«Ξεμπλοκάρει» ο Αρειος Πάγος τη δυνατότητα δόμησης ή πώλησης με ευνοϊκότερους για τους ιδιοκτήτες όρους, πολλών χιλιάδων ακινήτων, σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας, λύνοντας ένα πρόβλημα που δημιουργήθηκε πέρσι με την ξαφνική αλλαγή ενός πάγιου καθεστώτος.
Με γνώμονα την αποτελεσματική προστασία του περιβάλλοντος η Ολομέλεια του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ) ανέτρεψε πριν από ενάμιση χρόνο ένα πάγιο καθεστώς σχεδόν 40 ετών, που εφαρμοζόταν για τα συνεχόμενα οικόπεδα που αγοράζει σταδιακά σε μία περιοχή (εντός ή εκτός σχεδίου) ο ίδιος ιδιοκτήτης με διαφορετικά συμβόλαια.
40 χρόνια
Ενώ τα οικόπεδα αυτά μπορούσαν επί 40ετία τουλάχιστον να πωλούνται ή να κτίζονται ξεχωριστά το καθένα, το ΝΣΚ έκρινε (κατά πλειοψηφία) ότι πρέπει πλέον να αντιμετωπίζονται όχι ως αυτοτελή, αλλά ως ένα ενιαίο ακίνητο. Η συγχώνευση αυτή προκάλεσε σοβαρές οικονομικές παρενέργειες, διαμαρτυρίες χιλιάδων ιδιοκτητών που είδαν ξαφνικά τον κίνδυνο να μειωθεί άμεσα η αξία της περιουσίας τους τόσο σε περίπτωση πώλησης, όσο και σε περίπτωση δόμησης, αφού θα έπρεπε να μην εφαρμόσουν τους ευνοϊκότερους όρους αρτιότητας (με τους οποίους απέκτησαν σταδιακά τα ακίνητά τους), αλλά να περιοριστούν σε ανέγερση όχι μόνο μικρότερου κτίσματος, αλλά και λιγότερων σε αριθμό κτισμάτων.
Υστερα από σχετικό αίτημα διαφόρων συμβολαιογραφικών συλλόγων, η Εισαγγελία του Αρείου Πάγου έκρινε ότι πρέπει να ανατραπεί και να μην εφαρμοστεί η απόφαση του ΝΣΚ, γιατί έτσι θίγονται σοβαρά κεκτημένα περιουσιακά και ιδιοκτησιακά δικαιώματα που προστατεύονται από το Σύνταγμα.
Στις αντιδράσεις που προκάλεσε η «αλλαγή γραμμής» του ΝΣΚ μετά 40 χρόνια και έξι αιτήματα προς τον Αρειο Πάγο, υπογραμμιζόταν ότι γίνεται δυσμενέστερη η θέση χιλιάδων ιδιοκτητών και συνεπώς και τα έσοδα του Δημοσίου, προκαλούνται ακυρότητες συμβολαίου λόγω απαγορευμένης κατάτμησης, χάνονται κεκτημένα δικαιώματα πωλητών χωρίς να ευθύνονται σε τίποτα.
Παράλληλα τονιζόταν ότι η επιβολή του νέου καθεστώτος, θα οδηγήσει σε νομικές τεχνικές για καταστρατήγηση της αναγκαστικής συνένωσης οικοπέδων, μέσα από εικονικές δικαιοπραξίες (π.χ. με τη δημιουργία ανάμεσα σε δύο οικόπεδα μίας εικονικής τρίτης ιδιοκτησίας), με την εμφάνιση ως αγοραστή και άλλου προσώπου με απειροελάχιστο ποσοστό συνιδιοκτησίας κ.λπ.
«Πράσινο φως»
Ο αντεισαγγελέας Αρείου Πάγου Ν. Παντελής (επόπτης των ερευνών για τα οικονομικά αδικήματα) με σχετική γνωμοδότηση ανάβει «πράσινο φως» για επαναφορά του προηγούμενου καθεστώτος και τάσσεται υπέρ της αυτοτέλειας των οικοπέδων, ώστε να μπορούν να συνεχίσουν να πωλούνται και να κτίζονται ξεχωριστά στον καθένα.
Μεγάλες επιβαρύνσεις σε χιλιάδες ιδιοκτήτες θα φέρει το 2013, καθώς αναμένεται να επεκταθεί σε ολόκληρη τη χώρα το σύστημα αντικειμενικών αξιών και ειδικότερα σε περιοχές όπου μέχρι σήμερα δεν εφαρμόζεται, όπως τα αγροτεμάχια και οι εκτός σχεδίου οικισμοί.Η ένταξη στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να γίνει σε δύο στάδια. Στο πρώτο, θα ενταχθούν όλες οι περιοχές στο σύστημα, ενώ στο θα γίνουν οι αναπροσαρμογές των αξιών.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Οτι ένας φορολογούμενος που κατέχει αγροτεμάχιο έκτασης 20 στρεμμάτων, η αξία του οποίου εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού είναι 20.000 ευρω, αν η έκταση αυτή ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικών αξιών, η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο θα είναι τουλάχιστον 50 ευρώ και η νέα τιμή θα προσδιοριστεί στα 100.000 ευρώ περίπου. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτες που έως σήμερα δεν φορολογούνταν για το αγροτεμάχιο, από το 2013 θα πρέπει να πληρώσει τουλάχιστον 100 ευρώ. Σε περίπτωση που ο ίδιος ιδιοκτήτες κατέχει και άλλο ακίνητο, τότε η επιβάρυνση αυτή αυξάνεται γεωμετρικά.
Για παράδειγμα αν έχει και διαμέρισμα 100 τ.μ. με αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ τότε η συνολική επιβάρυνσή του από το ενιαίο τέλος ακινήτων θα φτάσει τα 450 ευρω. Σημειώνεται, ότι ο ίδιος ιδιοκτήτες μέχρι σήμερα είχε μηδαμινή επιβάρυνση καθώς το αφορολόγητο για τον ΦΑΠ προσδιορίζεται στα 200.000 ευρώ ενώ δεν πλήρωνε κάτι για το αγροτεμάχιο.
Σημειώνεται ότι ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης είχε δηλώσει πρόσφατα ότι η Διεύθυνση Κεφαλαίου του υπουργείου θα εντάξει μέσα στο 2013 όλες τις περιοχές της χώρας στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. "Στόχος μας είναι αυτό να γίνει μέσα στο 2013".
Ερωτούμενος τότε για το αν θα αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές είχε πει ότι "αυτή τη στιγμή δεν έχουν τέτοιο στόχο" προσθέτοντας ότι "για να πάμε σε ένα αυτόματο μηχανισμό αναπροσαρμογής θα πρέπει να εντάξουμε όλες τις περιοχές".
Αυτό που περιμένουν όλοι να δούνε είναι αν σε περιοχές όπου έχουν υποβαθμιστεί ή οι αγοραίες τιμές είναι αρκετά υψηλές, αν το υπουργείο τελικά θα προχωρήσει και σε μειώση αντικειμενικών αξιών.
Τουλάχιστον 700.000 στρέμματα βοσκότοποι κι άλλα 190.000 γεωργικές εκτάσεις, ανήκουν στην Εκκλησία και θα μπορούσαν να δοθούν για αξιοποίηση σε όσους Ελληνες επιθυμούν να επιστρέψουν στην αγροτική ζωή.
Στο χριστουγεννιάτικο μήνυμά του ο Αρχιεπίσκοπος Ιερώνυμος εκδήλωσε την πρόθεση της Εκκλησίας να διαθέσει την περιουσία της προς αγροτική αξιοποίηση ζητώντας εμμέσως από την πολιτεία να άρει τα εμπόδια.
Οπως τονίζει χαρακτηριστά ο κ. Ιερώνυμος: «Είναι καιρός να αρθούν τα εμπόδια, ώστε αυτή η λίγη περιουσία που απέμεινε στήν Εκκλησία να της επιτραπεί να την αξιοποιήσει προς όφελος του λαού μας. Και όποιος επιθυμεί να εργαστεί στην ελληνική γη, συμβάλλοντας στη διατροφική επάρκεια της χώρας και στην ανάπτυξη σύγχρονων εξαγώγιμων προϊόντων καλλιέργειας και βοσκής, ας γνωρίζει ότι, όση λίγη γη ανήκει ακόμα στην Εκκλησία, θα είναι στη διάθεσή του».
Σύμφωνα με εκτιμήσεις η συνολική έκταση της εκκλησιαστικής περιουσίας φτάνει τα 1.300.000 στρέμματα.
Απ΄ αυτά 732.000 είναι βοσκότοποι, 367.000 δασικές εκτάσεις και 189.000 γεωργικές. Περίπου 400.000 στρέμματα χαρακτηρίζονται ως «διακατεχόμενα», καθώς δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας.
Σημειώνεται επίσης ότι στην περιουσία της Εκκλησίας συγκαταλέγονται και ολόκληρα νησιά και βραχονησίδες σε νησιωτικά συμπλέγματα, όπως π.χ στις Σποράδες και στις Κυκλάδες.
Ανοίγει ο δρόμος για αυξήσεις - σοκ στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που πληρώνουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Με την Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου που αφορά τα οικονομικά των προβληματικών δήμων προβλέπεται άύξηση έως και δεκαπλασιασμός, του ανώτατου συντελεστή επιβολής του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας για τα ακίνητα που βρίσκονται στην εδαφική περιφέρεια του δήμου και επιβολή του αυξημένου τέλους υποχρεωτικά μέχρι την οικονομική εξυγίανσή του.
Αυτό σημαίνει ότι οι δήμαρχοι που βρίσκονται στο «κόκκινο» θα είναι υποχρεωμένοι να αυξήσουν το ΤΑΠ προκειμένου να εξορθολογίσουν τα οικονομικά τους, επιβαρύνοντας ωστόσο τα εκατομμύρια των πολιτών.
Οπως υπολογίζεται, για ένα σπίτι 100-120 τ.μ. η ετήσια επιβάρυνση του ιδιοκτήτη για το ΤΑΠ είναι γύρω στα 60 ευρώ κι αν επιβεβαιωθούν τα σενάρια μπορεί να φτάσει τα 600 ευρώ το χρόνο.
Αυστηρότερες προδιαγραφές για τα κτίρια που θα κατασκευάζονται την επόμενη δεκαετία και έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών σε διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. προβλέπει το νομοσχέδιο του ΥΠΕΚΑ για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων που κατατέθηκε χθες στη Βουλή.
Με το νομοσχέδιο προβλέπεται ότι όλα τα νέα κτίρια που θα κατασκευάζονται από το 2021 και μετά πρέπει να έχουν σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας, ενώ για τα νέα κτίρια που στεγάζουν υπηρεσίες του δημοσίου και ευρύτερου δημοσίου τομέα, η υποχρέωση αυτή τίθεται σε ισχύ από την 1.1.2019.
Οσον αφορά στα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) επεκτείνονται από 1.1.2016 και στα μικρά διαμερίσματα (κάτω των 50τ.μ.) που ως τώρα εξαιρούνται, από αυτή την υποχρέωση, ενώ από 1.1.2014 για την έκδοση ΠΕΑ θα απαιτείται και η προσκόμιση των εκθέσεων επιθεώρησης των συστημάτων θέρμανσης ή κλιματισμού.
Επίσης, θεσμοθετείται επίσημα η διαδικασία ανάκλησης/αντικατάστασης των ΠΕΑ, ή των εκθέσεων επιθεώρησης των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού ενώ σε περίπτβση μη έκδοσης ΠΕΑ ή εκθέσων επιθεώρησης συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, προβλέπονται πρόστιμα.
Το ΠΕΑ όπως θα πρέπει να εκδίδεται και κατά την ανέγερση ενός νέου κτιρίου, προκειμένου να εκδοθεί το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ). Έτσι μετά από τους ελέγχους των Ελεγκτών Δόμησης πρέπει να εκδοθεί και ΠΕΑ από Ενεργειακό Επιθεωρητή.
Σημειώνεται, ότι με τον ν. 4093/2012 (ΦΕΚ 222 Α΄), η αμοιβή για τη διενέργεια ενεργειακών επιθεωρήσεων καθορίζεται ελεύθερα, ενώ και οι εισφορές υπολογίζονται πλέον επί της συμβατικής αμοιβής.
Επιστρέφουμε στις μέρες της δεκαετίας του ΄60 όταν οι ομογενείς ήταν οι μεγαλύτεροι αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα. Σύμφωνα με μεσίτες ήδη οι ομογενείς του εξωτερικού στην Ελλάδα προχωρούν σε σημαντικές αγορές κατοικιών κυρίως σε καλές περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων. Σε μια από τις καλές συνοικίες των Βορείων Προαστίων πραγματοποιήθηκαν πρόσφατα τρεις αξιόλογες αγοραπωλησίες ακινήτων, στις οποίες αγοραστές ήταν ομογενείς από τη Γερμανία. Τα ακίνητα αγοράστηκαν σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές από ανθρώπους που πωλούσαν λόγω ανάγκης. Λέγεται ότι από 350.000 ευρώ που ήταν η αρχική τιμή, η συμφωνία έκλεισε στις 150.000 ευρώ. Το δέλεαρ είναι οι τιμές που θεωρούνται ελκυστικότατες για όσους εισπράττουν μισθούς Γερμανίας ή Αυστραλίας. Παράλληλα, ήδη σε παραθεριστικά θέρετρα έχουν καταγραφεί κινήσεις εκδήλωσης ενδιαφέροντος -προς το παρόν με τη μορφή της έρευνας αγοράς- απο ομογενείς κυρίως απο τις ΗΠΑ , που ενδιαφέρονται κυρίως για εκτάσεις γης και ακριβά ακίνητα. Αν και προς το παρόν οι κινήσεις είναι περιορισμένες κανείς δεν αποκλείει ότι η Ελλάδα έχει γυρίσει 50 χρόνια πίσω όταν περιμένε να ζήσει απο τα μεταναστευτικά εμβάσματα.
Η ελληνική οικονομία κινείται πλέον στη δίνη της κρίσης της αγοράς ακινήτων και όλα δείχνουν ότι τουλάχιστον για το 2013 η πτώση θα είναι επιταχυνόμενη . Οι δυσμενείς εξελίξεις απο το φαινόμενο του ντόμινο είναι εμφανείς καθώς η κρίση αντανακλάται :
1) Στη μεγάλη πτώση της παραγωγής σκυροδέματος κατά -42,1% σε ετήσια βάση στο 10 μηνο.΄12, έναντι της πτώσης της κατά -33,4% στο 10μηνο.΄11, όπως και στη μεγάλη πτώση της παραγωγής τσιμέντου κατά -17,1% στο 10μηνο.΄12, έναντι της πτώσης του κατά -35,5% στο 10μηνο΄11.
2) Στην συνέχιση της πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά -16,2% (σε σταθερές τιμές 2005) στο 9μηνο΄12, έναντι σημαντικά μεγαλύτερης πτώσης στο 9μηνο΄11 (-32,0%).
3) Στη συνεχιζόμενη πτώση των συναλλαγών επί οικιστικών ακινήτων, που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, οι οποίες υποχώρησαν στο 3ο 3μηνο΄12 στις 4.948, σημειώνοντας πτώση κατά -48,7% σε ετήσια βάση, από 9.641 και 15.756 στο 3ο 3μηνο΄του 11 και 10 αντίστοιχα
4) Στη σημαντική μείωση των μέσων προ φορολογίας αποδοχών των μισθωτών στο σύνολο της οικονομίας, που εκτιμάται ότι εφέτος θα μειωθούν κατά 7,0% (2011: -1,7%) Επίσης, η αύξηση της φορολογίας των ακινήτων και η μείωση της χρηματοδότησης του οικισμού από το τραπεζικό σύστημα αποτελούν βασικούς παράγοντες αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα.
5) Στη μείωση της εισροής κεφαλαίων από το εξωτερικό (9μηνο΄12:€ 71,4, 9μηνο΄11: € 167,4).
Το σχέδιο για την επιβολή του νέου ενιαίου φόρου στα ακίνητα καθώς και οι αλλαγές στη φορολογία των μεταβιβάσεων ακινήτων θα προβλέπεται στο επόμενο νομοσχέδιο της φορολογικής μεταρρύθμισης πρώτους μήνες του 2013.
Η επιτροπή επεξεργάζεται τρία σενάρια για το αφορολόγητο όριο και την κλίμακα υπολογισμού του νέου ενιαίου φόρου που οδηγούν σε διαφορετικό εισπρακτικό αποτέλεσμα το οποίο κυμαίνεται από 700 εκατ. έως 1 δισ. ευρώ. Κάθε σενάριο έχει τη δική του φορολογική κλίμακα, η οποία σε κάθε περίπτωση θα έχει προοδευτικό χαρακτήρα. Ειδικότερα:
1 Αφορολόγητο όριο ακίνητης περιουσίας. Και τα τρία σενάρια προβλέπουν αφορολόγητο όριο στο σύνολο της ατομικής περιουσίας το οποίο κυμαίνεται από 50.000 έως 100.000 ευρώ. Με αφορολόγητο 50.000 ευρώ υπολογίζεται ότι το 50% των ιδιοκτητών ακινήτων θα εξαιρεθεί από νέο φόρο καθώς κατέχει ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας έως 50.000 ευρώ. Με αφορολόγητο όριο 100.000 ευρώ εκτιμάται ότι το 75% των ιδιοκτητών ακινήτων θα εξαιρεθούν αυτομάτως από την επιβολή του νέου φόρου.
2 Φορολογική κλίμακα. Σύμφωνα με τις τρεις εισηγήσεις η κλίμακα υπολογισμού του ενιαίου φόρου θα έχει έξι έως οκτώ κλιμάκια με τους συντελεστές να ξεκινούν από πολύ χαμηλά ακόμη και από 0,05% στην περίπτωση που ισχύσει αφορολόγητο όριο 50.000 ευρώ και θα φθάνουν μέχρι 2% ή 2,5% για τις πολύ μεγάλης αξίας περιουσίες.
3 Αγροτεμάχια. Ο νέος φόρος θα επιβαρύνει όλα τα αγροτεμάχια καθώς και τα οικόπεδα εκτός σχεδίου. Η επιτροπή προτείνει να υπάρξει ειδική μέριμνα για τα αγροτεμάχια της Αττικής τα οποία έχουν πολύ υψηλή αντικειμενική αξία, διευρύνοντας τις επιβαρύνσεις και αποθαρρύνοντας την αγροτική παραγωγή εντός Αττικής. Για αυτό το λόγο εξετάζεται για τα αγροτεμάχια της Αττικής και για ορισμένες άλλες περιοχές της χώρας να υπάρξουν συντελεστές απομείωσης της αντικειμενικής αξίας.
Στην τσιμπίδα του ενιαίου φόρου κινδυνεύουν να πέσουν εκατοντάδες αυθαίρετα τα οποία έχουν υπαχθεί στη νέα ρύθμιση ενώ οι ιδιοκτήτες που δεν έχπουν υπαχθεί σε αυτή κιινυνεύουν αν προχωρήσουν στην ρύθμιση να πέσουν στα σαγόνια του υπουργείου Οικονομικών. Δεν αποκλείεται μάλιστα η προοπτική αυτή να να τινάξει στον αέρα ακόμα και την ρύθμιση που τρέχει σήμερα. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει μετά την νέα απαίτηση του ΥΠΟΙΚ που έρχεται με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Το υπουργείο ζητά από ιδιοκτήτες ακινήτων και τις επιχειρήσεις που κατέχουν αγροτεμάχια να τα δηλώσουν ή να κάνουν τις απαραίτητες διορθώσεις στο έντυπο Ε9. Οι διορθώσεις αυτές θα πρέπει να γίνουν μέχρι τον Απρίλιο του 2013 , όπως αναγράφεται στο άρθρο 21 παράγραφος 2 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου: "Φυσικά πρόσωπα, τα οποία κατά την 1.1.2013 έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, υποχρεούνται να συμπληρώσουν, τροποποιήσουν και οριστικοποιήσουν την περιουσιακή τους κατάσταση ηλεκτρονικά, όπως αυτή αποτυπώνεται στην ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Επίσης, τα νομικά πρόσωπα τα οποία κατά την 1.1.2013 έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα υποχρεούνται σε ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων μέχρι 31.3.2013, στην οποία θα περιλαμβάνεται η περιουσιακή τους κατάσταση, όπως είναι διαμορφωμένη κατά την 31.12.2012".
Παρατείνεται για έναν ακόμη χρόνο η αναστολή των πλειστηριασμών των ακινήτων για οφειλές έως 200.000 ευρώ.
Αυτό προβλέπει πράξη νομοθετικού περιεχομένου που εκδίδει το υπουργείο Ανάπτυξης και με την οποία επίσης επιτρέπεται στα καταστήματα να είναι ανοικτά για φέτος τις δύο τελευταίες Κυριακές του χρόνου.
Ειδικότερα:
1. Αναστέλλονται οι πλειστηριασμοί για οφειλές έως 200.000 ευρώ μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2013. Παρατείνεται, έτσι το καθεστώς της απαγόρευσης για ένα χρόνο.
2.Ε πιτρέπεται η λειτουργία των εμπορικών καταστημάτων κατά τις δύο τελευταίες Κυριακές του έτους, δηλαδή στις 23 και 30 Δεκεμβρίου, σε προαιρετική πάντοτε βάση και με τήρηση των διατάξεων της εργατικής νομοθεσίας. Η ρύθμιση γίνεται με στόχο την τόνωση της αγοράς κατά την εορταστική περίοδο και τη διευκόλυνση των καταναλωτών.
3. Παρατείνεται για ένα χρόνο, δηλαδή για τις καταγγελίες μισθώσεων που θα γίνουν ως τις 31 Δεκεμβρίου του 2013, η ισχύς της διάταξης σύμφωνα με την οποία: «Στις μισθώσεις διατηρητέων καθώς και στις περιπτώσεις που ο μισθωτής έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας, της μίσθωσης, μπορεί να αποχωρήσει από αυτήν καταβάλοντας ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη ένα ενοίκιο. Η ίδια αποζημίωση (ενός ενοικίου) προβλέπεται ήδη από τη νομοθεσία για όλες τις εμπορικές μισθώσεις».
Ένας στους τρεις κατοίκους των πόλεων ανά τον κόσμο ζει σε αυθαίρετα και σε παραγκουπόλεις
Η Ελλάδα, ιστορικά και γεωγραφικά, έχει συνδέσει τη μισή και πλέον έκταση της επικράτειάς της με την αυθαίρετη δόμηση. Το φαινόμενο απέκτησε μόνιμα δομικά χαρακτηριστικά ως συνέπεια (βαλκανικών) πολέμων, κυρίως μετά το διωγμό των Ελλήνων από τη Μικρά Ασία και την ανάγκη να στεγασθούν οι πρόσφυγες.
Με μια εικόνα μπορούμε να περιγράψουμε τη μετεξέλιξη του φαινομένου διαχρονικά. Είναι το σκηνικό της παράγκας του Καραγκιόζη απέναντι από το Σαράι (ανάκτορο) του Βεζύρη.
Από τη μια, έχουμε την αυθαίρετη παράγκα για τους πρόσφυγες και οικονομικά ασθενέστερους, με την ανοχή μιας πολιτείας που δεν θέλει να δαπανήσει σε λαϊκή στεγαστική πολιτική. Η ανοχή, συνάρτηση και άλλων οικονομικών παραγόντων όπως η ανάγκη ύπαρξης φθηνού εργατικού δυναμικού, φθάνει στο να στηθούν παραγκουπόλεις μερικές εκατοντάδες μέτρα από περιοχές που έχουν καλή πολεοδομική οργάνωση. Από την άλλη έχουμε το παλάτι, με τμηματικές αυθαιρεσίες, πολύ πιο προκλητικές από την παράγκα. Ο καραγκιόζης όμως δεν θα διαμαρτυρηθεί για αυτές, γιατί φοβάται πως σε αυτό το ενδεχόμενο αν κάτι γκρεμισθεί θα είναι η παράγκα του.
Την εικόνα όμως θα πρέπει να τη δούμε κυρίως ως διαχρονική αποτύπωση του ιδίου φαινομένου. Ακολουθώντας τους ρυθμούς ανάπτυξης της χώρας, το αυθαίρετο από παράγκα μετατρέπεται σε σαράι, δηλαδή βίλα στη Μύκονο, τη Σαντορίνη και το Σούνιο.
Από την πρώτη γενιά αυθαιρέτων για πρόσφυγες, περνάμε στη στέγαση των χαμένων στον εμφύλιο, στην απότομη συρροή στις μεγαλουπόλεις. Για το 1957 στα στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας αναφέρεται, ότι επί συνόλου 42.735 νέων οικοδομών, οι 15.558 δηλαδή ποσοστό 36,4%, είχαν ανεγερθεί αυθαιρέτως. Περνάμε στις γενιές αυθαιρέτων δεύτερης κατοικίας, στη γενιά [4G] αυθαιρέτων πολυτελείας, σε μια χώρα που έχει φθάσει να είναι πρώτη στην Ευρώπη, μαζί με την Ισπανία, σε αριθμό ιδιόκτητων κατοικιών. Περάσαμε από την περιορισμένη και πυκνοδομημένη δόμηση, στον περιαστικό οικισμό, στη διάσπαρτη σε όλη την επικράτεια, αυθαίρετη δόμηση. Από τα παράνομα αποχωρητήρια στους περίκλειστους ημιυπαίθριους χώρους. Δημιουργήσαμε οικισμούς χωρίς υποδομές, πλατείες, κτίρια κοινής ωφελείας, οικισμούς με ανεπαρκείς συνθήκες διαβίωσης, όπου κάθε βελτιωτική παρέμβαση, αν μπορεί να γίνει εκ των υστέρων, στοιχίζει πολλαπλάσια απ΄όσο θα στοίχιζε αν είχε σχεδιασθεί.
Η Ελλάδα αντιμετώπισε το συγκεκριμένο πρόβλημα με ρυθμίσεις που υπαγορεύθηκαν από έναν απροκάλυπτο λαϊκισμό. Δεκάδες νομοθετικές ρυθμίσεις οι οποίες συντάχθηκαν στο όνομα της πάταξης της αυθαίρετης δόμησης, αποδεικνύεται εκ του αποτελέσματος ότι στόχευαν στην επέκτασή της. Κάθε νομιμοποίηση μιας προηγούμενης γενιάς συνοδευόταν από μέτρα που αποδείχθηκαν παντελώς αδύναμα στο να αποκρούσουν την επόμενη, πιο προκλητική γενιά αυθαιρέτων.
Φυσικά αυτό δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο.
Στο συνέδριο της FIG, που πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και υπό την αιγίδα των Ηνωμένων Εθνών, στο Σούνιο τον Απρίλιο του 2007, ο Πρόεδρος της Διεθνούς Ομοσπονδίας Τοπογράφων (FIG) Stig Enemark είχε επισημάνει στην ομιλία του, ότι ένας στους τρεις κατοίκους των πόλεων ανά τον κόσμο ζει σε αυθαίρετα και σε παραγκουπόλεις.
Η αυθαίρετη δόμηση είναι παγκόσμιο φαινόμενο. Κάθε χώρα έχει δικά της, ιστορικά, πολιτιστικά, κοινωνικά, οικονομικά χαρακτηριστικά που την προσδιορίζουν. Η έκταση, όμως, η μορφή και οι μεταλλάξεις της σε κάθε χώρα είναι ευθέως ανάλογες του επιπέδου ανάπτυξής της. Κατά κάποιον τρόπο αντίστροφα, ένας από τους καθαρότερους δείκτες προσδιορισμού του πραγματικού επίπεδου ανάπτυξης μιας χώρας, είναι τα ποιοτικά και ποσοτικά χαρακτηριστικά της αυθαίρετης δόμησης.
Μπορούμε έτσι να κατανοήσουμε μιαν άλλη εικόνα, που και αυτή μας στενοχωρεί. Την αντιπαράθεση της πόλης του Μονάχου με αυτήν της Αθήνας. Ο σεβασμός της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, τα κομψά κτίρια, το πράσινο και η σχεδιαστική συνέπεια του πολεοδομικού ιστού του Μονάχου, απέχουν μακρά απόσταση από την εικόνα της σημερινής Αθήνας. Μιας πόλης, κτισμένης σε προνομιούχο τοπίο, η οποία ασφυκτιά κάτω από την άναρχη δόμηση και από τα οικοδομικά εξανθήματα. Οι δύο πόλεις είχαν κοινή αφετηρία, αφού η ίδια ομάδα αρχιτεκτόνων και πολεοδόμων τις είχε σχεδιάσει τη δεκαετία του 1840. Η Αθήνα σχεδιάστηκε και έχει λεωφόρους με σημείο αναφοράς την Ακρόπολη. Αυτοί οι λεωφόροι σε μεγάλη έκταση έγιναν δρόμοι με υστερόβουλες παρακαμπτήριες και με σημείο αναφοράς την αυθαίρετη δόμηση.
Αυτό το συνέδριο είναι προφανές ότι θα εμβαθύνει και θα εμπλουτίσει τα συμπεράσματα του προηγούμενου, τα οποία στη συντριπτική τους πλειοψηφία θέτουν ορθά το πρόβλημα και κυρίως προδιαγράφουν μεθόδους αντιμετώπισής τους.
Το συνέδριο του 2007 έδωσε βαρύτητα, κάτω από το ειδικό βάρος χωρών που ευρίσκονταν σε χαμηλό επίπεδο ανάπτυξης, στην αξιοποίηση της αυθαίρετης δόμησης, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης της ελάχιστης απαιτούμενης ασφάλειας, ως δομικού πλούτου που δεν μπορεί να αντικατασταθεί σε εύλογο χρονικό διάστημα. Το διεθνές συνέδριο του 2012 θα πρέπει να δώσει βαρύτητα στα συμπεράσματα που προκύπτουν από την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα, από τη στιγμή που την κτύπησε, μια βάρβαρη στα χαρακτηριστικά που αφορούν τον πληθυσμό της, οικονομική κρίση. Οι πολιτικές που ακολουθήθηκαν στην Ελλάδα είναι αντίθετες με τις προτάσεις του Συνεδρίου του 2007 και τραγικές στις επιπτώσεις τους.
Σε πρώτο επίπεδο, όπως συνέβαινε σχεδόν πάντα στις αντίστοιχες περιπτώσεις στο παρελθόν, οι υπουργοί των τελευταίων χρόνων παρουσίασαν τα μέτρα των αμέσως προηγούμενων υπουργών, ακόμα και αν ήσαν της ίδιας Κυβέρνησης, από ανεπαρκή και άχρηστα έως μέτρα ψηφοθηρικής ή οικονομικής σκοπιμότητας. Χωρίς αυτό να απέχει από την πραγματικότητα, βασική επιδίωξη ήταν να υποσκαφθεί κάθε συνταγματικό, νομικό και διοικητικό μέτρο που είχε θεσμοθετηθεί υπέρ της πληρότητας και του ορθολογικού σχεδιασμού.
Σε δεύτερο επίπεδο, και αυτό προπαγανδιστικό, τα σχετικά νομοθετήματα διανθίστηκαν με διατάξεις οι οποίες ακούγονται καλά, αλλά είτε ακυρώθηκαν σε ελάχιστο χρονικό διάστημα, είτε δεν εφαρμόστηκαν ποτέ. Στην πρώτη περίπτωση μπορεί να αναφερθεί η διάταξη για δημιουργία "πράσινου" ταμείου, στο οποίο θα κατατίθεντο κατά 90% τα έσοδα από τα πρόστιμα για την νομιμοποίηση της αυθαίρετης δόμησης, προκειμένου να γίνουν έργα για να αποκατασταθεί το περιβαλλοντικό ισοζύγιο. Ακυρώθηκε. Στη δεύτερη μπορούν να αναφερθούν διατάξεις οι οποίες σχετίζονται με την ελάχιστη ασφάλεια των αυθαιρέτων κτισμάτων. Ουδέποτε εφαρμόστηκαν. Τα προβλεπόμενα έντυπα δεν έχουν ακόμα εκδοθεί.
Σε τρίτο επίπεδο επαναλήφτηκαν οι κόκκινες γραμμές, ότι από εδώ και εμπρός θα περιορισθεί δραστικά το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης. Στα σαράντα, ήδη, χρόνια που μπαίνουν οι ίδιες κόκκινες γραμμές η αυθαίρετη δόμηση μεγαλουργεί ανερυθρίαστα.
Στην Ελλάδα η δικαιοσύνη, οι επιστημονικοί φορείς, κάθε έντιμος πολίτης θεωρεί θλιβερό το "προνόμιο" της αυθαίρετης δόμησης, του άναρχου, ανεξέλεγκτου, πλημμελούς σχεδιασμού. Δεν το θεωρούν έτσι, από τη γέννηση του φαινομένου, οι πολιτικές ηγεσίες. Είτε γιατί σε αυτό έβλεπαν τη λύση στο πρόβλημα της λαϊκής στέγης, χωρίς μεγάλο κόστος για το κράτος. Είτε γιατί μέσα από τη μαζική οικοδομική αυθαιρεσία των μικροϊδιοκτητών καλλιεργήθηκε μια συνείδηση συνενοχής και, ως συνέπεια, ανοχής σε μεγάλες ατασθαλίες. Είτε ακόμα επειδή όσοι υποπίπτουν στο αδίκημα της αυθαιρεσίας γίνονται εύκολα πολιτικά και οικονομικά όμηροι.
Τα παραπάνω εκφράζουν άδηλες επιδιώξεις, οι οποίες μέσα από μη εύκολα αναγνωρίσιμες διαδρομές υλοποιούνται σε μεγάλο βαθμό. H δηλούμενη βούληση έχει αντίθετο πρόσημο. Στο δίκαιο της χώρας, σιγά σιγά και με αγώνα, ενσωματώθηκαν μια σειρά θετικών ρυθμίσεων για το περιβάλλον.
Στο διάστημα των δυόμιση χρόνων οικονομικής κρίσης αυτές καταργήθηκαν, συμπαρασύροντας και διατάξεις που θεωρούνταν ακλόνητες, όπως αυτές του Ελληνικού Συντάγματος.
Ταυτόχρονα η εγκατάλειψη κάθε έννοιας συμμετοχικής διαδικασίας των πολιτών, συνοδεύτηκε από την ανάδειξη μιας θεότητας στο χωρικό σχεδιασμό, αυτής του επενδυτή.
Η αυθαίρετη δόμηση αντιμετωπίζεται πλέον όχι ως πρόβλημα αλλά ως κύρια πηγή εσόδων. ‘Ολα νομιμοποιούνται με λογική μάρκετινγκ. Τα πρόστιμα δεν εισπράττονται με το αιτιολογικό του παραδειγματισμού έναντι των πολιτών που τηρούν τη νομιμότητα. Το κράτος εισπράκτορας δεν κατακεραυνώνει όσους καταπατούν τη νομιμότητα, τους κλείνει το μάτι υποδηλώνοντας ότι και στο επόμενο αυθαίρετο θα μοιρασθούν μαζί τα κέρδη.
Αγνοείται η τύχη τριών, ήδη επιδοτημένων με μεγάλα ποσά, ηλεκτρονικών προγραμμάτων για τον εκσυγχρονισμό, την επιτάχυνση στο έργο και τη διαφανή λειτουργία των υπηρεσιών που ελέγχουν στην Ελλάδα τη δόμηση.
Η δυνατότητα να παρθούν μέτρα αστυνόμευσης της αυθαίρετης δόμησης φαίνεται να είναι απωθητική. Για πλήρη αστυνόμευση σε όλη την επικράτεια το ΤΕΕ είχε υπολογίσει ένα κόστος 20.000.000 ευρώ για το πρώτο έτος, μειούμενο από χρόνο σε χρόνο. Τα έσοδα που εισπράττονται από πρόστιμα για την αυθαίρετη δόμηση ανέρχονται κατά δήλωση του Υπουργού Οικονομικών τον Νοέμβριο 2012 στο 1.000.000 ευρώ σε ημερήσια βάση. Θα ήταν δυνατόν δηλαδή να ανακοινωθούν οποιαδήποτε μέτρα για την υπάρχουσα αυθαίρετη δόμηση και να αποτραπεί η δημιουργία μιας επόμενης γενεάς αυθαιρέτων δαπανώντας το 6% των ετήσιων εισπράξεων από πρόστιμα. Όχι μόνο δεν γίνεται αυτό, αλλά ούτε συζητιέται.
Το θέμα της αυθαίρετης δόμησης είναι και ζήτημα πολιτισμού, παιδείας, δικαιοσύνης, κυρίως όμως είναι πολιτικό. Τα πρωταρχικά αίτια της αυθαίρετης δόμησης ανιχνεύονται στις κυβερνήσεις, αλλά ανιχνεύονται και στους πολίτες, στην ευαισθησία τους και στην προσφορότητά τους να αντιδράσουν. Σήμερα καταγράφονται φαινόμενα που αναδεικνύουν πόσο ευάλωτοι είναι σε αυτές τις συνθήκες της κρίσης φορείς και άτομα που είχαν κυρίαρχο λόγο προκειμένου να περιορισθεί το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης:
- Το ανώτατο δικαστήριο, το Συμβούλιο της Επικρατείας, έχει αρχίσει και βάζει "νερό στο κρασί" του, αποδεχόμενο ότι υπεράνω της Συνταγματικής προστασίας του περιβάλλοντος είναι η αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης, όπως την προσδιορίζει η Κυβέρνηση.
- Το ίδιο το ΤΕΕ τα τελευταία δύο χρόνια σχεδόν παραιτήθηκε από την παραπέρα επεξεργασία και στήριξη των θέσεών του για το σχεδιασμό, τη δόμηση, τις υπερβάσεις της. Ανέλαβε, απαλλάσσοντας το ίδιο το κράτος από αυτήν τη διαδικασία, τη μηχανογράφηση του συστήματος είσπραξης των προστίμων και το έκανε καλά. Το Κράτος "αντάμειψε" αυτήν, την ταμειακή, λειτουργία του ΤΕΕ κόβοντας το 60% των εσόδων του, ώστε, και όταν θέλει, να δυσκολεύεται να λειτουργεί ως ο έγκυρος τεχνικός σύμβουλος της πολιτείας.
- Για έναν πολύ μεγάλο αριθμό μηχανικών η διαδικασία υπολογισμού των προστίμων είναι η μόνη υπαρκτή εργασία τα τελευταία τρία χρόνια. Ζουν ένα διπλό δράμα εργαζόμενοι σε έναν τομέα που αποτελεί την απόλυτη στρέβλωση για την άσκηση του επαγγέλματός τους, τις φιλοδοξίες τους να υπηρετήσουν το κοινωνικό σύνολο με βάση τις επιστημονικές τους γνώσεις. Δουλεύουν εκεί που δεν θέλουν και δεν δουλεύουν εκεί που αξίζει και είναι αναγκαίο να το κάνουν.
Στο προηγούμενο συνέδριο είχαμε διακρίνει δύο κανόνες παγκόσμιας ισχύος,
- ότι το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης είναι τόσο πιο ισχυρό, όσο λιγότερο αναπτυγμένη είναι μια οικονομία, και
- ότι ουσιαστικά μέτρα υπέρ της διασφάλισης καλών περιβαλλοντικών συνθηκών, ολοκλήρωσης του χωρικού σχεδιασμού και κτυπήματος μιας επόμενης γενιάς αυθαιρέτων μπορούν να παρθούν όταν η οικονομία μιας χώρας είναι σε άνοδο.
Τα αποτελέσματα της κρίσης στην Ελλάδα θα πρέπει να μας οδηγήσουν στη διατύπωση ενός τρίτου κανόνα:
- η οικονομική κρίση, εάν δεν παρθούν μέτρα και δεν ασκηθούν πιέσεις, μπορεί να ακυρώσει κατακτήσεις δεκαετιών σε ελάχιστο χρόνο. Όταν το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης αντιμετωπίζεται μόνο με εισπρακτικές λογικές υποσκάπτεται η ανάπτυξη, αποξενώνεται ο πολίτης από τον κοινό χώρο και την κοινή του ιδιοκτησία, ανατρέπεται και παγιώνεται προς το δυσμενέστερο το περιβαλλοντικό ισοζύγιο, υποβαθμίζονται ακραία οι τουριστικές προοπτικές.
Στην Ελλάδα το 20% του ΑΕΠ σχετιζόταν με την οικοδομική δραστηριότητα. Αυτήν την περίοδο, όλα όσα συνδέονται με οικοδομική δραστηριότητα βρίσκονται σε αναστολή, συμπεριλαμβανομένης και της αυθαίρετης δόμησης. Η υπάρχουσα νομιμοποιείται ανεξέλεγκτα. Ως χώρα, με τις ρυθμίσεις που ήδη νομοθετήθηκαν και νομοθετούνται και αυτές τις ημέρες, είμαστε τόσο ευάλωτοι όσο τουλάχιστον σε περιόδους πολέμου. Τα μεγάλα προβλήματα θα εμφανισθούν αμέσως μετά την λήξη του, και μπορεί να είναι μακρόχρονα.
Κατατέθηκε στη Βουλή το Σχέδιο Νόμου για την "Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων, Εναρμόνιση με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου και λοιπές διατάξεις".
Στόχος του Νομοσχεδίου, είναι η προσαρμογή της εθνικής νομοθεσίας στις διατάξεις της Οδηγίας 2010/31/ΕΕ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 19ης Μαΐου 2010 "Για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (αναδιατύπωση)", η οποία αντικαθιστά την προγενέστερη Οδηγία 2002/91/ΕΚ της 16ης Δεκεμβρίου 2002.
Με το Σχέδιο Νόμου, σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, εφαρμόζεται η αποτελεσματική, συνετή, ορθολογική και βιώσιμη χρησιμοποίηση της ενέργειας, μεταξύ άλλων και στα προϊόντα πετρελαίου, το φυσικό αέριο και τα στερεά καύσιμα, που αποτελούν σημαντικές πηγές ενέργειας, αλλά επίσης και τις κύριες πηγές εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα, προκειμένου να βελτιωθεί περαιτέρω η ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, λαμβάνοντας υπόψη τις εξωτερικές κλιματολογικές και τις τοπικές συνθήκες, τις κλιματικές απαιτήσεις των εσωτερικών χώρων, καθώς και τη σχέση κόστους/ οφέλους.
Παράλληλα, τίθενται κανόνες αναφορικά με το γενικό πλαίσιο μεθοδολογίας υπολογισμού της συνολικής ενεργειακής απόδοσης κτιρίων και κτιριακών μονάδων, περιλαμβάνοντας και παράγοντες όπως τα στοιχεία παθητικής θέρμανσης και ψύξης, η σκίαση, ο επαρκής φυσικός φωτισμός κ.α, με βάση τα υφιστάμενα ευρωπαϊκά πρότυπα. Εφαρμόζονται δε, οι ελάχιστες απαιτήσεις για την ενεργειακή απόδοση των υφιστάμενων κτιρίων, δομικών στοιχείων που αποτελούν τμήμα του κελύφους του κτιρίου και των τεχνικών συστημάτων κτιρίων.
Επιπρόσθετα, το Σχέδιο Νόμου θέτει κανόνες που αφορούν στην κατάρτιση εθνικών σχεδίων αύξησης του αριθμού των κτιρίων με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας, ενώ ρυθμίζεται η ενεργειακή πιστοποίηση κτιρίων ή κτιριακών μονάδων, η τακτική επιθεώρηση των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού κτιρίων και τα ανεξάρτητα συστήματα ελέγχου για τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης των Κτιρίων και τις Εκθέσεις Επιθεώρησης των Συστημάτων Θέρμανσης και Κλιματισμού.
"Ενσωμάτωση Οδηγίας 31/2010/ΕΕ για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων"
Σύμφωνα με ανακοίνωση του ΥΠΕΚΑ, το υπουργείο αντιλαμβανόμενο την απαίτηση για εκσυγχρονισμό του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου και την εναρμόνισή του με το κοινοτικό δίκαιο για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (Οδηγία 2002/91/ΕΚ), αλλά και το υψηλό ανεκμετάλλευτο δυναμικό για εξοικονόμηση ενέργειας από τα κτίρια, έχει θεσμοθετήσει τα τελευταία δύο έτη όλο το απαραίτητο νομοθετικό πλαίσιο.
Συγκεκριμένα, με την έκδοση του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ) και τις συνοδευτικές Τεχνικές Οδηγίες (ΤΟΤΕΕ), με τη σύσταση του σώματος των Ενεργειακών Επιθεωρητών (π.δ. 100/2010) και τη συγκρότηση της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Ενέργειας (ΕΥΕΠΕΝ), εφαρμόζεται και στη χώρα μας νομοθεσία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, η οποία περιλαμβάνει:
α) εκπόνηση Μελέτης Ενεργειακής Απόδοσης κατά την έκδοση άδειας δόμησης για νέα ή ριζικά ανακαινιζόμενα κτίρια και
β) έκδοση Πιστοποιητικών Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) κατά την πώληση και μίσθωση κτιρίων και μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής νέων ή ριζικά ανακαινιζόμενων κτιρίων.
ΕΝΑΡΜΟΝΙΣΗ & ΕΠΙΚΑΙΡΟΠΟΙΗΣΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ - ΔΡΟΜΟΛΟΓΟΥΜΕΝΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ
Καθώς η Ευρωπαϊκή Οδηγία 2002/91/ΕΚ αναδιατυπώθηκε με την Οδηγία 2010/31/ΕΕ, με το συγκεκριμένο νομοσχέδιο καταρχήν εναρμονίζεται η ελληνική νομοθεσία με την αναδιατυπωμένη Οδηγία, ενώ παράλληλα κωδικοποιείται και επικαιροποιείται η ήδη υπάρχουσα σχετική νομοθεσία.
Οι βασικές αλλαγές που προκύπτουν, αφορούν στα παρακάτω :
1. Οι ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης θα καθοριστούν στον ΚΕΝΑΚ (σε επόμενο στάδιο), τόσο για το σύνολο ενός κτιρίου, όσο και για τα επιμέρους στοιχεία του, λαμβάνοντας υπόψη τα βέλτιστα από πλευράς κόστους επίπεδα κατά την εκτιμώμενη διάρκεια του οικονομικού κύκλου ζωής ενός κτιρίου ή ενός στοιχείου.
2. Οι ελάχιστες απαιτήσεις μπορεί να είναι διαφορετικές για τα νέα και τα υφιστάμενα κτίρια, όπως θα καθοριστούν στον ΚΕΝΑΚ (σε επόμενο στάδιο).
3. Από την 1.1.2021, όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι κτίρια σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, ενώ για τα νέα κτίρια που στεγάζουν υπηρεσίες του δημοσίου και ευρύτερου δημοσίου τομέα, η υποχρέωση αυτή τίθεται σε ισχύ από την 1.1.2019.
4. Τα κτίρια που χρησιμοποιούνται από υπηρεσίες του δημόσιου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα, άνω των 500 τ.μ. (από 9.7.2015 το όριο γίνεται 250 τ.μ.) και τα οποία επισκέπτεται συχνά το κοινό, πρέπει να αναρτήσουν ΠΕΑ σε περίοπτη θέση. Διαφορετικά αποκλείεται η χρηματοδότησή τους από προγράμματα κινήτρων για παρεμβάσεις αναβάθμισης.
5. Αντίστοιχα και για τα ιδιωτικά κτίρια άνω των 500 τ.μ. (από 9.7.2015 το όριο γίνεται 250 τ.μ.) τα οποία επισκέπτεται συχνά το κοινό και για τα οποία έχει εκδοθεί ΠΕΑ, αυτό πρέπει να αναρτάται σε περίοπτη θέση.
6. Γίνεται υποχρεωτική η δήλωση της ενεργειακής κατηγορίας στις εμπορικές αγγελίες και διαφημίσεις για την πώληση ή τη μίσθωση ενός κτιρίου, εφόσον έχει ήδη εκδοθεί ΠΕΑ.
7. Η έκδοση ΠΕΑ σε κτιριακές μονάδες (διαμερίσματα) με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από 50 τ.μ. γίνεται υποχρεωτική από 1.1.2016.
8. Η αρχική επιθεώρηση των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού πρέπει να γίνει εντός των 4 επόμενων. Από την 1.1.2014, για την έκδοση ΠΕΑ θα απαιτείται και η προσκόμιση των εκθέσεων επιθεώρησης των συστημάτων θέρμανσης ή κλιματισμού.
9. Θεσμοθετείται επίσημα η διαδικασία ανάκλησης/αντικατάστασης των ΠΕΑ, ή των εκθέσεων επιθεώρησης των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού.
10. Προβλέπονται πρόστιμα για την περίπτωση μη έκδοσης ΠΕΑ ή εκθέσεων επιθεώρησης συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, καθώς επίσης και για την παρακώλυση των ελέγχων της ΕΥΕΠΕΝ.
11. Τα παραπάνω πρόστιμα, αλλά και τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε Ενεργειακούς Επιθεωρητές επιβάλλονται πλέον με απόφαση του Ειδικού Γραμματέα Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας και όχι με απόφαση του Υπουργού.
12. Τα ΠΕΑ και οι Εκθέσεις Επιθεώρησης, μετά από έλεγχο των οποίων διαπιστώθηκε παράβαση και επιβλήθηκε κύρωση στον Ενεργειακό Επιθεωρητή, ακυρώνονται αυτοδίκαια. Οι ιδιοκτήτες υποχρεούται σε αντικατάστασή τους, ενώ δύναται να λάβουν και αποζημίωση.
13. Κατά την ανέγερση ενός νέου κτιρίου και προκειμένου να εκδοθεί το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ), μετά από τους ελέγχους των Ελεγκτών Δόμησης πρέπει να εκδοθεί και ΠΕΑ από Ενεργειακό Επιθεωρητή.
14. Καταργείται η Γνωμοδοτική Επιτροπή Ενεργειακών Επιθεωρητών (ΓΕΠΕΕ).
ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΒΕΛΤΙΩΣΕΙΣ
Στο παραπάνω νομοθετικό πλαίσιο, πρέπει κανείς να συμπληρώσει και τις πρόσφατες αλλαγές που θεσπίστηκαν:
α) με το ν. 4093/2012 (ΦΕΚ 222 Α΄), σύμφωνα με τον οποίο η αμοιβή για τη διενέργεια ενεργειακών επιθεωρήσεων καθορίζεται ελεύθερα, ενώ και οι εισφορές υπολογίζονται πλέον επί της συμβατικής αμοιβής.
β) Με την Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου (ΦΕΚ 237 Α΄), σύμφωνα με την οποία μειώνονται τα παράβολα των Ενεργειακών Επιθεωρητών (από 150 ευρώ σε 50 ευρώ), καταργείται η επαγγελματική εμπειρία ως απαιτούμενο προσόν, καταργείται η έννοια της "άδειας Ενεργειακού Επιθεωρητή" και απλοποιείται η διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών (προβλέπεται χρόνος απόκρισης 2 μηνών).
To ΤΑΙΠΕΔ ξεκίνησε σήμερα Τετάρτη 19 Δεκεμβρίου την διαδικασία πώλησης 6 ακινήτων στο εξωτερικό
Αναλυτικά, τα ακίνητα είναι τα εξής:
Λονδίνο: 2 Holland Park, W11 3TG
Λευκωσία: Οδός Αγίου Προκοπίου, Έγκωμη
Βρυξέλλες: Oδός Montoyer 25, Περιοχή Leopold
Βελιγράδι: Οδός Kralja Milutina 6
Λουμπλιάνα: Οδός Veselova 17
Tασκένδη: Οδός Do'rmon Yo'li (πρώην Zulaiho) 3-4
Στις 19 Μαρτίου 2013 ορίζεται η τελική ημερομηνία για την υποβολή των προσφορών στο Ταμείο.
Στόχος στις 11 Μαΐου 2013 να υπογραφεί η σύμβαση και να καταβληθεί το οικονομικό αντάλλαγμα.
Δείτε εδώ αναλτικά στοιχεία για την διαδικασία πώλησης
Το Υπουργείο ΠΕΚΑ προκειμένου να αποφευχθούν φαινόμενα αποσπασματικών και κατά περίπτωση ερμηνειών του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού από τις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησηςδημοσίευσε εγκύκλιο «Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών για την εφαρμογή του νόμου 4067/12 (ΝΟΚ)».
Η συγγραφή των περιεχομένων της εγκυκλίου έγινε σε συνεργασία των υπηρεσιών του Υπουργείου με όλους τους εμπλεκόμενους και ενδιαφερόμενους φορείς, όπως το ΤΕΕ, οι Σύλλογοι Διπλωματούχων Μηχανικών (ΣΠΜΕ, ΣΑΔΑΣ - ΠΕΑ, ΠΣΔΜΗ, ΠΣΔΑΤΜ) και η ΕΕΤΕΜ.
Εδώ το πλήρες τεύχος της εγκυκλίου.
Σε μαγνήτη προσέλκυσης επενδυτικών κεφαλαίων από το εξωτερικό επιχειρεί να μετατρέψει τις ΑΕΕΑΠ η Κυβέρνηση, μέσα από την τολμηρή αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις επενδυτικές ακινήτων.
Δίνεται μάλιστα με το νέο σ/ν, η δυνατότητα ίδρυσης και διατήρησης εταιρείας στην Ελλάδα, η οποία θα έχει το χαρτοφυλάκιο της εκτός συνόρων. Αυτό επιτυγχάνεται μέσα από προνομιακή φορολόγηση, καθώς οι εταιρείες αυτές έχουν ανώτατο φορολογικό συντελεστή 2‰ επί του ενεργητικού, οποιαδήποτε δε καταβολή φόρου για αγορά ακινήτου εκτός Ελλάδας, θα μπορεί να συμψηφιστεί.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο θα έρθει προς ψήφιση στη Βουλή πριν το τέλος του έτους, ώστε να μπορέσουν πολλά funds από το εξωτερικό, να επενδύσουν με ασφάλεια στη χώρα μας μέσα από τις υφιστάμενες ΑΕΕΑΠ, ή εκείνες που έχουν υποβάλλει αίτηση στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.
Οι τομές
Τρεις βασικές καινοτομίες εισάγει το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία. Τις ΑΕΕΑΠ. Η πρώτη αφορά τη δυνατότητα να συνάπτουν στρατηγικές συμμαχίες (JV), η δεύτερη τους επιτρέπει να δραστηριοποιούνται σε συμβάσεις παραχώρησης και η τρίτη τις βάζει στο παιχνίδι της τουριστικής κατοικίας, καθώς μπορούν να συμμετέχουν σε αναπτύξεις και μέρος του χαρτοφυλακίου τους να περιλαμβάνει -υπό προϋποθέσεις- κατοικία.
Επιπλέον, ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ ενδυναμώνεται με στόχο να προσελκύσει ξένα κεφάλαια σε μια οικονομία που ασφυκτιά, παρά το γεγονός ότι ο συναλλαγματικός κίνδυνος φαίνεται να εκλείπει.
Και αυτό σε μια περίοδο που οι Εταιρείες Επιχειρηματικών Συμμετοχών (Private Equity Funds) έχουν βγει ως πωλητές ακινήτων, καθώς πολλά από τα funds που διαχειρίζονται ολοκληρώνουν τον κύκλο ζωής τους και οι διαχειριστές αναζητούν κέρδη.
Έτσι μέσα σε μια δεκαετία βλέπουμε να αντιστρέφεται το ποσοστό των εισηγμένων σε σχέση με τα ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα (80% / 20%) και να χρησιμοποιούνται τα REITs ως αναπτυξιακό εργαλείο, όπως και στις ΗΠΑ μετά την ύφεση των αρχών της δεκαετίας του '90, όπου σε διάστημα 8 ετών έδωσαν ώθηση 1400% στον κλάδο των ακινήτων, ανεβάζοντας την κεφαλαιοποίηση του κατά $162 δισ.
Διαβάστε όλες τις αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των επενδυτικών εταιρειών ακίνητης περιουσίας στο νέο τεύχος του περιοδικού Real Estate + Development (RE+D).
Μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον για ακίνητα στο Βερολίνο αλλά και στο Μόναχο, στη Φρανκφούρτη και στο Αμβούργο καταγράφεται από Ελληνες Ισπανούς και Ιταλούς, σύμφωνα με το Γερμανικό Πρακτορείο Ειδήσεων (DPA) και την Ντόιτσε Βέλε.
Το DPA επικαλείται στελέχη μεσιτικών γραφείων στη Γερμανία, τα οποία αναφέρουν ότι ένας στους τρεις αγοραστές ακινήτων στις πόλεις αυτές είναι ξένος. Μάλιστα οι περισσότεροι πληρώνουν με μετρητά, σύμφωνα με τον επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Αccentro, Τζάκοπο Μινγκαζίνι.
Ιδιαίτερα όσον αφορά το Βερολίνο, σε αντίθεση με την άνθηση της αγοράς ακινήτων το 2004 στη Γερμανία, οι αγοραστές - επενδυτές δεν ενδιαφέρονται μόνο για μονοκατοικίες στα περίχωρα αλλά και για διαμερίσματα που βρίσκονται στο Κέντρο.
Οπως λέει ο Μινγκαζίνι στο ειδησεογραφικό πρακτορείο, "το Βερολίνο σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές - και γερμανικές - πόλεις εξακολουθεί να διαθέτει ακίνητα σε χαμηλές τιμές". Εκεί, παρά τη σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια, όπως αναφέρεται, μπορεί κάποιος να βρει κατοικίες με τιμή 1.400 - 1.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
"Σε τόσο χαμηλή τιμή δεν βρίσκει κανείς κατοικία στο Παρίσι, στο Μιλάνο ή στην Μπολόνια", προσθέτει. Οπως αναφέρει στο σχετικό ρεπορτάζ ο διαδικτυακός τόπος Immobilienscout24, ιδιαίτερα αυξημένη είναι η ζήτηση από Ελληνες.
Οπως είναι αναμενόμενο το ενδιαφέρον αυτό έχει προκαλέσει αύξηση των τιμών, ενώ ανοδική πορεία ακολουθούν για τον ίδιο λόγο και οι τιμές των ενοικίων. Οπως αναφέρει ο Ούλριχ Ρόπερτς του Συνδέσμου Γερμανών Ενοικιαστών, μεγάλη αύξηση καταγράφεται στα ενοίκια ακινήτων στο Βερολίνο, η οποία φτάνει ακόμη και το 20%.
Από την πλευρά του, ο αναλυτής του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων Τόμας Μπάιερλε ανέφερε στο ίδιο πρακτορείο ότι το τεράστιο ενδιαφέρον των Ελλήνων και Ισπανών για γερμανικά ακίνητα οφείλεται στην ασφάλεια που προσφέρει η γερμανική αγορά ακινήτων, την οποία θεωρεί εφάμιλλη με την ελβετική. "Αγοράζουν μια υπόσχεση σταθερότητας και είναι διατεθειμένοι να αποδεχθούν ακόμη και υψηλότερες τιμές", είπε ο Τόμας Μπάιερλε.
Ενα νέο φαινόμενο, απότοκο της κρίσης, έχει εμφανιστεί στους τελευταίους μήνες στην ενοικίαση εμπορικών ακινήτων. Πρόκειται για τα συμβόλαια που υπογράφουν επιχειρηματίες με ιδιοκτήτες καταστημάτων τα οποία προβλέπουν τη μη καταβολή του μηνιαίου ενοικίου, αλλά μόνο την παραχώρηση ποσοστού επί του τζίρου που πραγματοποιείται.
Τα νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, με τη δραματική πτώση της κατανάλωσης, αλλά και με την αδυναμία χιλιάδων επιχειρηματιών να καταβάλουν το μηναίο μίσθωμα, έχουν φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά. Προς το παρόν τα συμβόλαια για ενοικίαση καταστημάτων χωρίς? ενοίκιο συναντώνται στα εμπορικά κέντρα και αφορούν μεγάλες αλυσίδες καταστημάτων οι οποίες μπορούν να διαπραγματευτούν σε άλλη βάση με τον ιδιοκτήτη.
Ποσοστό
Σύμφωνα με πληροφορίες, εταιρείες "κράχτες" προτείνουν στους ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων, εμπορικών πάρκων ή shop in shop τη μίσθωση χώρων χωρίς να πληρώνουν κάποιο ενοίκιο, αλλά να δίνουν ένα ποσοστό επί των πωλήσεων που κάνουν. Μέχρι πρότινος στα malls ίσχυαν και τα δύο. Δηλαδή και η καταβολή μισθώματος και το μερίδιο επί του τζίρου. Η κρίση άλλαξε τα δεδομένα και πλέον οι μεγάλες αλυσίδες, τα brand names έχουν το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις. Ετσι, σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες των εμπορικών κέντρων συμβιβάζονται με το ποσοστό επί του τζίρου, αλλά μόνο για ορισμένους "πελάτες" τους. Κυρίως μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες και γνωστές ελληνικές αλυσίδες τις οποίες θέλουν να έχουν στα εμπορικά κέντρα. Επίσης, πρόκειται για επιχειρηματίες που "γεμίζουν" περισσότερα τετραγωνικά μέτρα στα εμπορικά κέντρα, ενώ ο τζίρος τους καταγράφεται απόλυτα με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν "διαρροές" ως προς το ποσοστό που θα δίνεται στο διαχειριστή του κέντρου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι καταστηματάρχες που πληρώνουν ενοίκιο σε εμπορικό κέντρο, έχουν δει τα μισθώματα να κατρακυλούν την τελευταία πενταετία. Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων, Savills, το 2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν φτάσει τα 800 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή περίπου 65 ευρώ/τ.μ. το μήνα, ενώ φέτος όποιος θελήσει να μισθώσει κάποιο χώρο μπορεί να πληρώσει περίπου 400 ευρώ/τ.μ. το χρόνο ή 33 ευρώ/τ.μ. το μήνα. Βεβαίως, και στους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους έχει επέλθει η κατάρρευση των ενοικίων. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, το 2007 τα μισθώματα καταστημάτων κινούνταν γύρω στα 3.300 ευρώ/τ.μ. το χρόνο, ενώ φέτος έχει επέλθει μείωση τουλάχιστον 50% και βρίσκονται γύρω στα 1.600 - 1.700 ευρώ/τ.μ./έτος. Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι οι επιχειρηματίες αισθάνονται περισσότερο ασφαλείς στα εμπορικά κέντρα, ενώ σ΄ αυτά δεν υπάρχουν καθυστερήσεις στην καταβολή ενοικίων ή ποσοστού επί του τζίρου. Αντίθετα, η κατάσταση στις παραδοσιακές εμπορικές πιάτσες είναι δραματική.
Αλλωστε, το γεγονός ότι στο κέντρο της Αθήνας, τα άδεια καταστήματα σε ορισμένους δρόμους ξεπερνούν το 40%, δείχνει ότι οι έμποροι δεν μπορούν να αντέξουν την οικονομική κρίση. Την ίδια στιγμή που έχει ανοίξει μεγάλη συζήτηση για το αν πρέπει να ανοίξουν τα καταστήματα όλες τις Κυριακές του χρόνου, αυτό που λένε οι έμποροι είναι ότι πλέον επιβιώνουν μόνο όσοι δεν? πληρώνουν ενοίκιο. Και είναι κυρίως όσοι έχουν καταφέρει να πετύχουν μια τέτοια συμφωνία με τον ιδιοκτήτη (να πληρώνουν μόνο μέρος του τζίρου), όσοι είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων και οι... φεσατζήδες. Εκείνοι δηλαδή που αδυνατούν να πληρώσουν τα ενοίκια, καθυστερούν επί μήνες την καταβολή τους και τελικά είτε οδηγούνται στα δικαστήρια είτε βάζουν λουκέτο. Η περίπτωση της οδού Ερμού είναι χαρακτηριστική. Από το 2007 που είχε βρεθεί στην πρώτη δεκάδα με τις ακριβότερες βιτρίνες του κόσμου, φέτος είναι στις τελευταίες θέσεις.
Τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει κάτω από 170 ευρώ/τ.μ. όταν πριν από μια πενταετία ήταν ακόμη και πάνω από 300 ευρώ/τ.μ. Επίσης, υπάρχουν πολλά άδεια καταστήματα τα οποία δυσκολεύονται να μισθωθούν παρά το γεγονός ότι τα μισθώματα έχουν "βουτήξει", ενώ δεν υπάρχει ο "αέρας" που στις καλές εποχές έφτανε τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Όπως περιγράφει χαρακτηριστικά επιχειρηματίας που γνωρίζει καλά όσα συνέβαιναν την εποχή της μεγάλης χλιδής, "μεγάλες αλυσίδες έδιναν απίστευτα ποσά για αέρα υποκύπτοντας στις απαιτήσεις του ιδιοκτήτη".
Τα απαξιωμένα
Η άλλη πλευρά της εικόνας στο εμπορικό real estate είναι η δραματική κατάσταση που επικρατεί στις περιοχές - γκέτο της Αθήνας. Εκατοντάδες καταστήματα έχουν βάλει λουκέτο και δεν πρόκειται να ενοικιαστούν ποτέ αφού βρίσκονται σε γειτονιές που κυριαρχεί ο φόβος, η ανασφάλεια και φυσικά η παντελής απουσία καταναλωτών. Σύμφωνα με ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές αυτές, υπάρχουν περιπτώσεις όπου έχουν γίνει καταλήψεις από αλλοδαπούς, υπάρχουν καταστροφές και είναι ακόμη και η πρόσβαση του ιδιοκτήτη αδύνατη στην περιουσία του. Μάλιστα, ορισμένοι ιδιοκτήτες δίνουν τα καταστήματα χωρίς ενοίκιο αρκεί να διατηρούνται τα ακίνητα σε καλή κατάσταση, να πληρώνονται οι λογαριασμοί και τα χαράτσια.
Η αγορά εμπορικών ακινήτων
Σε αριθμούς
-2007 τα ενοίκια στα εμπορικά κέντρα είχαν φθάσει τα 800 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο ή περίπου 65 ευρώ/τ.μ. τον μήνα τα μισθώματα καταστημάτων στους εμπορικούς δρόμους κυμαίνονταν στα 3.300 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο
-2012 οι μισθώσεις στα εμπορικά κέντρα κυμαίνονται στα 400 ευρώ/τ.μ. ή 33 ευρώ/τ.μ. τον μήνα τα μισθώματα στους εμπορικούς δρόμους διαμορφώνονται τώρα στα 1.600-1.700 ευρώ/τ.μ.
-40% το ποσοστό των άδειων καταστημάτων σε δρόμους στο κέντρο της Αθήνας
Υποχώρηση των ενοικίων κατά 50% και συνεχίζεται...
Πτώση των λιανικών πωλήσεων κατά 25% από την αρχή του 2010 ως αποτέλεσμα της μεγάλης ανεργίας και της αρνητικής ψυχολογίας των επενδυτών. Μεγάλη είναι η υποχώρηση των τζίρων σε όλους του κλάδους του εμπορίου και τη φετινή χρονιά. Όπως π.χ. στα καταστήματα ρούχων και υποδημάτων όπου η πτώση αγγίζει το 20%. Αυτά τα στοιχεία αντικατοπτρίζονται και στην αγορά με τα χιλιάδες λουκέτα, τον εξορθολογισμό των ενοικίων και την αλλαγή του χάρτη στο λιανεμπόριο των μεγάλων πόλεων.
Τα συμπεράσματα περιέχονται στην τελευταία έκθεση της εταιρείας Savills η οποία αναφέρει ότι το κλειδί πλέον στο εμπόριο ή η μαγική λέξη είναι "επιβίωση".
Στην Ελλάδα, τα εμπορικά κέντρα που παραδόθηκαν μέχρι και πέρυσι, δεν πρόκειται να αυξηθούν το επόμενο διάστημα. Οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι είναι μόλις λίγο πάνω από 100 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, ενώ στην Αθήνα το ποσοστό φτάνει τα 145 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, όταν σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις είναι πέντε φορές περισσότερα. Όπως αναφέρουν οι αναλυτές, η όποια επενδυτική δραστηριότητα περιορίζεται στο πρόγραμμα ιδιωτικοποιήσεων της κυβέρνησης με μόνη ουσιαστική κίνηση αυτή της Lamda Development που απέκτησε το IBC για 90 χρόνια. Εδώ πρέπει να αναφερθεί ότι η εταιρεία βρίσκεται κοντά σε συμφωνίες με μεγάλες αλυσίδες ενδυμάτων και ηλεκτρονικών ειδών οι οποίες θα μισθώσουν το μεγαλύτερο μέρος από τα 15.000 τ.μ. που βρίσκονται πίσω από το Golden Hall, εκεί όπου θα δημιουργηθεί και το Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων.
Αναφορικά με τα ενοίκια, η Savills αναφέρει ότι στις καλές εμπορικές περιοχές έχουν μειωθεί κατά 45% με 50% από τα μέσα του 2008 και συνεχίζουν να υποχωρούν. Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις, βρίσκονται στο 9% - 9,5% από το 6%.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank, η αύξηση της φορολογίας των ακινήτων και η μείωση της χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα, αποτελούν βασικούς παράγοντες αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα,Ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, βάσει αδειών, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, που παραθέτει η τράπεζα, παρουσίασε πτώση 46,6% τον Σεπτέμβριο του 2012 σε ετήσια βάση.
Επομένως, συνεχίζεται η αρνητική τάση της οικοδομικής δραστηριότητας παρά την ανάσχεση των πτωτικών τάσεων που σημειώθηκε τον Αύγουστο του 2012 (-28,8%).
Ωστόσο, όπως αναφέρει η Alpha Bank, η εικόνα της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει βελτίωση το 2012 συγκριτικά με το 2011, καθώς στο φετινό εννεάμηνο η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν στο 26,3% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης 35,5% στο εννεάμηνο του 2011.
Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε χθες στη Βουλή, φέρνει μεγάλες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά εισοδήματα αποκλειστικά από ενοίκια καθώς και για χαμηλόμισθους χαμηλοσυνταξιούχους που συμπληρώνουν το εισόδημά τους με ενοίκιο.
Αντίθετα, όπως αναφέρει και η ΠΟΜΙΔΑ, για όσους (εξακολουθούν να) έχουν μεγάλα εισοδήματα από εκμετάλλευση ακινήτων ή/και από εισοδήματα από άλλες πηγές προκύπτουν σημαντικές ελαφρύνσεις.
Τα αποτελέσματα αυτά προκύπτουν με την εφαρμογή της αυτοτελούς φορολόγησης των ενοικίων, με ξεχωριστή κλίμακα από τη φορολογία εισοδήματος, επιχειρήσεων, επαγγελματιών κλπ. Τα ενοίκια σύμφωνα με το νομοσχέδιο θα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 10% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ και με 33% για το υπερβάλλον (πάνω από 12.000 ευρώ), ενώ παραμένει και ο συμπληρωματικός φόρος 1,5%, ή 3 % για επαγγελματική στέγη και κατοικίες άνω των 300 τ.μ.) Υπενθυμίζεται ότι ο ισχύων ανώτατος συντελεστής για τη φορολογία εισοδήματος είναι 40% και ο νέος, που καθιερώνεται με το νομοσχέδιο φθάνει στο 42%, για εισοδήματα πάνω από 42.000 ευρώ.
Με το φορολογικό νομοσχέδιο καθιερώνεται επίσης φόρος υπεραξίας με συντελεστή 20%, όχι σε όλες τις πωλήσεις ακινήτων, αλλά στις πωλήσεις ακινήτων που θα αποκτηθούν με οποιοδήποτε τρόπο από 1-1-2013 και μετά, όταν θα πουληθούν αργότερα. Ο φόρος επιβάλλεται επί της διαφοράς της αντικειμενικής αξίας αγοράς και πώλησης και θα βαρύνει τον πωλητή.
Το φορολογικό αυτό νομοσχέδιο περιλαμβάνει διατάξεις μόνο για τη φορολογία εισοδήματος και για το τέλος ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ) με τις οποίες προσαρμόζεται η νομοθεσία προς τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Οπότε σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, μένει σε εκκρεμότητα, για το επόμενο καλοκαίρι, η φορολογία κεφαλαίου (ΦΑΠ, ΦΜΑ, φόρος γονικής παροχής κλπ.), αφού θα έχει προηγηθεί αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων το Μάρτιο, θέμα το οποίο εξελίσσεται σε πραγματικό εφιάλτη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων αφού το ζητούμενο είναι ένας νέος "Σούπερ-ΦΑΠ" με στόχο την ετήσια απόδοση 3 δις (!).
Τέλος, αξίζει επίσης να σημειωθεί και η υποχρέωση που θεσπίζεται με το νομοσχέδιο για όσους έχουν ακίνητα εκτός σχεδίου να ελέγξουν ως το τέλος Μαρτίου στην ιστοσελίδα της ΓΓΠΣ και να οριστικοποιήσουν την περιουσιακή τους κατάσταση.
Τα κύρια σημεία του νομοσχεδίου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
- Καθιερώνεται αυτοτελής φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα με συντελεστή 10% για το εισόδημα έως 12.000 ευρώ και 33% για το υπερβάλλον.
- Επιβάλλεται φόρος 20% και στην υπεραξία από την πώληση ακινήτων. Ειδικά στα ακίνητα ο φόρος επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής παραχώρησης. Η διαφορά αυτή μειώνεται όσο αυξάνονται τα χρόνια της διακράτησης του ακινήτου. Για κέρδος από ακίνητα έως 25.000 ευρώ που αφορά ακίνητο που διακρατήθηκε για περισσότερο από πέντε χρόνια δεν οφείλεται φόρος υπεραξίας.
- Ενσωματώνεται στη νομοθεσία η απόφαση του ΥΠΟΙΚ που ελήφθη στις αρχές του 2012 και προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αδυνατούν να πληρώσουν το χαράτσι (ΕΕΤΗΔΕ) και επιθυμούν να το διαχωρίσουν από το λογαριασμό του ρεύματος μπορούν να προσέλθουν στη ΔΟΥ, να καταβάλουν 50 ευρώ και να βεβαιωθεί στο όνομά τους.
- Όλοι οι φορολογούμενοι θα πρέπει να επικαιροποιήσουν στις αρχές του 2013 την αναλυτική κατάσταση εκτός σχεδίου και οικισμού ακίνητων που εμφανίζονται στο taxisnet. Αυτό θα γίνει προκειμένου να ξεκινήσει η φορολόγηση των αγροτεμαχίων. Συγκεκριμένα στο άρθρο 21 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου ορίζεται ότι θα πρέπει να διορθωθούν μέχρι τον Απρίλιο τυχόν λάθη στο έντυπο Ε9. Ειδικότερα: "Φυσικά πρόσωπα, τα οποία κατά την 1.1.2013 έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού υποχρεούνται να συμπληρώσουν, τροποποιήσουν και οριστικοποιήσουν την περιουσιακή τους κατάσταση ηλεκτρονικά".
Δεν ξέρουμε αν πρόκειται για τυχαίο γεγονός, όμως, αίφνης όλα τα γερμανικά μέσα ενημέρωσης ασχολούνται με τις ελληνικές επενδύσεις σε ακίνητα στη Γερμανία. Der Spiegel, Handelsplat, Deutsche Velle έκαναν εκτενή ρεπορτάζ για τους Ελληνες, Ισπανούς, Ιταλούς και Πολωνούς επενδυτές σε ακίνητα κυρίως στο Βερολίνο. «Είναι το ασφαλές καταφύγιο για τα χρήματά τους» λένε στα ρεπορτάζ οι κτηματομεσίτες ενώ τονίζουν τις μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες που υπάρχουν καθώς η μέση τιμή για διαμέρισμα στο Βερολίνο είναι γύρω στα 1.400-1.500 ευρώ/τ.μ.
«Οι Έλληνες αγοράζουν μόνο από ιδιώτες», ανέφερε, σύμφωνα με το περιοδικό Der Spiegel, διαφήμιση μεσιτικού γραφείου σε περιοχή κοντά στο Αμβούργο και έκανε λόγο για «εγγυημένη διακριτικότητα», ενώ, σε άλλη καταχώρηση, μεσίτης διαφήμιζε το «πώς θα σώσετε τα χρήματά σας από τον Γκάουκ, την Μέρκελ, τον Σόιμπλε και τους άλλους μαφιόζους».
Το δημοσίευμα αναφέρει ότι το ένα τρίτο των αγοραστών γης, μονοκατοικιών και διαμερισμάτων στην Γερμανία προέρχεται από το εξωτερικό. Επιπλέον, οι ξένοι επενδυτές, εν αντιθέσει προς τους Γερμανούς, πληρώνουν συνήθως σε μετρητά.
Το Spiegel επισημαίνει πάντως ότι η προτίμηση των επενδυτών στις γερμανικές πόλεις οφείλεται και στο γεγονός ότι πχ στο Βερολίνο οι τιμές των ακινήτων κυμαίνονται στα 1400-1500 ευρώ, πολύ χαμηλότερα από τις τιμές στο Παρίσι, το Μιλάνο ή την Μπολόνια, ενώ διευκρινίζει ότι «δεν είναι μόνο οι πλούσιοι Έλληνες που αγοράζουν στο Βερολίνο, αλλά και πολλοί οικογενειάρχες, οι οποίοι θέλουν να εξασφαλίσουν ένα διαμέρισμα για τα παιδιά τους που σπουδάζουν σε μια πόλη όπου σημειώνεται έκρηξη στην αγορά ακινήτων».
Ανάσα για χιλιάδες «κόκκινους» δανειολήπτες δίνει η Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου η οποία παρατείνει για ένα ακόμη χρόνο την αναστολή των πλειστηριασμών ακινήτων για οφειλές έως 200.000 ευρώ. Συγκεκριμένα, αναστέλλονται οι πλειστηριασμοί για οφειλές έως 200.000 ευρώ μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2013.
Επιπλέον παρατείνεται για ένα χρόνο, δηλαδή για τις καταγγελίες μισθώσεων που θα γίνουν ως τις 31 Δεκεμβρίου του 2013, η ισχύς της διάταξης σύμφωνα με την οποία: «Στις μισθώσεις διατηρητέων καθώς και στις περιπτώσεις που ο μισθωτής έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας, της μίσθωσης, μπορεί να αποχωρήσει από αυτήν καταβάλοντας ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη ένα ενοίκιο.
Η ίδια αποζημίωση (ενός ενοικίου) προβλέπεται ήδη από τη νομοθεσία για όλες τις εμπορικές μισθώσεις».
Από την ΠΟΜΙΔΑ ανακοινώθηκε ότι με Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, μετά από πρωτοβουλία του υπουργείου Ανάπτυξης, αναστέλλονται μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2013 οι πλειστηριασμοί για την πρώτη κατοικία και παρατείνεται για ένα έτος η προθεσμία της παραγράφου 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 (Νόμος Κατσέλη) (που τροποποιούσε το άρθρο 43 του π.δ. 34/95 περί Εμπορικών Μισθώσεων) το οποίο καθιέρωνε προθεσμία καταγγελίας εμπορικών μισθώσεων εκ μέρους των μισθωτών που είτε είχαν παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσής τους, είτε μίσθωναν διατηρητέα κτίρια, η οποία έληγε στις 31.12.2012, διευκρινίζοντας οτι δεν πρόκειται για "αναστολή εξώσεων εμπορικών μισθώσεων", όπως από παραδρομή κυκλοφόρησε στο διαδίκτυο...
Τέλος, επιτρέπεται η λειτουργία των εμπορικών καταστημάτων κατά τις δύο τελευταίες Κυριακές του έτους, δηλαδή στις 23 και 30 Δεκεμβρίου, σε προαιρετική πάντοτε βάση και με τήρηση των διατάξεων της εργατικής νομοθεσίας. Η ρύθμιση γίνεται με στόχο την τόνωση της αγοράς κατά την εορταστική περίοδο και τη διευκόλυνση των καταναλωτών.
Στη Βουλή σχέδιο νόμου για την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου για τα «εθνικά κληροδοτήματα» και τις «σχολάζουσες κληρονομιές», ενώ διατάξεις σχετικές με τις «αδρανείς καταθέσεις» θα συμπεριληφθούν σε άλλο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών. Πρόκειται για ακίνητα μεγάλης αξίας, καταθέσεις σε τράπεζες, μετοχές και ομόλογα αποβιωσάντων, οι κληρονόμοι των οποίων δεν βρέθηκαν ποτέ. Τα περιουσιακά αυτά στοιχεία είτε έχουν ήδη περιέλθει στο Δημόσιο και παραμένουν αναξιοποίητα, είτε θα μπορούσαν μέσω συνοπτικών νομικών διαδικασιών να περιέλθουν στην κυριότητα του Δημοσίου. Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή έχει ολοκληρώσει σε μεγάλο βαθμό το έργο της προκειμένου να αλλάξει το νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο μετρά 73 χρόνια ζωής, μια και τέθηκε σε ισχύ το μακρινό 1939. Οπως λένε στο υπουργείο, στόχος είναι να απλοποιηθεί η νομοθεσία και να προκύψει «ταχύτερη εγγραφή δημοσίων εσόδων». Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, προβλέπεται η σύνταξη Εθνικού Μητρώου Κληροδοτημάτων για την καταγραφή με συστηματικό και ενιαίο τρόπο των κοινωφελών περιουσιών. Σήμερα τα περισσότερα εθνικά κληροδοτήματα βρίσκονται υπό τη διαχείριση ιδρυμάτων, ενώ δεν λείπουν και οι περιπτώσεις κληροδοτημάτων που έχουν... εγκαταλειφθεί. Επίσης, θα καταγραφούν πλήρως οι «σχολάζουσες κληρονομιές». Πρόκειται για περιουσίες αποθανόντων οι οποίοι δεν έχουν κληρονόμους.
Η διαχείριση των περιουσιών αυτών ασκείται στις περισσότερες των περιπτώσεων από δικηγόρους. Αν δεν καταστεί δυνατόν να βρεθούν οι κατά τον νόμο κληρονόμοι, τα συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία περνούν στο κράτος. Οι «σχολάζουσες κληρονομιές» υπολογίζονται σε 3.000, με την αξία τους να ανέρχεται σε περίπου 4 δισ. ευρώ, ενώ, σύμφωνα με εκτιμήσεις, η αξιοποίηση των 11.000 κληροδοτημάτων θα μπορούσε να αποφέρει μακροπρόθεσμα δημοσιονομικό όφελος περίπου 2 δισ. ευρώ ετησίως. Το μεγαλύτερο μέρος τόσο των κληρονομιών όσο και των εθνικών κληροδοτημάτων παραμένει αναξιοποίητο, καθώς η διαδικασία εκκαθάρισης μιας κληρονομιάς μπορεί να κρατήσει από 10 έως και 30 χρόνια. Στο υπ. Οικονομικών έχουν επεξεργαστεί διατάξεις και για τις «αδρανείς καταθέσεις». Θα πρέπει να σημειωθεί πως με το ισχύον καθεστώς οι καταθέσεις, οι μετοχές και τα ομόλογα που δεν θα αναζητηθούν από τους φερόμενους ως δικαιούχους για μία εικοσαετία, περιέρχονται αυτοδίκαια στο Δημόσιο. Οι αδρανείς καταθέσεις, όπως προκύπτει από τραπεζικές πηγές, υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τα 3 δισ. ευρώ.
Τους βασικούς άξονες του νέου Ειδικού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό, παρουσίασαν η υπουργός Τουρισμού και ο υπουργός Αναπληρωτής Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής . Στόχος είναι η διεύρυνση του χώρου για να υπάρξει μεγαλύτερο φάσμα προορισμών και να ενισχυθούν περιοχές που είναι λιγότερο αναπτυγμένες τουριστικά ενώ έχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, να φτιάξουν το δικό τους ξεχωριστό τουριστικό προϊόν μέσα από την αξιοποίηση ειδικών εναλλακτικών μορφών τουρισμού. Ακόμη πως περιορίζεται η διάσπαρτη δόμηση τουριστικών εγκαταστάσεων, με τη θεσμοθέτηση ζωνών και οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων. Προωθείται επίσης η δημιουργία ενιαίων δικτύων φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, που θα συνδέονται με τη σύγχρονη κοινωνική και πολιτιστική δραστηριότητα, αλλά και την τοπική οικονομική δραστηριότητα. Επίσης πως διευρύνεται το πεδίο των προσφερόμενων τουριστικών προϊόντων και υπηρεσιών, λαμβάνοντας υπόψη τις φυσικές, πολιτιστικές, οικονομικές και κοινωνικές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Ακόμη, χωροθετούνται σε συγκεκριμένες περιοχές (ιδίως σε περιοχές με περιθώρια ανάπτυξης ειδικού και εναλλακτικού τουρισμού, σε Μητροπολιτικές περιοχές, σε νησιά με επιφάνεια μεγαλύτερη των 70 τ.χλμ, σε Ορεινές περιοχές κ.λπ.) Οργανωμένοι Υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετα τουριστικά καταλύματα. Βασική κατεύθυνση είναι να συνδέονται λειτουργικά με εγκαταστάσεις και υποδομές ανάδειξης και αξιοποίησης περιβαλλοντικών, γεωλογικών, γεωμορφολογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών στοιχείων της περιοχής.
Με κοινή υπουργική απόφαση εγκρίνεται η δημιουργία του πρώτου σύνθετου τουριστικού καταλύματος στη Τζια, . Πρόκειται για επένδυση του ομίλου Dolphin Capital Investors ύψους 50 εκατ. ευρώ και αφορά στη δημιουργία του δεύτερου μέλους της αλυσίδας Aman Resorts στη χώρακαι περιλαμβάνει ξενοδοχείο 350 κλινών, κέντρο θαλασσοθεραπείας και τουριστικές κατοικίες σε έκταση 645 στρεμμάτων, στον Βρόσκοπο της Κέας, με φορέα υλοποίησης την εταιρία «ΕΙΔΙΚΟΥ ΣΚΟΠΟΥ 24 Α.Ε.». Η δόμηση θα καλύψει ποσοστό 0,03% της έκτασης των 650 στρεμμάτων. Εν τω μεταξύ σε οκτώ έχουν ανέλθει οι επενδύσεις που βρίσκονται σε διαδικασία αδειοδότησης μέσω της Ειδικής υπηρεσίας προώθησης και αδειοδότησης τουριστικών επενδύσεων που έχει συσταθεί στον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού (ΕΟΤ). Εκτός από τη Τζια, πρόκειται για επενδύσεις στα Καλάβρυτα, τα Σκορπονέρια Βοιωτίας, τη Μήλο, την Ιο, το Λασίθι, την Κω και την Αταλάντη. Επίσης φάκελοι έχουν υποβληθεί και για ανασύνταξη μελέτης στη Θάσο, καθώς επίσης για υφιστάμενες επενδύσεις στη Μεσσηνία και το Πόρτο Καρράς. Αναλυτικά:
∙ Στα Καλάβρυτα έχει υποβληθεί αίτηση καταλληλότητας για σύνθετα τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχείο, κατοικίες, γκολφ) από την Ιερά Μονή Μεγάλου Σπηλαίου.
∙ Στα Σκορπονέρια, η επένδυση του ομίλου Dolphin Capital Investors (DCI) αφορά σε ξενοδοχείο και τουριστικές κατοικίες και έχει υποβληθεί φάκελος που βρίσκεται σε στάδιο Προκαταρκτικού Προσδιορισμού Περιβαλλοντικών Απαιτήσεων (ΠΠΠΑ).
∙ Στη Μήλο αφορά σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα για την αλυσίδα Six Senses, της εταιρίας ΑΞΙΤΕ Αγροτική Τουριστική Α.Ε. Βρίσκεται σε στάδιο έγκρισης περιβαλλοντικών όρων από το ΥΠΕΚΑ.
∙ Στην Ιο πρόκειται για σύνθετα τουριστικά καταλύματα με κέντρο θαλασσοθεραπείας, επενδυτής της οποίας είναι η 105 Ανώνυμη Τουριστική & Τεχνική Εταιρία ΕΚΜ Ακινήτων και βρίσκεται στη φάση έκδοσης Προκαταρκτικού Προσδιορισμού Περιβαλλοντικών Απαιτήσεων (ΠΠΠΑ).
∙ Στο Λασίθι (Κάβο Πλάκο) πρόκειται να κατασκευαστεί ξενοδοχείο πέντε αστέρων δυναμικότητας 2.500 κλινών σε έκταση 1.717 στρεμμάτων και βρίσκεται στη φάση έκδοσης Προκαταρκτικού Προσδιορισμού Περιβαλλοντικών Απαιτήσεων (ΠΠΠΑ). Επενδυτής είναι η Dolphin Capital Investors (DCI). ∙ Στην Κω η Club Med έχει καταθέσει αίτηση τροποποιητικής αρχιτεκτονικής μελέτης για την πλήρη αναβάθμιση ξενοδοχείου 360 κλινών στην περιοχή Κέφαλος.
∙ Στην Αταλάντη πρόκειται για την επένδυση «Atalanti Hills», η οποία ξεπερνά τα δύο δις ευρώ και εκτείνεται σε περίπου 12.500 στρέμματα στο Χλωμό Όρος. Τη διαχείριση και ανάπτυξη του έργου στη χώρα έχει αναλάβει η εταιρία Λοκρός. ∙ Στη Θάσο έχει κατατεθεί φάκελος ανασύνταξης αρχιτεκτονικής μελέτης ξενοδοχείου πέντε αστέρων, δυναμικότητας 360 κλινών, από την εταιρία ΡΙΑΛΑ Α.Ε. ∙ Η ΠΟΤΑ Μεσσηνίας έχει υποβάλλει αίτηση για επανακαθορισμό και επαναοριοθέτηση.
∙ Στη Σιθωνία Χαλκιδικής, αφορά σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα και έχει υποβληθεί από την ΠΟΡΤΟ ΚΑΡΡΑΣ Α.Ε. Η επεξεργασία της αίτησης θα χρειαστεί να γίνει σε συνεργασία με το ΠΕΚΑ.
Προχωρά η κατάργηση της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων. Αυτό επηρεάζει καταλυτικά τις φορολογικές επιβαρύνσεις περίπου 800.000 νοικοκυριών με στεγαστικά δάνεια που μπορούσαν φέτος να μειώσουν τον φόρο τους κατά το 10% των τόκων που είχαν καταβάλει για την εξυπηρέτηση του στεγαστικού τους.
Για παράδειγμα, από μισθωτό με ένα παιδί και ετήσιο εισόδημα 25.000 ευρώ, που δηλώνει δαπάνη για τόκους στεγαστικού δανείου για την πρώτη κατοικία του 5.000 ευρώ, με το σημερινό καθεστώς αφαιρείται από τον τελικό φόρο ποσό ύψους 500 ευρώ, ενώ με το νέο σύστημα χάνεται αυτή η έκπτωση και η επιβάρυνση θα είναι ισόποση. Μισθωτός χωρίς παιδιά και εισόδημα 20.000 ευρώ, ο οποίος καταβάλλει 1.000 ευρώ για τόκους στεγαστικού δανείου και 800 ευρώ για ασφάλιστρα ζωής, με το ισχύον καθεστώς κέρδιζε έκπτωση φόρου 180 ευρώ (το 10% της δαπάνης για τόκους και ασφάλιστρα), ενώ με την κατάργηση της έκπτωσης θα χάσει τη μείωση του φόρου και συνεπώς θα επιβαρυνθεί με επιπλέον 180 ευρώ στο εκκαθαριστικό σημείωμα.
Οι μισθωτικές αξίες προνομιακών ακινήτων στην Αθήνα έχουν καταγράψει πτώση, που οφείλεται στη μείωση επαγγελματικής ζήτησης και στην αύξηση της διαθεσιμότητας χώρων γραφείων. Η αγορά της Αθήνας, σύμφωνα με τα αποτελέσματα έρευνας, ενδέχεται να ακολουθήσει το ίδιο μοτίβο, με τις αποδόσεις να συνεχίσουν να καταγράφουν ανοδική πορεία, αλλά ο ρυθμός αύξησης θα είναι δύσκολο να υπολογιστεί, εξαιτίας του περιορισμένου αριθμού συναλλαγών και της έλλειψης διαφάνειας στην αγορά. Συγκεκριμένα, οι αποδόσεις γραφείων CBD έχουν σημειώσει αύξηση της τάξεως του 25 bts και 50 bts σε σύγκριση με έξι και δώδεκα μήνες αντίστοιχα. Εκτιμήσεις ειδικών αναφέρουν ότι τα ενοίκια των γραφείων δεν έχουν ακόμα ολοκληρώσει πλήρως τον κύκλο της καθόδου τους. Παράλληλα ρποσθέτουν ότι δεν υπάρχει ακόμα η προσδοκία ότι τους επόμενους έξι μήνες θα υπάρξει κάποια άνοδος. Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα ο η Πειραιώς Real Estate, το 2012, η μέση πτώση στα ενοίκια γραφείων θα διαμορφωθεί σε 6,9%, ενώ από το 2007 και μέχρι σήμερα, η μείωση αγγίζει το 32,4%.
Τα πωλητήρια έγγραφα ακινήτων στην Κύπρο από τον Ιανουάριο έως και το τέλος Οκτωβρίου του τρέχοντος έτους ανέρχονται μόλις σε 5330, αριθμός που δεν αναμένεται να διαμορφωθεί δραστικά έως το τέλος του χρόνου. Η εν λόγω κατάσταση αντικατοπτρίζει πλήρως την εικόνα ύφεσης της αγοράς ακινήτων. Αυτό που κάνει ιδιαίτερη αίσθηση είναι η τεράστια μείωση στις πωλήσεις σε σχέση με χρονιές που δεν αποτελούν το ζενίθ της αγοράς όπως το 2007, αλλά σε σύγκριση με φυσιολογικές χρονιές –από πλευράς- πωλήσεων όπως τα πρώτα χρόνια της περασμένης δεκαετίας. Πιο ειδικά αναφέρεται ότι οι πωλήσεις του 2011 που έφτασαν στις 7018, είναι μειωμένες κατά 66,96% σε σύγκριση με τη χρονιά-ρεκόρ του 2007, αλλά και περιορισμένες κατά 59,50% σε σχέση με το «φυσιολογικό»2004. Με την κατάσταση των τραπεζών που δεν επιτρέπουν με ευκολία τη χορήγηση δανείων σε συνδυασμό με το συγκρατημένο κοινό που αναμένει να δει τι θα γίνει με την τρόικα και μετά να μετρήσει τις οικονομικές του δυνατότητες, προκειμένου να εξετάσει εάν και εφόσον θα επενδύσει σε ακίνητο. Την ίδια ώρα οικονομική στενότητα αντιμετωπίζουν και οι ίδιοι οι κατασκευαστές και επιχειρηματίες ανάπτυξης γης με αποτέλεσμα η προσφορά νεόδμητων κτηρίων να είναι επίσης περιορισμένη. Φυσικά η χαμηλή ζήτηση επηρεάζει σημαντικά την ανέγερση καινούργιων κτηρίων.
Πλούσιο είναι το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Δημοσίου στη Σύμη, καθώς όπως προκύπτει από στοιχεία της κτηματικής υπηρεσίας του νησιού τα υπουργεία Οικονομικών και Αγροτικής Ανάπτυξης κατέχουν συνολικά 6.000 ακίνητα! Μάλιστα τα εν λόγω ακίνητα εγγράφηκαν ενώ είχε ολοκληρωθεί το έργο της κτηματογράφησης στο νησί!
Συγκεκριμένα σε επίκαιρη ερώτηση του βουλευτή της Νέας Δημοκρατίας Εμμανουήλ Κόνσολα, τονίστηκε ότι «εντελώς αιφνιδιαστικά και ενώ είχε ολοκληρωθεί το έργο της κτηματογράφησης στο νησί, οι υπάλληλοι της κτηματικής υπηρεσίας ενέγραψαν 6.000 ακίνητα ως ιδιοκτησίες των Υπουργείων Οικονομικών και Αγροτικής Ανάπτυξης».
Απαντώντας ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Καλαφάτης έκανε λόγο για «ιδιάζουσα περίπτωση κτηματογράφησης».
Όπως εξήγησε, στη Σύμη η κτηματογράφηση έγινε στο πλαίσιο των πρώτων πιλοτικών προγραμμάτων του Εθνικού Κτηματολογίου, δεν προσκομίστηκαν αρχικά τίτλοι ιδιοκτησίας από τους ενδιαφερόμενους πέραν από χαριστική αιτία τα τελευταία κυρίως χρόνια, ενώ και η ενσωμάτωση του νησιού στον εθνικό κορμό «μετά την ισχύ του Αστικού Κώδικα, έχει και αυτό τη δική του σημασία αναφορικά με τα κριτήρια, με το τεκμήριο κυριότητας υπέρ του ελληνικού δημοσίου», όπως σημείωσε.
Σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό ερευνάται αν στο πλαίσιο εξέτασης των ενστάσεων που κατέθεσαν οι κάτοικοι, ελήφθη υπόψη το άρθρο 4 του ν. 3127/2003, με το οποίο εισήχθησαν ειδικότερες ρυθμίσεις αναφορικά με τα πρόσωπα που νέμονται ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως ή μέσα σε οικισμό, που προϋφίσταται του έτους 1923, ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί έναντι του δημοσίου.
Χθες προσέφυγε τελικά το Δημόσιο στον Άρειο Πάγο σε μία προσπάθεια να «ξεμπλοκάρει» το χαράτσι της ΔΕΗ και να συνεχιστεί απρόσκοπτα η πληρωμή του. Στην αίτηση το Δημόσιο τονίζει τον κίνδυνο να υποστεί ανεπανόρθωτη βλάβη, καθώς θα χάσει την είσπραξη 1 δισ. ευρώ εν μέσω οικονομικής κρίσης, προκειμένου να πείσει τον Άρειο Πάγο να «παγώσει την απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθήνας που έχει «μπλοκάρει» τις διαδικασίες γύρω από την κανονική πληρωμή στη ΔΕΗ του γνωστού τέλους ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ)».
Αίτηση
Χθες το Δημόσιο εκπροσωπούμενο από τον υπουργό Οικονομικών Γ. Στουρνάρα υπέβαλε αίτηση αναίρεσης και αίτηση αναστολής στον ΑΠ ζητώντας να ανατραπεί η απόφαση 1101/12 του Πρωτοδικείου που διέταξε να μην ενσωματώνεται το «χαράτσι» στους λογαριασμούς της ΔΕΗ και να δέχεται η εταιρεία την πληρωμή μόνο του ρεύματος και όχι του ΕΕΤΗΔΕ, απειλώντας την με 300 ευρώ ημερήσια χρηματική ποινή ανά καταναλωτή σε περίπτωση που δεν συμμορφωθεί ση δικαστική εντολή.
Το Δημόσιο δεν μπόρεσε να πάρει χθες αναστολή της δικαστικής απόφασης, καθώς κρίθηκε ότι το αίτημα για έκδοση προσωρινής διαταγής πρέπει να συζητηθεί σε ειδική διαδικασία τη Δευτέρα. Στην αίτηση το Δημόσιο υποστηρίζει ότι το ΕΕΤΗΔΕ είναι συνταγματικό όπως δέχθηκε το Συμβούλιο της Επικρατείας και η απόφαση του Πρωτοδικείου περί αντισυνταγματικότητας είναι εσφαλμένη και γι' αυτό πρέπει να ανατραπεί από τον Αρειο Πάγο.
Με Κοινή Υπουργική Απόφαση εγκρίθηκε η περιβαλλοντική μελέτη για τη δημιουργία του δεύτερου Aman Resort στη Τζια, που θα αναπτύξει η Dolphin Capital Investors. Πρόκειται για ξενοδοχείο 300 δωματίων το οποίο θα υποστηρίζει ισάρριθμες βίλλες. Σε επόμενο στάδιο θα γίνει ο έλεγχος της αρχιτεκτονικής μελέτης και θα εκδοθούν οι οικοδομικές άδειες.
Αυτό ανακοίνωσε το πρωί η υπουργός Τουρισμού κυρία Όλγα Κεφαλογιάννη, σε κοινή συνέντευξη τύπου που παραχώρησε από κοινού με τον αναπληρωτή υπουργό ΠΕΚΑ κ. Στ. Καλαφάτης παρουσιάζοντας τις γενικές αρχές του νέου επικαιροποιημένου Χωροταξικού για τον Τουρισμό.
Την παρουσίαση ανέλαβε ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Τουρισμού Γιάννης Πυργιώτης, ο οποίος επανέλαβε τις αρχές που είχε καταθέσει στη διάρκεια του 7ου RED Business Forum, ο σύμβουλος του υπουργείου και πρώην πρόεδρος της ΕΤΑ καθηγητής Χάρης Κοκκώσης.
Ότι δηλαδή το νέο Χωροταξικό του τουρισμού θα ρυθμίζει τις χωρικές ενότητες που θα υποδεχθούν τουριστικές αναπτύξεις, την προτεραιότητα που δίνεται στις μαρίνες, τον θαλάσσιο τουρισμό γενικότερα καθώς και τις σκέψεις που θα ρυθμίσουν την απόσυρση ξενοδοχειακών μονάδων εκτός αστικών κέντρων, τη δυνατότητα μετατροπής τους σε τουριστική κατοικία εφόσον αντιμετωπιστεί το πρόβλημα του ΣτΕ.
Σε ότι αφορά την τουριστική κατοικία οι προτάσεις που εξετάζονται αφορούν και στη δημιουργία αναπτύξεων που θα αφορούν αποκλειστικά βίλλες, χωρίς την υποστήριξη κεντρικής ξενοδοχειακής μονάδας. Αυτό συναντά σθεναρή αντίσταση από τους ξενοδόχους, καθώς οι τελευταίοι υποστηρίζουν ότι το facility management και γενικά το σύνολο των υπηρεσιών που προσφέρει το ξενοδοχείο καθορίζει και το προφίλ του τουρίστα που στοχεύει η χώρα μας.
Ένα σημαντικό ζήτημα που έχουν θέσει οι ξενοδόχοι και αν δεν λυθεί δεν θα δούμε Χωροταξικό του Τουρισμού αφορά το ΦΠΑ και το φόρο μεταβίβασης για τις κατοικίες στα golf resorts.
Έτσι δεν προβλέπεται να έρθει σε «διαβούλευση» Χωροταξικό πριν την Άνοιξη και μέχρι τότε η προώθηση επενδυτικών σχεδίων θα προχωρεί με νόμους και κοινές υπουργικές αποφάσεις.
Επιβεβαιώθηκαν οι πληροφορίες για αυτοτελή φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια καθώς και για φόρο υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων.
Το φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε χθες στη Βουλή περιέχει τις εξής ρυθμίσεις:
Φορολόγηση ενοικίων.
Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται πλέον αυτοτελώς, με συντελεστή 10% έως 12.000 ευρώ και 33% στο υπερβάλλον, διαμορφώνοντας σημαντικό όφελος για το μέσο μισθωτό που συμπλήρωνε το εισόδημά του από μισθωτή εργασία με ενοίκια.
Το ακαθάριστο ποσό από ακίνητα υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή ενάμισι τοις εκατό (1,5%). Ειδικώς, ο συντελεστής του προηγούμενου εδαφίου αυξάνεται σε τρία τοις εκατό (3%), εφόσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα τριακόσια (300) τετραγωνικά μέτρα ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση.
Φόρος υπεραξίας στην πώληση ακινήτου.
Επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του ακινήτου. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της. Τα κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή είκοσι τοις εκατό (20%) με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης.
Στην έννοια του όρου μεταβίβαση για την εφαρμογή του παρόντος περιλαμβάνονται :
η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, καθώς και η μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης,
η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας
η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου,
η σύσταση, η απόσβεση ή η μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον ακίνητο πραγματικής δουλείας
η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης,
η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κυρίων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου,
η ανάκληση απαλλοτρίωσης, η οποία έχει συντελεστεί υπέρ προσώπου υποκείμενου στο φόρο του παρόντος άρθρου,
η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού.
Ως τιμή κτήσης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του, όπου εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, ή το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
Ως τιμή πώλησης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο μεταβίβασής του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου ή εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος, το οποίο μετά την κτήση του εντάχθηκε σε σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας του, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται με βάση το σύστημα αυτό ή το δηλούμενο τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο.
Η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του ακινήτου, η οποία υποβάλλεται σε φόρο, λαμβάνεται αποπληθωρισμένη με την εφαρμογή των ακόλουθων συντελεστών παλαιότητας :
Έτη διακράτησης Συντελεστής παλαιότητας
Από 1 έως 5, 0,90
Πάνω από 5 έως 10, 0,80
Πάνω από 10 έως 15, 0,75
Πάνω από 15 έως 20, 0,70
Πάνω από 20 έως 25, 0,65
Πάνω από 25, 0,60
Σε περιπτώσεις κτήσης του ακινήτου αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, ως χρόνος απόκτησης για τον προσδιορισμό του φόρου θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής, έστω και αν συντρέχει νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής ενοχής.
Στο φόρο του παρόντος άρθρου δεν υπόκεινται :
Το κέρδος που πραγματοποιείται από εμπορική δραστηριότητα αγοροπωλησίας ακινήτων,
Το κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ακινήτου, παγίου περιουσιακού στοιχείου, νομικού προσώπου το οποίο φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 10.
Το κέρδος μέχρι εικοσιπέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ που πραγματοποιείται από μεταβίβαση ακινήτου και εφόσον το ακίνητο αυτό έχει διακρατηθεί, για διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) ετών. Η εξαίρεση αυτή δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία πραγματοποιούν πέραν της μίας (1) μεταβίβασης εντός της ως άνω περιόδου διακράτησης.
Εκδιώκεται κλαίγοντας από το διαμέρισμά της η άνεργη Ισπανή, κάτω από τα άγρια βλέμματα αστυνομικών που εκτελούν τη διαδικασία έξωσής της από το διαμέρισμα που ζούσε από το 1992. Το 2010 έχασε τη δουλειά της ως τηλεφωνήτρια σε εταιρεία ταξί. Συνολικά υπολογίζεται πως περίπου 350.000 άνθρωποι έχουν εκδιωχθεί από τα σπίτια τους τους λόγω οφειλών προς τις τράπεζες, ενώ ακόμα 200.000 εκτιμάται πως αντιμετωπίζουν άμεσα τον ίδιο κίνδυνο. Οι εξώσεις ανέργων που χάνουν τις υποθηκευμένες κατοικίες τους έχουν πλέον εξελιχθεί σε εφιάλτη, όπως παραδέχθηκε πρόσφατα ο Πρωθυπουργός της Ισπανίας, Μαριάνο Ραχόι. Υπενθυμίζεται πως η ανεργία στην Ισπανία το Σεπτέμβριο ανήλθε στο 25,8%. Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2012 ο αριθμός των άνεργων υπολογίστηκε στα 5,78 εκατομμύρια ανθρώπους, ενώ 1,74 εκατομμύρια νοικοκυριά δεν έχουν ούτε έναν εργαζόμενο. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, με τη γενική εισαγγελέα Τζούλιαν Κόκοτ άσκησε κριτική στην ισπανική νομοθεσία που αφορά τις εξώσεις, κρίνοντάς την ασύμβατη με τους Ευρωπαϊκούς κανόνες και ανεπαρκή για την προστασία των δικαιωμάτων των καταναλωτών. Το πρόβλημα των εξώσεων ουσιαστικά αποτελεί συνέχεια της κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων στην Ισπανία. Επί πολλά χρόνια το ισπανικό χρηματοπιστωτικό σύστημα, που περιελάμβανε δεκάδες τοπικές τράπεζες, τροφοδοτούσε την αγορά με «φθηνό» κεφάλαιο για την κατασκευή και την αγορά ακινήτων. Όταν αυτή η φούσκα «έσκασε», αφήνοντας την Ισπανία με τεράστιο αριθμό διαθέσιμων ακινήτων, προκλήθηκε ντόμινο εξελίξεων ένα εκ των οποίων είναι οι άγριες εξώσεις εκατοντάδων χιλιάδων Ισπανών από τα σπίτια τους.
Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων δεν κάνει καλό μόνο στο περιβάλλον, αλλά κάνει μεγάλο καλό και στις τσέπες μας, μειώνοντας την πολύ σημαντική δαπάνη για ψύξη, θέρμανση, φωτισμό και λειτουργία του όποιου εξοπλισμού έχουμε σε δημόσια κτήρια, σπίτια και επαγγελματικούς χώρους, κατά περίπου 50%.
Επιπλέον, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, προσδίδει προστιθέμενη αξία στις κατοικίες και αυξάνει τις τιμές τους στην αγορά κατά περίπου 2,8% ( έρευνα RICS στην Ολλανδία), ακριβώς επειδή για τα σπίτια αυτά αυξάνεται η ζήτηση. Και επόμενο είναι να αυξάνεται η ζήτηση, αφού όταν εφαρμόζεται το πρότυπο του Παθητικού Κτιρίου, η εξοικονόμηση ενέργειας, κυρίως για ψύξη και θέρμανση, μπρεί να φθάσει μέχρι το 90%.
Βεβαίως, όπως τονίσθηκε από την ’λις Κοροβέση, επικεφαλής της Plus Energy Lab και την Φώφη Πασχαλίδου, διευθύντρια της ΔΑΝΟΣ στη Θεσσαλονίκη, η εφαρμογή των προτύπων μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, τόσο σε υπό κατασκευή κτήρια όσο και σε υφιστάμενα, απαιτεί την πραγματοποίηση επένδυσης.
Οι επενδύσεις αυτές, ξεκινούν από κόστος 50 ευρώ/τ.μ. για αναβάθμιση σχολείου στο 60% του κτηρίου και χρόνο απόσβεσης τα 7 έτη, αυξάνονται δε στα 220 ευρώ/τ.μ. για ένα νοσοκομείο και μία αναβάθμιση της τάξης του 70%.
Για τα νέα κτήρια, τα πράγματα είναι πιο εύκολα και το κόστος κατασκευής επιβαρύνεται κατά 5%-7% maximum. Για τις παλιές κατασκευές, οι παρεμβάσεις ίσως έχουν μεγαλύτερο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο, με δεδομένο ότι η αξία ενός παλιού κτηρίου στην αγορά μειώνεται, αλλά…. θα πρέπει να γίνουν σύμφωνα με τα όσα επιτάσσει η νέα Κοινοτική Οδηγία 2010/31/EU, που θα πρέπει να αρχίσει να εφαρμόζεται σε όλα ανεξαιρέτως τα δημόσια κτήρια από το 2018 και από το 2020 σε όλα τα ιδιωτικά.
Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων, πέραν των άλλων, θα βοηθήσει και έναν κλάδο που έχει πληγεί πολύ τα τελευταία χρόνια, αυτό των μηχανικών και των τεχνικών εταιρειών, καθώς αναμένεται όλη η οικονομική δραστηριότητα για τα «πράσινα κτήρια», να δημιουργήσει περί τις 400.000 νέες θέσεις εργασίας στην Ευρώπη.
Και ενώ όλοι αναγνωρίζουν τα οφέλη της ενεργειακής αναβάθμισης, σε εποχή που οι τιμές του πετρελαίου θέρμανσης, του φυσικού αερίου αλλά και του ηλεκτρικού τραβούν την ανηφόρα, υπάρχει το ζήτημα της χρηματοδότησης της απαιτούμενης επένδυσης, έστω και για τις βασικότερες παρεμβάσεις, από τη στιγμή που πέραν από το «Εξοικονομώ κατ’οίκον», δεν υπάρχει χρηματοδοτική στήριξη τέτοιων δράσεων ή φορολογικού τύπου κίνητρα.
Όταν λοιπόν χιλιάδες δανειοληπτών δεν μπορούν να καταβάλλουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων που πήραν στις καλές μέρες, πώς να χρηματοδοτήσουν τέτοιες επενδύσεις από άδειες τσέπες;
Όμως η πολιτική σε ευρωπαϊκό επίπεδο έχει χαραχτεί και αργά ή γρήγορα θα κινηθούμε προς αυτή την κατεύθυνση, η οποία αφορά όλους τους ιδιοκτήτες και χρήστες ακινήτων .
Το πόσο δε η εξοικονόμηση ενέργειας αφορά όλους, προκύπτει από το εξής στοιχείο: To 68% της κατανάλωσης ενέργειας στα κτήρια αφορά την ψύξη και την θέρμανση, ενώ το 80% αυτής χρησιμοποιείται σε κτήρια τα οποία έχουν συνολική επιφάνεια μικρότερη από 1000 τμ., δηλαδή στην πλειονότητα των επαγγελματικών χώρων, σε κατοικίες, δημόσια κτήρια, χώρους συνάθροισης κοινού.
Το μέγεθος της εξοικονόμησης ενέργειας που επιτυγχάνεται , με βάση το πρότυπο Passive House ή Παθητικό Σπίτι, είναι τεράστιο, σύμφωνα με στοιχεία της Plus Energy Lab.
Απόσβεση σε κατάστημα
Έτσι, ενδεικτικά αναφέρεται, ότι ένα κατάστημα 1.000 τ.μ., που σήμερα δαπανά 153 kWhr/τ.μ. το έτος, μετά την ενεργειακή αναβάθμιση θα δαπανά 59 kWhr/τ.μ. το έτος, ενώ η ετήσια δαπάνη από 16.830 ευρώ θα μειωθεί στις 9.020 ευρώ, εξασφαλίζοντας εξοικονόμηση 7.810 ευρώ μόνο από ψύξη και θέρμανση. Φυσικά, για να επιτευχθεί αυτή η εξοικονόμηση, θα απαιτηθεί δαπάνη της τάξης των 60ευρώ/τ.μ., η οποία όμως θα αρχίσει αμέσως να αποσβένεται αφού θα μειωθούν οι λογαριασμοί για την κατανάλωση ενέργειας.
Σε ένα νοσοκομείο, η ετήσια κατανάλωση ανά τ.μ., μπορεί από 407 kWhr να μειωθεί σε 114 kWhr, δηλαδή να πέσει στο ?. Στα ξενοδοχεία, να μειωθεί από τις 273 kWhr/τ.μ. σε 56 kWhr/τ.μ. με τεράστια μείωση της κατανάλωσης για θέρμανση, από 198 kWhr/τ.μ., σε μόλις 10kWhr/τ.μ..
Εντυπωσιακές είναι οι εκτιμήσεις για τα σχολεία, όπου η κατανάλωση ειδικά για θέρμανση μπορεί να μηδενιστεί, από 66 kWhr/τ.μ.το έτος, σήμερα, ενώ η συνολική κατανάλωση από 92 kWhrs/τ.μ. το χρόνο, θα πέσει στις 27kWhrs/τ.μ.
Βεβαίως τα παραπάνω αποτελούν παραδείγματα τα οποία όμως δείχνουν πολύ καθαρά το μέγεθος του οφέλους που θα προκύψει από την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και, το κέρδος που θα προκύψει για το πορτοφόλι των καταναλωτών, ενώ παράλληλα βελτιώνεται η ποιότητα ζωής και εργασίας στα κτήρια, μεγαλώνει ο χρόνος ζωής τους και αυξάνονται οι τιμές τους στην αγορά.
Για δύο πολυπληθέστατες κατηγορίες δανειοληπτών, φως στην άκρη του τούνελ δεν υπάρχει. Ενώ οι ρυθμίσεις πέφτουν… βροχή, ενώ η κυβέρνηση σχεδιάζει νομοθετική ρύθμιση για να διευκολύνει τους δανειολήπτες δίνοντάς τους το δικαίωμα να πληρώνουν μόνο τόκους για τέσσερα ολόκληρα χρόνια, αυτές οι δύο κατηγορίες ακόμη ψάχνουν λύση. Ποιες είναι; Οι δανειολήπτες που προτίμησαν το ελβετικό φράγκο και όσοι πήραν επιδοτούμενο δάνειο από τον ΟΕΚ.
Οι μεν…
Όσοι πήραν επιδοτούμενο δάνειο από τον ΟΕΚ τρέχουν και δεν φτάνουν. Η υπουργική απόφαση που εξέδωσε το τότε αρμόδιο υπουργείο Εργασίας και η οποία επέτρεπε τη χρονική επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής από τα 15 στα 25 χρόνια, δεν γίνεται δεκτή από τις τράπεζες οι οποίες απαντούν «δεν έχουμε λάβει σχετική εγκύκλιο από την τράπεζα. Δυστυχώς το αίτημά σας δεν γίνεται δεκτό». Η μοναδική διέξοδος για τους δανειολήπτες που έχουν πάρει επιδοτούμενο δάνειο από τον ΟΕΚ είναι να απαρνηθούν την επιδότηση. Ως γνωστόν, τα δάνεια της κατηγορίας, δίνονταν με 15ετή διάρκεια. Για τα εννέα πρώτα χρόνια, οι δανειολήπτες έπαιρναν την επιδότηση η οποία αντιστοιχούσε στο 50% ή ακόμη και στο 100% των τόκων. Τα περισσότερα δάνεια, έχουν δοθεί μετά το 2005 οπότε η περίοδος της επιδότησης δεν έχει λήξει ακόμη. Βέβαια, παρά την επιδότηση, οι μηνιαίες δόσεις που βγάζουν τα δάνεια του ΟΕΚ είναι πολύ υψηλές επειδή η διάρκεια του δανείου είναι μόλις 15 έτη. Κι όμως, οι τράπεζες δεν δέχονται καν να αυξήσουν τη διάρκεια αποπληρωμής του δανείου ακόμη και αν η περίοδος της επιδότησης παραμείνει στα 9 χρόνια. Τι λένε στους δανειολήπτες; Απαρνηθείτε την επιδότηση έτσι ώστε το στεγαστικό να μετατραπεί από δάνειο του ΟΕΚ σε δάνειο της τράπεζας, και θα σας δώσουμε τη διάρκεια αποπληρωμής που επιθυμείτε. Φυσικά, μια τέτοια απόφαση δεν μπορεί να ληφθεί ελαφρά τη καρδία από τους δανειολήπτες καθώς θα είναι σαν να κάνουν «δώρο» στην τράπεζα και στο δημόσιο ένα ποσό της τάξεως των 200 ευρώ τον μήνα ή 2500 ευρώ τον χρόνο. Οι δανειολήπτες του ΟΕΚ περιμένουν και αυτοί να δοθεί μια λύση με απόφαση του αρμόδιου υπουργείου Ανάπτυξης.
Και οι δε…
Στη δεύτερη κατηγορία, βρίσκουμε αυτούς που πείστηκαν να πάρουν δάνειο σε ελβετικό φράγκο, ειδικά στη διετία 2007-2009. Οι δανειολήπτες αυτής της κατηγορίας, έχουν υποστεί πολύ μεγάλη ζημιά καθώς τότε που έπαιρναν το δάνειο, η ισοτιμία ευρώ-ελβετικού φράγκου ήταν στο 1,5-1,55 και τώρα έχει υποχωρήσει στο 1,2. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τρία και τέσσερα χρόνια μετά την εκταμίευση του δανείου, οι δανειολήπτες της κατηγορίας χρωστούν περισσότερα χρήματα από αυτά που πήραν. Αν οι δανειολήπτες αυτής της κατηγορίας ζητήσουν ρύθμιση, οι τράπεζες ζητούν πρώτα να γίνει η μετατροπή από ελβετικό φράγκο σε ευρώ και μετά να κάνουν επιμήκυνση ή να δώσουν περίοδο χάριτος. Όμως, αυτό σημαίνει ότι οι δανειολήπτες θα «κλειδώσουν» τη ζημιά από τη μεταβολή της συναλλαγματικής ισοτιμίας οριστικά και αμετάβλητα.
Και γι’ αυτή την κατηγορία των δανειοληπτών θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα καθώς ούτως ή άλλως, λόγω του «ισχυρού φράγκου» οι δόσεις έχουν ανέβει πάρα πολύ.
Εκατοντάδες ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις) βρίσκονται σε μεγάλη δικαστική διαμάχη με το Δημόσιο, που αγωνίζεται για να πείσει ότι του ανήκουν μεγάλες εκτάσεις δασικές, αγροτικές, λιβάδια, βοσκότοποι, σε βουνά, γκρεμνά, αιγιαλούς κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ. που αλλιώς θα περάσουν σε ιδιωτικά χέρια. Σε όλες τις αντιδικίες οι ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα, επιχειρήσεις κ.λπ.) στηρίζουν τα ιδιοκτησιακά τους δικαιώματα (από απώτερους προγόνους, με χρησικτησία κ.λπ.) στην επιχειρηματολογία ότι πρόκειται για τμήματα ιδιωτικών γαιών που δεν κατέληξαν ποτέ στο Ελληνικό Δημόσιο, αφού δεν κατέχονταν από το Σουλτάνο ή Οθωμανούς. Και η επιχειρηματολογία αυτή αγγίζει όλα τα ακίνητα.
Το ιδιοκτησιακό καθεστώς των εκτάσεων αυτών κρίνεται οριστικά αυτές τις μέρες, μέσα από την πολυαναμενόμενη ερμηνεία που θα δώσει σε υπόθεση-πιλότο η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου στις Συνθήκες και τα Πρωτόκολλα (Κωνσταντινούπολης, Λονδίνου) που υπογράφηκαν μετά την απελευθέρωση του ελληνικού κράτους από τους Τούρκους, σε συνδυασμό με τη νομοθεσία του 1837 για τα δημόσια κτήματα. Στην υπόθεση - πιλότο το Δημόσιο κατέφυγε προ 10ετίας στα δικαστήρια με αγωγή σε βάρος φυσικών και νομικών προσώπων που εμφανίζονταν ως ιδιοκτήτες έκτασης σχεδόν 92 στρεμμάτων στην Καλντέρα της Σαντορίνης, όταν εντόπισε στο παράλιο τμήμα της επίμαχης ζώνης, την ανέγερση οικοδόμων, τοιχίων και την φύτευση δενδρυλλίων. Το Πρωτοδικείο δικαίωσε τους ιδιώτες, αλλά το Εφετείο δέχτηκε εν μέρει την αγωγή του Δημοσίου. Το νομικό ζήτημα, έφτασε στον ΑΠ με δύο διαφορετικές αρεοπαγιτικές εισηγήσεις και το θέμα έφθασε μοιραία στην Ολομέλεια, λόγω μείζονος ενδιαφέροντος και σπουδαιότητας. Αν η Ολομέλεια ΑΠ υιοθετήσει στη δίκη - πιλότο τους ιδιωτικούς ισχυρισμούς, τότε όλες αυτές οι τεράστιες εκτάσεις θα περάσουν στα χέρια ιδιωτών και το Δημόσιο θα αποξενωθεί από κάθε δικαίωμα κυριότητας σε ζωτικούς χώρους.
Η βιομηχανία διεκδικήσεων δημόσιας γης φαίνεται να ξεκίνησε πριν από 78 χρόνια, όταν με αφορμή αντιδικία μεταξύ ιδιωτών για τριγωνικό οικόπεδο και κτίσμα 400 τ.μ. στην Ικαρία (χωρίς την παρουσία του Δημοσίου στη δίκη) ο ΑΠ αποφάνθηκε ότι το Δημόσιο δεν είχε ιδιοκτησιακά δικαιώματα στο νησί και στις Κυκλάδες, γιατί τα νησιά αποτελούνταν από «ιδιωτικές γαίες καθαρής ιδιοκτησίας» και είχαν υπαχθεί στην Οθωμανική κυριαρχία όχι «με δικαίωμα πολέμου», αλλά ειρηνικά. Με βάση την απόφαση και με δεδομένη την αναβάθμιση της αξίας της νησιωτικής γης ξεκίνησε τις τελευταίες δεκαετίες ένα κύμα κτηματικών διεκδικήσεων αφού μεσολάβησαν και κάποιες δικαστικές αποφάσεις αλλά και αρεοπαγιτικές εισηγήσεις που επανέλαβαν το ίδιο περίπου σκεπτικό. Κατέληξαν μάλιστα κάποιες φορές στο συμπέρασμα ότι τα νησιωτικά ακίνητα δεν πέρασαν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου (με βάση τις Συνθήκες του 1832 και τα Πρωτόκολλα) αφού δεν εξουσιάζονταν πριν από την Επανάσταση από το Σουλτάνο, ούτε τα κατείχαν Οθωμανοί ιδιώτες και συνεπώς ανήκουν σε Ελληνες ιδιώτες. Αν η Ολομέλεια υιοθετήσει στη δίκη - πιλότο τους ιδιωτικούς ισχυρισμούς, είναι βέβαιο ότι θα ανοίξει η όρεξη διαφόρων επίδοξων καταπατητών και εκπροσώπων μεγάλων οικονομικών συμφερόντων - όπως έχει διδάξει η ελληνική πραγματικότητα - για να διεκδικηθούν τεράστιες ακόμα εκτάσεις. Αλλωστε είναι γνωστό το φαινόμενο μεγάλων εκτάσεων που πέρασαν κατά καιρούς σε ιδιωτικά χέρια και με «δικαστική βούλα» με την εμφάνιση διαφόρων τίτλων αμφίβολης προέλευσης και βασιμότητας, με το κράτος απόν ή και αδύναμο να υπερασπιστεί τα συμφέροντά του απέναντι σε ψευδομαρτυρίες, χρησικτησίες κ.λπ. Με δεδομένη την περιορισμένη έκταση του Κτηματολογίου την απουσία δασολογίου, κ.λπ. είναι εύκολο να προκύψει μία νέα βιομηχανία καταπατήσεων δημόσιας γης, με συνέπειες ασφαλώς καταλυτικές και για το περιβάλλον, την ορθολογική χωροταξία και δόμηση της χώρας κ.λπ.
