Σημαντικές επιβαρύνσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κρύβει το σχέδιο της κυβέρνησης για το νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών, που θα βασίζεται στη βάση δεδομένων της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ). Εφόσον το Υπουργείο Οικονομικών υιοθετήσει τελικά την πρόταση, που τέθηκε στο πλαίσιο του κοινωνικού διαλόγου για την εξίσωση των τιμών της Εφορίας με αυτές που διατηρεί η ΤτΕ, τότε προοιωνίζονται εξωπραγματικές αυξήσεις στις αντικειμενικές.
Τα στοιχεία της «Ι» δείχνουν ότι το ποσοστό αυτής της αύξησης μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να φτάσει ακόμη και το 80% (!) Υπό τις παρούσες συνθήκες χαρακτηρίζεται εγκληματική από τους ανθρώπους της αγοράς.
Κι αυτό γιατί μία νέα άνοδος στις τιμές των ακινήτων θα είναι ισοπεδωτική για την αγορά, αφού διασφαλίζει την παραμονή στην ύφεση, και την οδηγεί σε μεγαλύτερη καθίζηση.
Σύμφωνα με κτηματομεσιτικά γραφεία, σήμερα καταγράφεται σημαντική πτώση στις αγοραίες τιμές που κατά περίπτωση φτάνουν ακόμη και το 40%.
Παρ’ όλα αυτά η καταγραφή της ΤτΕ δείχνει ότι ακόμη και έτσι παραμένουν σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα των αντικειμενικών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται «παράθυρο» για μεγάλες αυξήσεις.
Μια τέτοια εξέλιξη θα σήμαινε ότι σε περιοχές όπως το Ελληνικό, η Νέα Σμύρνη, το Παλαιό Φάληρο, ο Διόνυσος, η Πεντέλη, η Δροσιά, η Κηφισιά κ.ά., όπου η μείωση των τιμών την τελευταία τετραετία είναι χαμηλότερη του 10%, οι αντικειμενικές κατά πάσα βεβαιότητα θα αυξηθούν σημαντικά, κατά περίπου 30%.
Ειδικά σε περιοχές που τα προηγούμενα χρόνια θεωρούνταν ευπαθείς ή προβληματικές και αντιμετωπίζονταν με «ευαισθησία» από τις αρμόδιες Επιτροπές Τιμών ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών (επειδή π.χ. επλήγησαν πρόσφατα από σεισμούς, εγκληματικότητα κ.λπ.) οι αυξήσεις θα φτάσουν ή και θα ξεπεράσουν τις πραγματικές, οδηγώντας σχεδόν σε διπλασιασμό τους, με άνοδο 80% ή και μεγαλύτερη.
Μικρή πτώση των αντικειμενικών τιμών ίσως σημειωθεί μόνο σε περιοχές που υποβαθμίστηκαν τα τελευταία χρόνια, λόγω κυρίως κάμψης της εμπορικότητας την οποία γνώρισαν (στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, στη Γλυφάδα κ.λπ..).
Λόγω όμως της καθίζησης της καταναλωτικής ζήτησης και της δυστοκίας στις χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων, οι τιμές της ΤτΕ, όπως ενημερώνονται από τις συμβάσεις στεγαστικών δανείων από τις εμπορικές τράπεζες, δεν έχουν ακόμα ενσωματώσει πλήρως την πραγματικά μεγάλη μείωση στις εμπορικές τιμές,.
Σε κάθε περίπτωση, η άνοδος των αντικειμενικών τιμών στις κατοικίες θα επιφέρει μπαράζ πρόσθετων επιβαρύνσεων σε φόρους και τέλη, που βαρύνουν τα ακίνητα και υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές. Αναλογικά θα αυξηθούν το έκτακτο τέλος ακινήτων, το ΤΑΠ, ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, τέλη και δικαιώματα που καταβάλλονται σε δικηγόρους, συμβολαιογράφους και τα έξοδα υποθηκοφυλακείου. Οι νέες αυτές αυξήσεις θα καταφέρουν το τελικό πλήγμα στην ήδη ημιθανή κτηματαγορά.
Ακόμα και αν τελικώς καταργηθούν ή συγχωνευθούν οι φόροι επί ακινήτων σε δύο ή τρεις μόνο, όπως προτείνεται στην Επιτροπή φορολογικής μεταρρύθμισης, επί της ουσίας δεν θα υπάρξει ελάφρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού το αποτέλεσμα για τα έσοδα του κράτους πρέπει να μην είναι αρνητικό λόγω του Μνημονίου.
Να σημειωθεί ότι οι φόροι στην περιουσία αυξάνονται για το 2012 κατά 217,6% ή κατά 2,45 δισ. ευρώ και προέρχονται κυρίως από την επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Προβλέπονται να φτάσουν για το 2012 στα 3,58 δισ. ευρώ, από 1,12 δισ. ευρώ που εισέρρευσαν πέρυσι στα κρατικά ταμεία.
Ωστόσο, μελετάται το ενδεχόμενο η αύξηση των αντικειμενικών τιμών να συνοδευτεί από μεγάλη μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, προκειμένου να μην πληγεί ακόμη περισσότερο η οικοδομική δραστηριότητα.
Σημειώνεται ότι ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 8-10% επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου και μελετάται να καθιερωθεί πιο προοδευτική φορολόγηση με συντελεστή που θα ξεκινά από το 5%.
Ετοιμάζουν και «Τράπεζα τιμών»
Αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να αποφασίσει αν θα υιοθετήσει το νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών, που θα προσδιορίζονται πλέον με «πιλότο» τη βάση δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος. Στόχος του Υπουργείου Οικονομικών με την αξιοποίηση αυτού του αρχείου είναι να δημιουργηθεί μία «Τράπεζα τιμών», στην οποία θα καταχωρίζονται οι εμπορικές αξίες των ακινήτων (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, καταστήματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια) της χώρας.
Η βάση δεδομένων της ΤτΕ ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα για τις μεταβολές που επέρχονται στις τιμές των ακινήτων. Η ενημέρωση γίνεται σήμερα από τις εμπορικές τράπεζες μέσω των δανείων για την στεγαστική πίστη, που χορηγούν σε καταναλωτές.
«Αν και οι τράπεζες δύσκολα εκταμιεύουν σήμερα δάνεια, εντούτοις το αρχείο της ΤτΕ παραμένει πολύ καλά ενημερωμένο», επισημαίνει παράγοντας του Υπουργείου Οικονομικών. Και αυτό γιατί «τροφοδοτείται» με στοιχεία από άλλους πιστοποιημένους φορείς της αγοράς. Όπως είναι τα μεσιτικά γραφεία, οι εταιρείες Real Estate, η Ομοσπονδία Κατασκευαστών Ακινήτων.
Κάθε τράπεζα, όταν δέχεται μια αίτηση για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, προχωρά στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Η εκτίμηση γίνεται από ειδικό εκτιμητή, ο οποίος είναι συνήθως μηχανικός.
Η εκτίμηση αφορά στην εμπορική αξία της κατοικίας. Βάσει αυτής της αξίας δίνεται η έγκριση για την εκταμίευση του δανείου.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, έχει δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων ανά περιοχή. Τα στοιχεία αυτά συλλέγονται από το στατιστικό τμήμα της Τράπεζας της Ελλάδος και με βάση αυτά γίνονται εκτιμήσεις για την ακριβή πορεία των τιμών των ακινήτων.
Με τον τρόπο αυτό στο Υπουργείο Οικονομικών θα προσπαθήσουν να φτιάξουν μία «Τράπεζα τιμών» για τα ακίνητα με βάση τις πραγματικές τιμές για τα γραφεία, τα καταστήματα, τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια. Για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα στο Υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν τη λύση να δέχονται αυτές τις τιμές μειωμένες κατά 10%-15%, μέχρις ότου «ζεσταθεί» η κτηματαγορά η οποία είναι νεκρωμένη εδώ και αρκετό χρονικό διάστημα.
Αυτό βέβαια θα εξαρτηθεί από τους εισπρακτικούς στόχους του Μνημονίου.
Η ψαλίδα στις τιμές κατοικιών μεταξύ τραπεζών και εφορίας
Περιοχή
|
Αντικειμενικές τιμές εφορίας
|
Τιμές αγοράς βάσει συμβολαίων
|
Μεταβολή
|
Αμπελόκηποι
|
2.000 ευρώ
|
2.200 ευρώ
|
+10%
|
Πεδίο Άρεως
|
1.800 ευρώ
|
1.700 ευρώ
|
- 5,9%
|
Πλατεία Βάθη
|
1.640 ευρώ
|
1.350 ευρώ
|
- 17,7%
|
Γαλάτσι
|
1.450 ευρώ
|
2.190 ευρώ
|
+51%
|
Γλυφάδα
|
3.350 ευρώ
|
3.120 ευρώ
|
- 6,7%
|
Ηλιούπολη
|
1.500 ευρώ
|
2.200 ευρώ
|
+46,7%
|
Ίλιον
|
1.000 ευρώ
|
1.800 ευρώ
|
+80%
|
Γέρακας
|
1.450 ευρώ
|
2.000 ευρώ
|
+38%
|
Μεταμόρφωση
|
1.300 ευρώ
|
1.700 ευρώ
|
+30,8%
|
Ελληνικό
|
1.750 ευρώ
|
2.650 ευρώ
|
+51,5%
|
Μαρούσι
|
2.050 ευρώ
|
2.650 ευρώ
|
+29,3%
|
Καλλιθέα
|
1.300 ευρώ
|
2.000 ευρώ
|
+53,8%
|
Χαϊδάρι
|
1.450 ευρώ
|
2.020 ευρώ
|
+39,3%
|
Άγιοι Ανάργυροι
|
1.100 ευρώ
|
1.650 ευρώ
|
+50%
|
Δροσιά
|
2.300 ευρώ
|
3.050 ευρώ
|
+32,6%
|
Θεσσαλονίκη – Κέντρο
|
2.200 ευρώ
|
1720 ευρώ
|
-21,8%
|
Νέα Μηχανιώνα
|
1.100 ευρώ
|
1.650 ευρώ
|
+50%
|
ΠΗΓΗ: Τιμές Τραπεζών για νέες κατοικίες που μπαίνουν στη βάση δεδομένων της ΤτΕ
