός είκοσι τεσσάρων (24) μηνών για τα ακίνητα κατοικίας και εντός τριάντα έξι (36) μηνών για τα ακίνητα άλλης χρήσης από την έναρξη ισχύος του νόμου, ολόκληρη ή τμηματικά σε οκτώ (8) και δεκατέσσερις (14) ισόποσες δόσεις αντίστοιχα, εκ των οποίων η πρώτη δόση καταβάλλεται εντός προθεσμίας οχτώ (8) μηνών από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής κατά τον χρόνο καταβολής της πρώτης δόσης παρέχεται έκπτωση 20%.
Από την 1η Ιανουαρίου 2012, δεν θα επιτρέπεται η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, εάν δεν έχει ανασταλεί η κατεδάφισή του, αν δεν έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησής του κατά τις διατάξεις του προηγούμενου νόμου, ή αν δεν έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου διατήρησης της νέας ρύθμισης.
ΥΠΟΛΟΓΙΣΤΕ ΤΟ ΠΡΟΣΤΙΜΟ ΣΑΣ
Ειδικά για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση καθ’ υπέρβαση οικοδομικής αδείας, συνολικής επιφάνειας μέχρι είκοσι (20) τμ και εφόσον το μέγεθος αυτό δεν υπερβαίνει το ποσοστό 20% της επιτρεπόμενης επιφανείας και βρίσκεται εντός οικοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, καθώς και για υπέρβαση ύψους που δεν υπερβαίνει το ποσοστό 20% του επιτρεπόμενου βάσει της οικοδομικής άδειας μετρούμενο από τη στάθμη του περιβάλλοντα χώρου που ορίζεται στην άδεια αυτή, το πρόστιμο καθορίζεται σε ποσόν χιλίων πεντακοσίων (1.500) ευρώ για ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, σε δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ για ακίνητα που βρίσκονται σε εντός σχεδίου και εντός οικισμών περιοχές με τιμή ζώνης έως δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ και σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ για περιοχές με τιμή ζώνης μεγαλύτερη από δύο χιλιάδες ευρώ (2.000) ευρώ.
Ωστόσο, η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων αναμένεται να γίνει με δύο ταχύτητες ανάλογα με το πού βρίσκεται το αυθαίρετο.
ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΑ:
1. 40 χρόνια σε περιοχές εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμών, καθώς και στις περιπτώσεις που το αυθαίρετο κτίσμα, ανεξάρτητα από τη θέση που βρίσκεται συνιστά κύρια και μοναδική κατοικία. Προβλέπεται επίσης ότι εφόσον ο ιδιοκτήτης ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000).
2. για είκοσι (20) χρόνια σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών
Για τη νομιμοποίηση απαιτούνται:
α. Αίτηση,
β. Υπεύθυνη δήλωση Ν.1599/86 (εις διπλούν) στην οποία περιλαμβάνονται τα ατομικά στοιχεία, ο αριθμός φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.), η δημόσια οικονομική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) φορολογίας του ιδιοκτήτη, ο αριθμός και το έτος της οικοδομικής άδειας όπου υπάρχει, το εμβαδόν και η χρήση της κατασκευής που εμπίπτει στη ρύθμιση της παραγράφου 1, η ημερομηνία ολοκλήρωσης της κατασκευής ή εγκατάστασης της χρήσης σε αυτό καθώς και εάν πρόκειται για ακίνητο κύριας και μοναδικής κατοικίας της παραγράφου 1Α, πρώτης κατοικίας, άλλης κατοικίας ή ακίνητο άλλης χρήσης. Η δήλωση συνοδεύεται από τεχνική έκθεση που συμπληρώνεται από αρμόδιο μηχανικό. Στην έκθεση αυτή περιλαμβάνεται η περιγραφή της κατασκευής ή της αυθαίρετης χρήσης, το εμβαδόν αυτής και η χρήση της καθώς και δήλωση για το αν πρόκειται για κατασκευή πρόχειρα κατασκευασμένη (όπως στεγάσεις και επικαλύψεις από λαμαρίνα, σανίδες) από ευτελή υλικά (πρόχειρη κατασκευή). Στην τεχνική έκθεση επισυνάπτονται φωτογραφίες της κατασκευής από όλες τις απόψεις, αντίγραφα του στελέχους, του τοπογραφικού διαγράμματος της αδείας και της κάτοψης του ορόφου, όπου εμφαίνεται η αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ζητείται η υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος. Στις περιπτώσεις που δεν έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδομική άδεια ή αυτή δεν είναι δυνατό να ανευρεθεί επισυνάπτονται όλα τα παραπάνω στοιχεία πλην του στελέχους, που αποτυπώνουν την κατάσταση του ακινήτου. Επιπλέον, υποβάλλεται απόσπασμα ρυμοτομικού ή απόσπασμα χάρτη με προσδιορισμό της θέσης του ακινήτου σε εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, «φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής», σύμφωνα με το παράρτημα του παρόντος και σε κάθε περίπτωση, δήλωση αρμόδιου μηχανικού περί στατικής επάρκειας, η οποία θα βασίζεται σε ταχύ οπτικό έλεγχο, που στην περίπτωση κτιρίων χωρίς άδεια θα δηλώνει την ύπαρξη ή μη φέροντα οργανισμού καθώς και τυχόν εμφανείς βλάβες του.
γ. Παράβολο / αποδεικτικό είσπραξης υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ύψους 500 ευρώ για κατασκευή/χρήση μέχρι 75τ.μ ή για κτίριο κύριας και μοναδικής κατοικίας μέχρι 120τμ, 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μέχρι 1.000 τ.μ., και 2.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερη των 1.000 τ.μ., επί ποινή απαραδέκτου, για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία, το οποίο σε καμία περίπτωση δεν επιστρέφεται, αλλά συμψηφίζεται με το πρόστιμο που προβλέπεται στο παρόν άρθρο.
δ) έντυπο υπολογισμού του ειδικού προστίμου της δηλούμενης κατασκευής, όπως ορίζεται στην παράγραφο 6.
Τα παραπάνω δικαιολογητικά υποβάλλονται με πλήρη ευθύνη του ιδιοκτήτη και του μηχανικού του, είτε στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία είτε στα ΚΕΠ του Δήμου.
Εξαιρέσεις για το πρόστιμο
Το μισό πρόστιμο της παραπάνω περίπτωσης οφείλεται για κατασκευές και χρήσεις που ανεγέρθησαν με βάση οικοδομική άδεια και υπήχθησαν στις περί αυθαιρέτων διατάξεις μετά από ακύρωση ή ανάκληση της άδειας αυτής καθώς και για πρόχειρες κατασκευές μέχρι είκοσι (20) τετραγωνικά μέτρα, που ανεγέρθηκαν πριν την 1/1/1983.
Πηγή www.newsit.gr
Την καταβολή του ΦΠΑ τρία χρόνια μετά την αποπεράτωση της οικοδομής και όχι πέντε χρόνια μετά την έκδοση της οικοδομικής άδειας, όπως προέβλεπε προηγούμενος νόμος, θα μπορούν πλέον οι κατασκευαστές οικοδομών. Αυτή η απόφαση δίνει μία σημαντική ανάσα στον κλάδο για μεγάλο διάστημα, αφού μετατοπίζει τον χρόνο πληρωμής του φόρου. Συγκεκριμένα η πρώτη εγκατάσταση στα ακίνητα (στις παραδόσεις των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ) κατά τον χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την αποπεράτωση της οικοδομής, αντί πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, όπως ίσχυε. Μετά την τροποποίηση αυτή, το ακίνητο θεωρείται νεόδμητο μέχρι την συμπλήρωση τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής. Η αποπεράτωση της οικοδομής θεωρείται ότι συντελείται κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ . Στο χρονικό αυτό σημείο της συμπλήρωσης τριετίας από την αποπεράτωση, για τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν μεταβιβασθεί ή δεν έχουν χρησιμοποιηθεί και παραμένουν στην κατασκευαστική επιχείρηση προς πώληση, θεωρείται ότι επήλθε για αυτά η πρώτη χρησιμοποίηση. Κατά συνέπεια κατά την εν λόγω ημερομηνία θεωρείται ότι επέρχεται η παράδοση του ακινήτου
Παράδειγμα:
Οικοδομή για την οποία εκδόθηκε οικοδομική άδεια στις 5.1.2006 αποπερατώθηκε την 8.4.2010.
Στην περίπτωση αυτή σύμφωνα με την προϊσχύουσες διατάξεις του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ συμπληρώθηκε πενταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας την 5.1.2011 και υπήρχε υποχρέωση για τις ιδιοκτησίες της οικοδομής που δεν είχαν χρησιμοποιηθεί για οποιοδήποτε λόγο μέχρι το χρόνο αυτό α) υποβολής ειδικής δήλωσης ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης και β) απόδοσης του οφειλόμενου ΦΠΑ με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση για την φορολογική περίοδο, εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση ΦΠΑ. Με τις νέες διατάξεις η ειδική δήλωση ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης υποβάλλεται μέχρι την 1.1.2014 και ο οφειλόμενος ΦΠΑ πρέπει να αποδοθεί με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση.
Αναλυτικά η ΠΟΛ του ΥΠΟΙΟ
α) Με τις διατάξεις της παραγράφου 1, τροποποιείται η περίπτωση β΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ (κυρ.ν.2859/2000) και θεωρείται πλέον ότι πραγματοποιείται η πρώτη εγκατάσταση στα ακίνητα (στις παραδόσεις των οποίων έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ) κατά τον χρόνο που συμπληρώνεται τριετία από την αποπεράτωση της οικοδομής, αντί πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής αδείας, όπως ίσχυε. Μετά την τροποποίηση αυτή, το ακίνητο θεωρείται νεόδμητο μέχρι την συμπλήρωση τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής. Στο χρονικό αυτό σημείο της συμπλήρωσης τριετίας από την αποπεράτωση, για τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν μεταβιβασθεί ή δεν έχουν χρησιμοποιηθεί και παραμένουν στην κατασκευαστική επιχείρηση προς πώληση, θεωρείται ότι επήλθε για αυτά η πρώτη χρησιμοποίηση. Κατά συνέπεια κατά την εν λόγω ημερομηνία θεωρείται ότι επέρχεται η παράδοση του ακινήτου
(άρθ. 7§2γ του Κώδικα ΦΠΑ) και προκύπτει για το λόγο αυτό υποχρέωση των κατασκευαστικών επιχειρήσεων, μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, να υποβάλουν ειδική δήλωση ΦΠΑ, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην ΑΥΟ ΠΟΛ 1053/27.3.2006 καθώς και να καταβάλλουν το φόρο που αναλογεί επί του συνολικού κόστους κάθε αδιάθετης ιδιοκτησίας, με την περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση. Η μεταβίβαση των ακινήτων μετά τη συμπλήρωση της εν λόγω τριετίας, δεν συνιστά πράξη υπαγόμενη στο ΦΠΑ, αλλά υπαγόμενη σε ΦΜΑ.Η ισχύς της διάταξης αυτής αρχίζει από 1 Ιανουαρίου του 2011. Παράλληλα η ίδια ημερομηνία (1.1.2011) θεωρείται ως χρόνος έναρξης της τριετίας από την αποπεράτωση της οικοδομής, για τις οικοδομές που έχουν αποπερατωθεί μέχρι και 31 Δεκεμβρίου του 2010.
Με τις νέες διατάξεις η ειδική δήλωση ΦΠΑ για την πράξη της αυτοπαράδοσης υποβάλλεται μέχρι την 1.1.2014 και ο οφειλόμενος ΦΠΑ πρέπει να αποδοθεί με την εμπρόθεσμη περιοδική δήλωση που υποβάλλεται για την φορολογική περίοδο εντός της οποίας υποβάλλεται η ειδική δήλωση
Αυτονόητο είναι ότι με την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης, το στοιχείο με τίτλο «Παράδοση Κτισμάτων» εξακολουθεί να εκδίδεται με την ολοκλήρωση της παράδοσης των κτισμάτων στον οικοπεδούχο, όπως ορίζεται με την ΑΥΟ ΠΟΛ 1039/9.3.2006, χωρίς να ισχύει πλέον ο περιορισμός που αναφέρεται στην εγκύκλιο ΠΟΛ 1067/2.5.2010, δηλαδή ότι το εν λόγω στοιχείο πρέπει να εκδοθεί εντός της πενταετίας από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.
Επίσης το έντυπο απολογιστικού κόστους εξακολουθεί να υποβάλλεται υποχρεωτικά μετά την αποπεράτωση της οικοδομής και εντός 30 ημερών από την ημερομηνία καταχώρησης της τελευταίας εγγραφής στο βιβλίο κοστολογίου, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην ΑΥΟ ΠΟΛ. 1105/8.8.2006. Η οικοδομή θεωρείται αποπερατωμένη κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ.
β) Με τις διατάξεις της παραγράφου 4 καθιερώνεται η υποχρέωση για το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (Ι.Κ.Α.), να αποστέλλει τον Φεβρουάριο κάθε έτους στην Γενική Γραμματεία Πληροφορικών Συστημάτων (ΓΓΠΣ) τα στοιχεία των οικοδομών οι οποίες δηλώθηκαν στο ΙΚΑ ως αποπερατωθείσες κατά το αμέσως προηγούμενο έτος, καθώς και τα στοιχεία του κυρίου του έργου και του κατασκευαστή, έτσι ώστε να είναι εφικτός ο προσδιορισμός των κατασκευαστικών επιχειρήσεων για τις οποίες υπάρχει υποχρέωση αυτοπαράδοσης, για αδιάθετες ιδιοκτησίες μετά την παρέλευση τριετίας από την αποπεράτωσή τους. Η αποπεράτωση της οικοδομής θεωρείται ότι συντελείται κατά την ημερομηνία που δηλώνεται η αποπεράτωση των εργασιών για τις οποίες απαιτείται καταβολή εισφορών στο ΙΚΑ. Σημειώνεται ότι από τα στοιχεία αυτά θα προκύπτουν πληροφορίες και για τα άτομα που ασχολούνται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών κατά συνήθη δραστηριότητα ή κατά σύστημα, χωρίς να δηλώνουν στη ΔΟΥ την δραστηριότητά τους αυτή.
Πηγή www.fpress.gr
Ανοιχτός σε αλλαγές στο νομοσχέδιο για τα αυθαίρετα, ειδικά στις ρυθμίσεις που αφορούν τα κριτήρια και στο ύψος των προστίμων, δήλωσε στη Βουλή ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Παπακωνσταντίνου καθώς ήδη έχουν σημειωθεί οι πρώτες αντιδράσεις ακόμη και μέσα στο ΠΑΣΟΚ.
Παράλληλα έκανε γνωστό ότι το σχέδιο νόμου κατατίθεται την Πέμπτη στη Βουλή και θα έχει ψηφιστεί έως τις 28 Αυγούστου. «Δεν θα επιβραβευθούν οι "καραμπινάτες" περιπτώσεις», δήλωσε και δεσμεύτηκε ότι η ρύθμιση του θέματος θα γίνει με τρόπο που θα ικανοποιεί το αίσθημα δικαίου της κοινωνίας, θα καλύπτει τις ενστάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας αλλά και θα εξασφαλίζει έσοδα για το κράτος. Επανέλαβε πως από τις ρυθμίσεις θα εξαιρεθούν τα κτίσματα σε δάση, αιγιαλό, ρέματα και αρχαιολογικούς χώρους. Ακόμη ανέφερε ότι οι υποχρεώσεις που τίθενται στο νομοθέτημα για τη μεταβίβαση ακινήτων είναι τέτοιες που αποτρέπεται μία νέα γενιά αυθαιρέτων.
Από την πλευρά του ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Σηφουνάκης αναφερόμενος στα αυθαίρετα είπε ότι ο νόμος «Τρίτση» αντιμετώπισε την αυθαίρετη δόμηση πλην εκείνης των εκτός οικισμών γιατί τότε τα αυθαίρετα ήταν λίγα, αυτό σήμερα έχει αντιστραφεί πλήρως και εκτίμησε ότι «αν συνεχίσει έτσι η κατάσταση και αν το κράτος δεν πάρει μέτρα για ολοσχερή κατάργηση της εκτός δόμησης στα νησιά δεν θα μείνει τίποτα όρθιο».
Πηγή www.ered.gr
Με το στοκ των απούλητων ακινήτων να παραμένει στα 150.000 σπίτια, και τις τράπεζες να έχουν στην ουσία "παγώσει" τις εγκρίσεις στεγαστικών δανείων -καθώς παρατηρείται αρνητικός ρυθμός (-1,7% φέτος έναντι 3,5% πέρυσι)- οι ειδικοί θεωρούν ότι οι τιμές θα έπρεπε να είχαν μειωθεί περισσότερο. Και μιλούν για τα γνωστά "παράδοξα" της ελληνικής αγοράς που κρατούν τα ακίνητα στο... ύψος τους, δηλαδή την αντιπαροχή, το μάυρο χρήμα που κυκλοφορεί ακόμη στην οικοδομή (χάρη και στις αντικειμενικές αξίες), τα λιγοστά δάνεια που χρωστούν οι
κατασκευαστές στις τράπεζες, καθώς και τη διασπορά του μεγάλου αριθμού απούλητων σπιτιών σε πολλές χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις, γεγονός που μοιράζει τον κίνδυνο.
Τα στοιχεία
Παγκόσμια έρευνα για την αγορά ακινήτων του ξένου οίκου Knight Frank, κάνει λόγο για πτώση κατά 6% σε σχέση με πέρυσι των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων. Μελέτη ωστόσο της ICAP που δημοσιεύτηκε χθες, και αφορά το πως κινήθηκε η ελληνική κτηματαγορά το 2010, επικαλείται στοιχεία σύμφωνα με τα οποία η πτώση τιμών στα μεταχειρισμένα ακίνητα ήταν της τάξης του 6%-10%, και στα νεόδμητα μεταξύ 4%-9%. Από τα στοιχεία που επικαλούνται οι δύο μελέτες προκύπτει αυτό που διαπιστώνουν και όσοι παρακολουθούν την αγορά, ότι λογικά θα έπρεπε φέτος που η ύφεση είναι βαθύτερη από πέρυσι, οι τιμές να υποχωρούν με υψηλότερο ρυθμό, κάτι που όμως δεν συμβαίνει.
Οι αιτίες για το ελληνικό «παράδοξο»
Αιτία για την περίεργη "ανθεκτικότητα" των τιμών, είναι σύμφωνα πάντα με τους ειδικούς, ότι σαν αποτέλεσμα της μεθόδους της αντιπαροχής με την οποία κτίζουν τόσα χρόνια οι Έλληνες κατασκευαστές , δεν εκτέθηκαν ποτέ σε μεγάλο δανεισμό, όπως συνέβη σε άλλες χώρες της Ευρώπης (π.χ. στην Ιρλανδία ή στην Ισπανία). Καθώς λοιπόν δεν χρωστούν μαζικά σε τράπεζες, δεν χρειάζεται να κάνουν και μεγάλες υποχωρήσεις αναφορικά με τις ζητούμενες τιμές, κι ας διαθέτουν από το 2005 απούλητα 5-10 διαμερίσματα.
Πηγή www.reporter.gr
Τα πρόστιμα θα κατατί-θενται σε ειδικό κωδικό του «Πράσινου Ταμείου» και θα αποδίδονται στην τοπική αυτοδιοίκηση για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων
Προσιτά πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, προκειμένου να συγκεντρωθούν όσο το δυνατόν περισσότερα έσοδα, προβλέπει το νομοσχέδιο για τα αυθαίρετα που παρουσίασε χτες στο υπουργικό συμβούλιο ο υπουργός Περιβάλλοντος Γ. Παπακωνσταντίνου. Από τα πρόστιμα στην κυβέρνηση υπολογίζουν ότι θα εισπράξουν έως το τέλος της χρονιάς τουλάχιστον 700 εκατ. ευρώ. Παράγοντες της αγοράς, όμως, εκτιμούν ότι τα συνολικά έσοδα από τα άνω του ενός εκατομμυρίου αυθαίρετα που υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα είναι δυνατόν να ανέλθουν έως και τα 14 δισ. ευρώ.
Στη ρύθμιση διατήρησης αυθαιρέτων εντάσσονται όσοι έχτισαν αυθαίρετο έως τις 28 Απριλίου 2010, όταν και τέθηκε σε ισχύ η ρύθμιση για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων. Τα εντός σχεδίου αυθαίρετα θα μπορούν να τακτοποιηθούν για 40 χρόνια ενώ τα εκτός σχεδίου για 20 χρόνια. Για τα εκτός σχεδίου ειδικότερα, εάν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός των χρήσεων γης και των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής και το διατηρούμενο κτίσμα εντάσσεται σε αυτόν, διατηρείται για επιπλέον 20 χρόνια.
Προϋπόθεση
Για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί σε μη άρτια και συνεπώς μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, η διατήρηση επίσης αυξάνεται σε 40 χρόνια υπό την προϋπόθεση:
Χρήσης, όμορου ή τμήματος όμορου ή οικοπέδου που βρίσκεται στο δήμο της αυθαίρετης κατασκευής, άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου για τη συμπλήρωση της υπολειπόμενης αρτιότητας.
Ειδικού προστίμου ισοδύναμου εμβαδού γης που υπολείπεται ή συνδυασμό των δύο. Δεν εντάσσονται και είναι άμεσα κατεδαφιστέα όσα βρίσκονται σε δάση, ρέματα, αιγιαλούς, αρχαιολογικούς χώρους.
Επίσης από 1 Ιανουαρίου 2012 όλα τα ακίνητα δεν θα μπορούν να μεταβιβάζονται χωρίς την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη δήλωση μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή στο ακίνητο και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια. Ακόμα, από εδώ και στο εξής ψευδείς ή ανακριβείς βεβαιώσεις από όσους εμπλέκονται σε μία δικαιοπραξία (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μεσίτες, υποθηκοφύλακες κ.λπ.) επισύρουν αυστηρές ποινές. Για τους μηχανικούς προβλέπεται μέχρι και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.
Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να απευθυνθούν στις αρμόδιες πολεοδομίες ώστε να υποβάλουν την αίτηση, να πληρώσουν τα παράβολα και τα πρόστιμα. Το πότε θα ξεκινήσει η διαδικασία θα ανακοινωθεί αυριο.
«Πράσινο Ταμείο»
Το πρόστιμο κατατίθεται σε ειδικό κωδικό του Πράσινου Ταμείου με την ονομασία «Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο» και αποδίδεται στους δήμους στη διοικητική περιφέρεια των οποίων βρίσκονται τα μη νόμιμα κτίσματα, προκειμένου να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι και να εκτελεστούν κατεδαφίσεις. Αυτές πλέον θα γίνονται και από την Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων η οποία θα έχει την αρμοδιότητα του εντοπισμού και του ελέγχου των αυθαιρέτων, της έκδοσης και εκτέλεσης πράξεων κατεδάφισης και τη μέριμνα για την την ορθή διάθεση των οικοδομικών αποβλήτων (μπάζων) και την αποκατάσταση. Η υπηρεσία θα έχει στη διάθεση και μηχανικά μέσα ή τη δυνατότητα να χρησιμοποίησει μέσα ιδιωτών για τις κατεδαφίσεις. Εάν οι ιδιώτες αρνηθούν να συνάψουν συμβάσεις, θα κινείται διαδικασία μεμονωμένης πολιτικής επιστράτευσης.
Υπολογισμός προστίμου
Για τον υπολογισμό του προστίμου διατήρησης λαμβάνονται υπόψη τα εξής κριτήρια:
Η ύπαρξη οικοδομικής άδειας
Η θέση του κτίσματος σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου
Το είδος του ακινήτου (κύρια και μοναδική κατοικία, άλλη χρήση κ.λπ.)
Ο τύπος της πολεοδομικής παράβασης (κατ' επέκταση ή/και καθ' ύψος υπέρβαση δόμησης/κάλυψης, παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή/και οικοδομικής γραμμής)
Η αυθαίρετη αλλαγή ως προς τη χρήση της οικοδομικής άδειας
Η τιμή ζώνης, βάσει του συστήματος αντικειμενικών αξιών
Κάθε άλλο είδος αυθαίρετης κατασκευής (π.χ. πισίνες)
Υπό προϋποθέσεις, κοινωνικά κριτήρια.
Πηγή www.ered.gr
Στη δημοσιότητα δόθηκε η ρύθμιση για τα αυθαίρετα και προβλέπονται πρόστιμα βάσει της τιμής ζώνης και αναλόγως του εμβαδού του αυθαίρετου κτίσματος με μεγάλες μειώσεις σε σχέση με ότι ισχύει σήμερα.
Συγκεκριμένα οι ρυθμίσεις αντιμετωπίζουν το υπαρκτό πρόβλημα μέσα από την περιβαλλοντική και πολεοδομική του διάσταση στην λογική της πράσινης ανάπτυξης, των αρχών της αειφορίας και της προστασίας του περιβάλλοντος και δεν αποτελούν μόνο ρυθμίσεις εισπρακτικού χαρακτήρα χωρίς όμως να παραγνωρίζεται και η δυσμενής δημοσιονομική συγκυρία, στην οποία βρίσκεται η χώρα. Επιπλέον κριτήριο για την επιλογή των ρυθμίσεων αποτελεί η εμπέδωση της ισότητας των πολιτών και του κράτους δικαίου.
Η προτεινόμενη ρύθμιση αποτελεί μέρος μιας νέας συνολικής πολιτικής του ΥΠΕΚΑ προωθούμενων μεταρρυθμίσεων με:
-το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών,
- το νέο ΓΟΚ
- τη θεσμοθέτηση βασικών μορφολογικών αρχιτεκτονικών κανόνων δόμησης σε κάθε καλλικρατικό δήμο της χώρας.
Α. Κεντρικός σκοπός :
Οριστική διευθέτηση ενός χρόνιου περιβαλλοντικού, οικονομικού και κοινωνικού προβλήματος που δεν επιλύθηκε, επειδή κάθε προσπάθεια ρύθμισης, μετά από το 1983, είχε κυρίως οικονομικό-εισπρακτικό χαρακτήρα και δε δρομολόγησε, ούτε ολοκλήρωσε περιβαλλοντικές και πολεοδομικές αντισταθμιστικές ρυθμίσεις.
Β. Επιμέρους στόχοι:
- Επίτευξη Περιβαλλοντικού και Πολεοδομικού Ισοζυγίου.
- Έμπρακτη εφαρμογή της ισότητας των πολιτών και της μη-επιβράβευσης στο εξής της αυθαιρεσίας και της παραβατικότητας.
- Συμβολή στην εξαιρετικά δύσκολη δημοσιονομική κατάσταση της χώρας.
Κόκκινη γραμμή
1. Διαχωρισμός των αυθαιρέτων σε αυτά που βρίσκονται σε ευαίσθητες περιοχές και σε αυτά που μπορούν να ρυθμιστούν –με προϋποθέσεις που τίθενται: εξαιρούνται και είναι άμεσα κατεδαφιστέες οι κατασκευές που προκαλούν ανεπανόρθωτη περιβαλλοντική βλάβη (μέσα σε δάση, σε ρέματα, στον αιγιαλό, σε αρχαιολογικούς χώρους κ.λ.π).
2. Από 1/1/2012, όλα τα ακίνητα δεν θα μπορούν να μεταβιβάζονται χωρίς την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη δήλωση μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή στο ακίνητο και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια.
3. Ψευδείς ή ανακριβείς βεβαιώσεις από όσους εμπλέκονται σε μια δικαιοπραξία (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μεσίτες, υποθηκοφύλακες κ.λ.π) επισύρουν αυστηρές ποινές. Για τους μηχανικούς προβλέπεται μέχρι και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.
Διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών
Αφορά σε κατασκευές που έχουν ανεγερθεί έως 28/4/2010 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Ν. 3843/2010 για τους ημιυπαίθριους χώρους) Αφορά σε επιτρεπόμενες χρήσεις:
-Α. Για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή εντός ορίων οικισμών, η ρύθμιση ισχύει για σαράντα (40) χρόνια.
-Β. Για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών, η ρύθμιση ισχύει για είκοσι (20) χρόνια. Εάν ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ο καθορισμός των χρήσεων γης και των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής και το διατηρούμενο κτίσμα εντάσσεται σε αυτόν, διατηρείται για επιπλέον είκοσι (20) χρόνια.
-Επιπλέον, προκείμενου περί αυθαίρετων κατασκευών που έχουν ανεγερθεί σε μη άρτια και συνεπώς μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, η διατήρηση επίσης αυξάνεται σε 40 χρόνια υπό την προϋπόθεση:
χρήσης, όμορου ή τμήματος όμορου ή οικοπέδου που βρίσκεται στο δήμο της αυθαίρετης κατασκευής, άρτιου και οικοδομήσιμου γηπέδου για τη συμπλήρωση της υπολειπόμενης αρτιότητας ή ειδικού προστίμου ισοδύναμου εμβαδού γης που υπολείπεται ή συνδυασμό των δύο παραπάνω.
Υπολογισμός προστίμου διατήρησης
Λαμβάνονται υπόψη:
1.Η ύπαρξη οικοδομικής άδειας,
2.Η θέση του κτίσματος σε περιοχή εντός ή εκτός σχεδίου,
3.Το είδος του ακινήτου (κύρια και μοναδική κατοικία, άλλη χρήση κ.λ.π),
4.Ο τύπος της πολεοδομικής παράβασης (κατ’επέκταση ή/και καθ’ύψος υπέρβαση δόμησης/κάλυψης, παραβίαση πλάγιων αποστάσεων ή/και οικοδομικής γραμμής),
5.Η αυθαίρετη αλλαγή ως προς την χρήση της οικοδομικής άδειας,
6.Η τιμή ζώνης, βάσει του συστήματος αντικειμενικών αξιών
7.Κάθε άλλο είδος αυθαίρετης κατασκευής (π.χ. πισίνες),
8.Υπό προϋποθέσεις, κοινωνικά κριτήρια.
Διαδικασία διατήρησης
Με πλήρη ευθύνη του ιδιοκτήτη και του μηχανικού υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη ή το νόμιμο εκπρόσωπό του, στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία ή στο ΚΕΠ μέχρι 31.12.2011, φάκελος με τα εξής δικαιολογητικά:
1.Αίτηση
2.Παράβολο υπέρ του ελληνικού δημοσίου
(500€, 1000€ ή 2000€, ανάλογα με το μέγεθος και το είδος της αυθαίρετης κατασκευής)
3.Έντυπο υπολογισμού του ειδικού προστίμου
4.Υπεύθυνη δήλωση Ν.1599/86 με τα στοιχεία της αυθαίρετης κατασκευής.
Το έντυπο υπολογισμού θεωρείται από την Πολεοδομική Υπηρεσία προσωρινά (σε περίπτωση εξόφλησης με δόσεις) ή οριστικά (σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης) και με αυτό ο ιδιοκτήτης πληρώνει στις τράπεζες το πρόστιμό του.
Διάθεση των χρηματικών ποσών από τα πρόστιμα
Το πρόστιμο κατατίθεται σε ειδικό κωδικό του Πράσινου Ταμείου με την ονομασία «Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο» και στο πλαίσιο των στόχων και αρχών του Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής αποδίδεται στους Δήμους στη διοικητική περιφέρεια των οποίων βρίσκονται τα μη νόμιμα κτίσματα και διατίθεται αποκλειστικά για την εξισορρόπηση του ελλείμματος γης, την αύξηση των κοινοχρήστων χώρων και την εκτέλεση κατεδαφίσεων.
Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ενδυνάμωση της δυνατότητας κατεδάφισης αυθαίρετων κτισμάτων, που δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις του νομοσχεδίου. Η Ειδική Υπηρεσία Κατεδαφίσεων: Υπάγεται απευθείας στο Γενικό Επιθεωρητή της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Περιβάλλοντος (ΕΥΕΠ)
Έχει τις εξής αρμοδιότητες :
α) τον εντοπισμό και τον έλεγχο αυθαίρετων επεμβάσεων και κατασκευών
β) την έκδοση και την εκτέλεση πράξεων καθαίρεσης και κατεδάφισης
γ) τη μέριμνα για την ορθή διάθεση των οικοδομικών αποβλήτων (μπάζων) και την αποκατάσταση
Εκτελεί τα πρωτόκολλα κατεδάφισης με δικά της μηχανικά μέσα ή με μέσα ιδιωτικών επιχειρήσεων μετά από σύναψη σχετικών συμβάσεων.
Εάν οι ιδιωτικές επιχειρήσεις αρνηθούν να συνάψουν συμβάσεις, η ΕΥΕΚΑ ενημερώνει τις οικείες Αστυνομικές Αρχές, οι οποίες και θα αναλαμβάνουν την κίνηση της διαδικασίας μεμονωμένης πολιτικής επιστράτευσης (ν.δ. 17/1974).
Ενδεικτικά πρόστιμα:
-για 30τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:
Υπέρβαση δόμησης 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α’ κατοικία -> 3.375 €
ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση ύψους >20%) -> 5.062 €
ΥΔ 30τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€ (+υπέρβαση κάλυψης <20%) -> 4.050 €
ΥΔ 30τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α’ κατοικία) -> 2.250 €
-για 100τμ κατοικίας, σε διάφορες περιπτώσεις:
Υπέρβαση δόμησης 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€, α’ κατοικία -> 11.250 €
ΥΔ 100τμ, εντός σχεδίου, με ΤΖ: 1.500€(50τμ κύριοι/50τμ βοηθ.) -> 8.812 €
ΥΔ 100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€ (β’ κατοικία) -> 27.000 €
100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, α’ κατοικία -> 7.500 €
100τμ, εκτός σχεδίου, με ΤΖ: 500€, (α’ κατοικία, χωρίς άδεια) -> 22.500 €
- για μεγάλα κτίρια (πλην κατοικίας) σε διάφορες περιπτώσεις:
Αγροτική μονάδα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->24.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->48.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 4.000τμ, εκτός σχεδίου με Τ.Ζ.: 500€ ->200.000€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 120τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€ ->7.200€
Βιομηχανία-τουρ. κατάλυμα 1.200τμ, εντός σχεδίου με Τ.Ζ.: 1.500€ ->108.000€
Σημείωση: κατ’ αποκοπή πρόστιμο για αυθαίρετες κατασκευές μικρότερες από 20τμ:
εντός σχεδίου με ΤΖ<2.000€ ->2.000€
εντός σχεδίου με ΤΖ≥2.000€ ->3.000€
εκτός σχεδίου ->1.500€
Πηγή www.newsit.gr
Σε δημόσια διαβούλευση στο opengov.gr. βρίσκεται έως τις 8 Αυγούστου το σχέδιο νόμου με τίτλο «Νέος Τρόπος Έκδοσης Αδειών Δόμησης και Ελέγχου Κατασκευών» του υπουργείου Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής.
Όπως αναφέρεται σε σχετική ανακοίνωση, ο νέος τρόπος έκδοσης αδειών δόμησης και ελέγχου των κατασκευών αλλάζει το σημερινό καθεστώς των πολεοδομιών και επιχειρεί να επανακαθορίσει, με σαφήνεια και διαφάνεια, τους όρους με τους οποίους εγκρίνεται, αδειοδοτείται, εκτελείται και ελέγχεται το οικοδομικό έργο, δηλαδή να επαναπροσδιορίσει τη σχέση Πολιτείας - επαγγελματιών - πολιτών ξεκαθαρίζοντας και θεσμοθετώντας την ευθύνη κάθε εμπλεκόμενου μέρους σε μια κατασκευή ώστε να αντιμετωπιστούν τα φαινόμενα διαφθοράς και να βελτιωθεί η εξυπηρέτηση του πολίτη.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, με το Σχέδιο Νόμου επιδιώκεται:
ο πλήρης διαχωρισμός αρμοδιοτήτων και λειτουργίας, των αρχών αδειοδότησης -που ονομάζονται πλέον «Υπηρεσίες Δόμησης» (ΥΔΟΜ) των Δήμων - από τις αρχές ελέγχου που είναι οι «Ελεγκτές Δόμησης» που λειτουργούν υπό την εποπτεία του ΥΠΕΚΑ,
η διαφάνεια με τη θεσμοθέτηση της ηλεκτρονικής υποβολής των δικαιολογητικών και μελετών, της δημοσίευσης των αδειών δόμησης και του Ηλεκτρονικού Μητρώου Έργου,
η απλοποίηση και επιτάχυνση της διαδικασίας έκδοσης της έγκρισης δόμησης από τις Υπηρεσίες Δόμησης και της άδειας δόμησης με ανάληψη της ευθύνης των Μελετητών Μηχανικών,
η υλοποίηση της Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης, με τη λειτουργία των ηλεκτρονικών υποβολών, αρχείων και μητρώων,
ο πλήρης έλεγχος της εφαρμογής των αδειών δόμησης κατά τη διάρκεια υλοποίησής τους με τη θεσμοθέτηση του Ελεγκτή Δόμησης, που υπόκειται στη συνταγματικά απαιτούμενη κρατική εποπτεία,
η θέσπιση γνωμοδοτικών οργάνων για την προστασία και την εξέλιξη της αρχιτεκτονικής.
Το Σχέδιο Νόμου συγκροτείται από τρία κεφάλαια.
Στο Κεφάλαιο Α' ορίζεται η διαδικασία χορήγησης της έγκρισης δόμησης και της έκδοσης της άδειας δόμησης, ο χρόνος ισχύος της και οι διαδικασίες ελέγχου των μελετών από την ΥΔΟΜ και της ορθής εκτέλεσής τους από τους Ελεγκτές Δόμησης.
Στο Κεφάλαιο Β' περιλαμβάνονται οι διατάξεις για τους Ελεγκτές Δόμησης και την άσκηση του έργου τους καθώς και οι διατάξεις που καθορίζουν την άσκηση του κρατικού ελέγχου και εποπτείας στην άσκηση των καθηκόντων τους από την Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Δόμησης και Ενέργειας (ΕΥΕΔΕΝ).
Στο Κεφάλαιο Γ' προβλέπεται η συγκρότηση των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής και του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και οι διαδικασίες γνωμοδότησης επί των αρχιτεκτονικών μελετών.
Προβλέπεται, επίσης, η συγκρότηση του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων για την εξέταση των προσφυγών κατά των πορισμάτων των Ελεγκτών Δόμησης και των πράξεων ή παραλείψεων των ΥΔΟΜ, καθώς και για την άσκηση των αρμοδιοτήτων των ΣΧΟΠ.
Τέλος, προβλέπεται η συγκρότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων για την άσκηση των αρμοδιοτήτων του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος, το οποίο και καταργείται.
Πηγή www.ered.gr
Συνέχεια στην πτωτική πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων προβλέπει μελέτη της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών της ICAP Group. Ο κλάδος της ανάπτυξης ακινήτων επηρεάζεται άμεσα από το γενικότερο οικονομικό κλίμα που επικρατεί, καθώς η ζήτηση εξαρτάται από την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε πτώση το 2010 έναντι του προηγούμενου έτους, κατά 10,9% βάσει αριθμού αδειών, κατά 19,8% βάσει επιφάνειας και κατά 23,7% βάσει όγκου.
Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες, η μέση τιμή των ακινήτων στην Αττική παρουσίασε σημαντική πτώση το πρώτο εξάμηνο του 2010, σε σχέση με το αντίστοιχο προηγούμενο διάστημα, η οποία κυμαίνεται μεταξύ 4%-10%, με τα ακίνητα παλαιότητας να εμφανίζουν μείωση σε ποσοστό που κυμαίνεται από -6% έως και -10% και τα νεόδμητα σε ποσοστό από -4% έως -9%.
Όσον αφορά στην εξέλιξη των ενοικίων, ο Δείκτης Τιμών Ενοικίων και ο Γενικός Δείκτης Τιμών Καταναλωτή ακολούθησαν σε γενικές γραμμές ανοδική πορεία τη χρονική περίοδο 2000 - 2010. Χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι ο ρυθμός ανόδου του δείκτη τιμών ενοικίων, παρουσιάζεται σταθερά υψηλότερος από τον αντίστοιχο ρυθμό μεταβολής του Γενικού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα τελευταία χρόνια.
Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κλάδου «Διαχείριση Ακίνητης Περιουσίας», παρουσίασε μέση ετήσια αύξηση 6,1% την περίοδο 2000-2009. Τη μεγαλύτερη συμμετοχή στη συνολική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία είχε ο κλάδος της «Διαχείρισης Ακίνητης Περιουσίας» το 2003 (11,6%), ενώ την μικρότερη συμμετοχή είχε το 2006 (10,5%).
Όπως προκύπτει από τον ομαδοποιημένο ισολογισμό ορισμένων εκ των κυριότερων επιχειρήσεων συμβούλων ακινήτων, οι συνολικές πωλήσεις των επιχειρήσεων του δείγματος παρουσίασαν το 2009 μείωση κατά 14,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Τα EBITDA μειώθηκαν κατά 13,1%, ενώ τα κέρδη προ φόρου κατά 5% περίπου, την ίδια περίοδο.
Όσον αφορά τις επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων, οι συνολικές πωλήσεις των επιχειρήσεων του δείγματος ήταν μειωμένες κατά 20,2% το 2009 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ τα EBITDA αυξήθηκαν κατά 10,94% το 2009. Παρά τα σημαντικά κέρδη EBITDA και τα αυξημένα λειτουργικά αποτελέσματα, τα προ φόρου κέρδη ήταν πολύ χαμηλά, λόγω των ιδιαίτερα υψηλών μη λειτουργικών εξόδων.
Τέλος, όσον αφορά στις επιχειρήσεις εκμίσθωσης ακινήτων, οι συνολικές πωλήσεις των επιχειρήσεων του δείγματος ήταν αυξημένες κατά 2,1% το 2009 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ωστόσο τα κέρδη προ φόρου περιορίστηκαν σημαντικά (μείωση 71,3%), παρά το γεγονός ότι τα EBITDA αυξήθηκαν κατά 53,9% το ίδιο έτος.
Πηγή www.ered.gr
Σήμερα παρουσιάζεται η πρόταση από τον υπουργό
Τακτοποίηση των αυθαιρέτων για 40 χρόνια προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος. Η τακτοποίηση θα γίνεται με την καταβολή ενός προστίμου, το οποίο, σύμφωνα με πληροφορίες, θα προκύπτει από την αντικειμενική αξία πολλαπλασιαζόμενη επί έναν συντελεστή προστίμου - ο οποίος θα κυμαίνεται από 0,10 έως 0,15 - και το είδος της παράβασης.
Όπως αναφέρουν σε δημοσίευμά τους «τα ΝΕΑ» η συνολική πρόταση αναμένεται να παρουσιαστεί σήμερα στο Υπουργικό Συμβούλιο από τον υπουργό Περιβάλλοντος Γιώργο Παπακωνσταντίνου.
Η ρύθμιση είναι ανάλογη με την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων. Και το «όπλο» του ΥΠΕΚΑ απέναντι στο Συμβούλιο της Επικρατείας είναι - πέρα από το πρόστιμο - όπως έχει αναφέρει και ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος, το «περιβαλλοντικό ισοζύγιο».
Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης αυθαιρέτου - ο οποίος το έχτισε, για παράδειγμα, σε έκταση δύο στρεμμάτων, ενώ θα έπρεπε να το χτίσει σε 4 στρέμματα που απαιτούνται συνήθως για την εκτός σχεδίου δόμηση - για να μπορέσει να υπαχθεί στη ρύθμιση θα πρέπει είτε να αγοράσει την υπόλοιπη έκταση από όμορο οικόπεδο - χωρίς όμως να μπορεί να χτίσει στα καινούργια δύο στρέμματα - είτε να πληρώσει στον δήμο την άξια των επιπλέον δύο στρεμμάτων. Τα χρήματα θα πηγαίνουν στο Πράσινο Ταμείο για τη δημιουργία χώρων ελεύθερων και πρασίνου.
Από τη ρύθμιση θα αποκλείονται όλα τα αυθαίρετα που βρίσκονται εντός δασικών και αρχαιολογικών χώρων. Μάλιστα, έχει ήδη ξεκαθαριστεί από το ΥΠΕΚΑ ότι τα αυθαίρετα που εντοπίστηκαν κατά τη διαδικασία ανάρτησης των δασικών χαρτών σε Μαραθώνα, Παλαιά και Νέα Πεντέλη (ξεπερνούν τις 2.000) δεν θα υπαχθούν στη νέα ρύθμιση.
Ταυτόχρονα θα υπάρξει διαχωρισμός των αυθαιρέτων σε αυτά που χτίστηκαν πριν από το 2003 και σε αυτά που χτίστηκαν μετά. Σύμφωνα με πληροφορίες, το αυθαίρετό τους θα μπορούν κατ' εξαίρεση να γλιτώσουν εντασσόμενοι στη ρύθμιση χωρίς την επιβάρυνση της εισφοράς περιβαλλοντικού ισοζυγίου, μόνο όσοι το έχουν ως πρώτη κατοικία και δεν έχουν εισοδήματα.
Η εκτίμηση είναι ότι μπορούν να εισπραχθούν πάνω από ένα δισ. ευρώ με την τακτοποίηση των αυθαιρέτων έως το τέλος του 2011 - στον προϋπολογισμό ο στόχος είναι τα 600 εκατομμύρια ευρώ.
Η διευθέτηση του θέματος των αυθαιρέτων, όπως έχει αναφέρει και ο υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Παπακωνσταντίνου, θα στηριχθεί στη λογική του «καρότου και του μαστιγίου». Αυτό σημαίνει ότι τα αυθαίρετα μπορούν να τακτοποιηθούν με μειωμένα πρόστιμα, ωστόσο όσοι δεν τα πληρώσουν θα βρεθούν αντιμέτωποι με την κατεδάφιση.
Πηγή www.newsbeast.gr
Ο κανόνας της οικονομίας εμφανίζει τις αγορές να κινούνται με βάση τις προσδοκίες οι οποίες με την σειρά τους πυροδοτούν την ζήτηση, που οδηγεί σε αύξηση των τιμών και σε υψηλά κέρδη για εκείνους που είχαν… προβλέψει. Αυτή είναι η καλή εκδοχή της ιστορίας.
Υπάρχει όμως και η κακή εκδοχή, εκείνη της διάψευσης των προσδοκιών. Τότε το καλό σενάριο – στην αρνητική εκδοχή- είναι, οι υπεραξίες να είναι κατώτερες από τις προσδοκώμενες και το κακό, οι αγοραστές να μένουν εγκλωβισμένοι για δεκαετίες στις επενδύσεις τους. Από τον κανόνα αυτό, δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση και η αγορά ακινήτων.
Περιοχές που θα προσέλκυαν χιλιάδες ευρωπαίους συνταξιούχους από τη βόρεια Ευρώπη να ξεχειμωνιάσουν, δρόμοι που θα γίνονταν κέντρα της αγοράς γραφειακών χώρων, τοπικές αγορές που θα προσέλκυαν χιλιάδες καταναλωτές είναι τα βασικά σενάρια για επενδύσεις -ή σχέδια- που αποδείχθηκαν – στην καλύτερη περίπτωση -φιλόδοξες.
Εμείς προσπαθήσαμε να συγκεντρώσουμε μερικές παραδειγματικές περιπτώσεις για τις μεγάλες προσδοκίες της αγοράς ακινήτων που διαψεύστηκαν από την σκληρή πραγματικότητα.
Εμπορικά Κέντρα στην περιφέρεια
Λίγο πριν σκάσει η κρίση, τα σχέδια για την ανέγερση εμπορικών κέντρων σε μεγάλες αγορές της περιφέρειας εκτός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης ανακοινώνονταν το ένα μετά το άλλο.
Τυπική περίπτωση μεγάλη πόλη της Βόρειας Ελλάδας, στην οποία εκτός από το ένα εμπορικό κέντρο που βρίσκονταν σε λειτουργία-προβληματική- είχαν ανακοινωθεί ή σχεδιάζονταν άλλα δύο.
Η Εγνατία και η εγγύτητα με τα σύνορα της Βουλγαρίας και της Τουρκίας το δέλεαρ για τους επενδυτές. Τελικά , το ένα σχέδιο ναυάγησε ενώ το άλλο εξακολουθεί να κινείται στους δαιδαλώδεις δρόμους της ελληνικής γραφειοκρατίας.
Η αλήθεια είναι ότι στην συντριπτική τους πλειοψηφία , τα εμπορικά κέντρα στα μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας δεν απέδωσαν εκείνα που προσδοκούσαν οι επενδυτές και για αυτό πολλά από αυτά είτε σταμάτησαν να λειτουργούν είτε δεν έγιναν ποτέ.
Το πείραμα της Αττικής οδού
Αρχές της δεκαετίας του 2000. Οι περισσότερες εφημερίδες έκαναν λόγο για μία νέα μεγάλη αγορά γραφειακών χώρων που θα αναπτύσσονταν εκατέρωθεν του νέου μεγάλου οδικού άξονα της πρωτεύουσας που θα ένωνε το αεροδρόμιο με τους δύο κεντρικούς εθνικές οδούς της χώρας.
Τα δημοσιεύματα αφορούσαν στην Αττική οδό και 10 χρόνια αργότερα, εν μέρει διαψεύστηκαν από την πραγματικότητα. Σίγουρα, η σημερινή κατάσταση απέχει πολύ από την εικόνα ενός δρόμου-μαγνήτη για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία.
Οι επενδύσεις που έγιναν στην αγορά γραφειακών χώρων είναι περιορισμένες , ενώ στα εμπορικά κέντρα , όσες υλοποιήθηκαν βασίστηκαν στο διαμορφωμένο εμπορικό πάρκο του αερολιμένα. Τα καινούργια εμπορικά κέντρα στα Σπάτα είναι για πολλούς -εμπόρους και καταναλωτές- ένα μεγάλο ερωτηματικό λόγω ακριβής πρόσβασης (διόδια και βενζίνη), μεγάλης απόστασης και έλλειψης ΜΕΤΡΟ.
Οι μεσήλικες της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης
Πρόκειται για ένα ιστορικό μύθο στην ελληνική αγορά ακινήτων-σαν να λέμε η Βασιλεύουσα του ελληνικού real estate. Χιλιάδες άνθρωποι από την δεκαετία του ΄70 εμφάνιζαν, τους «ξανθούς αγγέλους», ως σωτήρες, να είναι στον έλεγχο διαβατηρίων έτοιμοι να κατέβουν κατά μιλιούνια στην ελληνική γη της επαγγελίας.
Οι μετρημένες στα δάκτυλα απόπειρες για μεγάλες επενδύσεις στην μαζική κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών είτε απέτυχαν είτε κόλλησαν και για τριάντα χρόνια η αγορά βασίστηκε στο όνειρο του έλληνα για εξοχικό.
Κατά καιρούς ο μύθος αυτός εμφανίζεται με διαφορετικούς τρόπους με το πιο πρόσφατο εκείνο με τους Ρώσους και Κινέζους επενδυτές που είναι έτοιμοι να αγοράσουν οτιδήποτε προσφέρεται προς πώληση, αρκεί να είναι πάνω στο κύμα. Το κακό της ιστορίας είναι ότι και ορισμένοι πολιτικοί χρησιμοποίησαν το μύθο και πουλάνε παραμύθι…
Οργανωμένη δόμηση
Φανταστείτε ένα τεράστιο κτήμα με κατοικίες που θα μοιράζονταν πισίνες και υποδομές. Το πρότυπο αυτό της οργάνωσης της κύριας κατοικίας κυρίως στην αγορά των ΗΠΑ , ήταν το όνειρο πολλών μεγάλων κατασκευαστών. Η αλήθεια, είναι ότι για δεκαετίες , το όνειρο παρέμεινε όνειρο.
Οι Ολυμπιακοί του 2004 , έφερε αυτό το όνειρο όμως, αντιμέτωπο με την πραγματικότητα καθώς εμφανίστηκε πρόσφορο έδαφος με τα ολυμπιακά χωριά. Σήμερα, λίγα χρόνια μετά αποδείχθηκε ότι ο έλληνας καταναλωτής πολύ δύσκολα θα κατοικήσει σε μεγάλους μαζικούς χώρους. Για τους δύσπιστους υπάρχει το παράδειγμα του Ολυμπιακού Χωριού που ρημάζει…
Οδικοί άξονες
Σίγουρα οι μεγάλοι δρόμοι φέρνουν… τους ανθρώπους πιο κοντά. Αλλά μέχρι εκεί. Η ανάπτυξη του εθνικού οδικού δικτύου χρησιμοποιήθηκε για διάφορους μύθους που τους ήθελαν να γίνονταν εφαλτήριο για την ανάπτυξη παραθεριστικών κατοικιών , μεγάλων εμπορικών κέντρων και ότι άλλο μπορούσε να περάσει από το ανθρώπινο μυαλό. Τίποτε από όλα αυτά δεν επιβεβαιώθηκε. . Ενδεχομένως , όμως κάποιοι κέρδισαν πουλώντας υπερτιμημένη γη αλλά μέχρι εκεί…
Πηγή: troktiko
Επτά χρόνια μετά την έναρξη της μάχης μεταξύ οικολογικών οργανώσεων και της εταιρείας ξενοδοχειακών επιχειρήσεων «Σάνη Α.Ε.» η πλάστιγγα έγειρε οριστικά προς την πλευρά των οικολόγων και οι 22 πολυτελείς βίλες που χτίστηκαν στη δασική και παραθαλάσσια περιοχή Σταυρονικήτα (Κασσάνδρα) Χαλκιδικής, οδεύουν προς κατεδάφιση. Αυτό αποφάσισε ουσιαστικά η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίνοντας παράνομες τις οικοδομικές άδειες και απορρίπτοντας τις αιτήσεις ανακοπής (τριτανακοπή) παλιότερων αναλόγων αποφάσεων του Δικαστηρίου που είχαν υποβάλλει οι αγοραστές των κατοικιών αυτών από την κατασκευάστρια εταιρεία. Το δικαστήριο μάλιστα προτρέπει ουσιαστικά τους αγοραστές, οι οποίοι χάνουν τεράστια περιουσιακά στοιχεία, να στραφούν δικαστικά, ζητώντας αποζημίωση από συγκεκριμένες υπηρεσίες του Κράτους «οι οποίες τους δημιούργησαν τη δικαιολογημένη πεποίθηση ότι οι επίμαχες οικοδομικές άδειες ήταν νόμιμες (αυτές που εκδόθηκαν σύμφωνα με το από 23.3./8.4.1965 Βασιλικό Διάταγμα από το τοπικό πολεοδομικό γραφείο Νέων Μουδανιών Χαλκιδικής, την τριετία 1995 - 1998). Μάλιστα, σημειώνουν οι δικαστές ότι τη δυνατότητα αυτή την είχαν οι ιδιοκτήτες των ακινήτων από την πρώτη απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ που εκδόθηκε σε βάρος τους το 2004 (απόφαση 335/2004).
Κατεδάφιση
Οι βίλες αυτές -οι οποίες θα έπρεπε, σύμφωνα με τις αποφάσεις, να έχουν κατεδαφιστεί από το 2004- κατασκευάστηκαν από την εταιρεία «Σάνη» την περίοδο 1995 - 1998, μέσα σε παραθαλάσσια δασική έκταση 2.233 στρεμμάτων, στην περιοχή Σταυρονικήτα. Τα ακίνητα στη συνέχεια, πωλήθηκαν σε τρίτους. Οικολογικές οργανώσεις προσέφυγαν στο ΣτΕ και τη διετία 2003 - 2004 η Ολομέλεια και το Ε΄ Τμήμα του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου με σειρά αποφάσεων ακύρωσαν ως παράνομες τις οικοδομικές άδειες που άναψαν το «πράσινο φως» για την ανέγερση των κατοικιών.
Η δικαστική μάχη συνεχίστηκε από ορισμένους εκ των αγοραστών (νέων ιδιοκτητών) των κατοικιών, οι οποίοι ζήτησαν από το ΣτΕ να ανακόψει (σ.σ. τριτανακοπή) το αποτέλεσμα των αρνητικών για αυτούς αποφάσεων.
«Απαγορεύεται από το Σύνταγμα»
Η Ολομέλεια έκρινε ότι οι παλιότερες αποφάσεις της είναι ορθές. Επισήμανε ακόμα πώς η οικοπεδοποίηση και γενικότερα η χρησιμοποίηση για οικιστικούς σκοπούς ιδιωτικών ή δημόσιων δασών, που συνεπάγεται εξάλειψη της δασικής μορφής τους, απαγορεύεται από το Σύνταγμα, όπως επίσης κρίθηκε ότι η οικιστική αξιοποίηση δεν συνιστά λόγο υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος ο οποίος θα δικαιολογούσε, κατ΄ αρχήν, τη μεταβολή του προορισμού του δάσους.
Τέλος, κρίθηκε από το ΣτΕ ότι με την ακύρωση των οικοδομικών αδειών δεν υπήρξε επέμβαση στο δικαίωμα της περιουσίας των αιτούντων όπως και ότι το μέτρο της ακύρωσης των οικοδομικών αδειών δεν αντίκειται στη συνταγματική αρχή της αναλογικότητας αφού επιδιώκεται η προστασία των δασών
Πηγή:www.capital.gr
Πολυτελή καταλύματα συνδεδεμένα με ξενοδοχεία προβλέπει το πολυνομοσχέδιο
Επενδύσεις που παραμένουν σχέδια επί χάρτου επί σειράν ετών αναμένεται να απεμπλακούν από τα «γρανάζια» της γραφειοκρατίας και να οδεύσουν προς την κατεύθυνση της υλοποίησης, μέσω του πολυνομοσχεδίου που κατέθεσε πρόσφατα στη Βουλή το υπουργείο Τουρισμού - Πολιτισμού και επιχειρεί να ρυθμίσει και να απλοποιήσει σειρά ζητημάτων που αφορούν την τουριστική κατοικία. Φορείς της αγοράς ακινήτων, αλλά και των ξενοδόχων, εκτιμούν ότι εφ' όσον το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ενεργό και εξασφαλιστεί η απαιτούμενη χρηματοδότηση, ενδεχομένως να εισρεύσουν επενδύσεις ύψους έως και 3 δισ. ευρώ τα επόμενα χρόνια από την ανάπτυξη σύνθετης μορφής τουριστικών θερέτρων, αξιοποιώντας τις διατάξεις του νέου νομοσχεδίου.
Στο επίκεντρο των νέων διατάξεων βρίσκεται η άμεση σύνδεση της ανάπτυξης τουριστικών κατοικιών με ξενοδοχειακές μονάδες πέντε αστέρων. Οι τουριστικές κατοικίες θα είναι επίσης πολυτελείας (5 αστέρων) και θα μπορούν να κατασκευάζονται σε εκτάσεις τουλάχιστον 150 στρεμμάτων, ο συντελεστής δόμησης για όλο το ξενοδοχειακό συγκρότημα θα είναι στο 0,15 της συνολικής επιφάνειας της έκτασης. Στα κατοικημένα νησιά ως ελάχιστη επιφάνεια για κατασκευή συγκροτήματος τουριστικών κατοικιών ορίζονται τα 100 στρέμματα, με εξαίρεση την Κρήτη, την Κέρκυρα και τη Ρόδο. Το ελάχιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν κάθε τουριστικής κατοικίας που θα βρίσκεται εντός των συγκροτημάτων ορίζεται σε 100 τετραγωνικά μέτρα.
Το σχέδιο νόμου προβλέπει πως τα συγκροτήματα παραθεριστικών κατοικών για να ενταχθούν στις σχετικές ρυθμίσεις πρέπει να είναι τουριστικά προϊόντα ξενοδοχειακού χαρακτήρα και να μην έχουν σχέση με συμβατικές (οικιστικές ή άλλες) αναπτύξεις. Δηλαδή, πρέπει να υπάρχει και ξενοδοχειακός όμιλος που λειτουργεί ένα τέτοιο συγκρότημα. Δεν μπορούν να ενταχθούν στις προβλέψεις του νόμου επενδύσεις σε συγκροτήματα κατοικιών στα οποία πωλούνται ή ενοικιάζονται σπίτια, χωρίς να βρίσκονται υπό τη διαχείριση τουριστικών ομίλων. Οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να πωλούν τμήμα των τουριστικών κατοικιών που περιλαμβάνονται σε ένα συγκρότημα, με στόχο να εξασφαλίζουν π. χ. τμήμα της χρηματοδότησης για το συνολικό έργο. Το 30% της συνολικής δομούμενης επιφάνειας του τουριστικού συγκροτήματος μπορεί να πωληθεί ή να μισθωθεί με δεκαετείς συμβάσεις. Οι ιδιοκτήτες αυτών των τουριστικών κατοικιών μπορούν να τις πωλούν ή να τις επινοικιάζουν, υπό όρους και προϋποθέσεις, και μετά την ολοκλήρωση των εργασιών στο τουριστικό συγκρότημα. Συγκροτήματα τουριστικών κατοικιών μπορούν να δημιουργούνται και εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων, σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή του συνόλου του οικισμού.
Επιπλέον, καθορίζονται και οι όροι για τις ΠΟΤΑ (Περιοχές Oλοκληρωμένης Tουριστικής Aνάπτυξης) που θα πρέπει να αναπτύσσονται σε έκταση άνω των 800 στρεμμάτων και η οριοθέτησή τους θα γίνεται πλέον με προεδρικό διάταγμα, το περιεχόμενο του οποίου προσδιορίζεται με σαφήνεια στον νόμο, ενώ παραλλήλως προβλέπεται ότι ο καθορισμός περιοχής ως ΠΟΤΑ πρέπει να αποτελεί οπωσδήποτε αντικείμενο προηγούμενης Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης (ΣΠΕ).
Oσον αφορά το ακόμα πιο κρίσιμο ζήτημα των αδειοδοτήσεων, που μέχρι σήμερα έχει οδηγήσει σε αδιέξοδα πολλών ετών δεκάδες μεγάλης κλίμακας τουριστικές επενδύσεις, το νέο νομοσχέδιο προβλέπει κατ' αρχάς την ίδρυση Ειδικής Υπηρεσίας Προώθησης Τουριστικών Επενδύσεων στον ΕΟΤ, που θα λειτουργεί ως «υπηρεσία μιας στάσεως» για τη διευκόλυνση των τουριστικών επενδύσεων. Επιπλέον, προβλέπεται η ίδρυση αυτοτελούς πολεοδομικού γραφείου στον ΕΟΤ, το οποίο θα επιλαμβάνεται της έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών για τις μεγάλες ή σύνθετες τουριστικές επενδύσεις και δρομολογείται η σύσταση Κεντρικής Συντονιστικής Ομάδας για τις τουριστικές επενδύσεις με εκπροσώπους των υπουργείων Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Πολιτισμού και Τουρισμού.
Εφ' όσον τα παραπάνω προωθηθούν προς ψήφιση και -το βασικότερο- εφαρμοστούν στην πράξη, θεωρείται δεδομένο ότι κάποια έστω από τα δεκάδες επενδυτικά σχέδια που μέχρι σήμερα έχουν βαλτώσει θα επαναπροωθηθούν. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι η συντριπτική πλειοψηφία των εν λόγω επενδύσεων αφορά στην ανάπτυξη οργανωμένων παραθεριστικών θερέτρων, που συνδυάζουν ξενοδοχειακές μονάδες πέντε αστέρων με τουριστικές κατοικίες, ενώ στην εξίσωση προσθέτουν γήπεδα γκολφ, μαρίνες και ψυχαγωγικές δραστηριότητες.
Πηγή www.kathimerini.gr
