Διαστάσεις «επιδημίας» λαμβάνουν οι προσφορές ακινήτων κάθε είδους σε τιμές χαμηλότερες από τις αντικειμενικές αξίες. Σπίτια, οικόπεδα, καταστήματα, γραφεία προσφέρονται σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, ωστόσο, ακόμη δεν υπάρχουν αγοραστές. Οι περισσότεροι Ελληνες δεν διαθέτουν τη ρευστότητα προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες, ενώ πολλοί, ντόπιοι και ξένοι επενδυτές, περιμένουν ακόμη μεγαλύτερη κατάρρευση της Κτηματαγοράς
Τα πρώτα σημάδια «επίθεσης» στη φθηνή πλέον Κτηματαγορά, έχουν αρχίσει να εμφανίζονται. Σύμφωνα με τα στοιχεία των κτηματομεσιτών, το 2011 καταγράφηκε μια σχετική κινητικότητα από πλευράς ξένων για απόκτηση παραθεριστικών κατοικιών ενώ και για το 2012 εκτιμάται ότι στα νησιά θα υπάρξει έντονο ενδιαφέρον που μπορεί να μεταφραστεί σε συμβόλαια. Με βάση την τελευταία έρευνα από τα συμβολαιογραφικά γραφεία, η αγορά εξοχικής κατοικίας καταγράφει τη μεγαλύτερη «βουτιά» στις αγοραπωλησίες, περίπου 80% κατά τη διετία 2009-2011. Η μείωση του όγκου των μεταβιβάσεων για διαμερίσματα μικρής επφάνειας είναι μεγαλύτερη από 60% στη διετία, για τα μεγαλύτερης επιφάνειας είναι 70% και για τα μεταχειρισμένα ακίνητα η πτώση ξεπερνά το 50%.
Αγοραπωλησίες
Παράγοντες του κλάδου των ακινήτων κάνουν λόγο για «μη αγορά» θέλοντας να δείξουν ότι δεν υπάρχουν αγοραπωλησίες και χιλιάδες ακίνητα μένουν στα αζήτητα. Από τα στοιχεία του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, προκύπτει ότι το 2005 τα συμβόλαια στην Αθήνα ήταν 112.231 και το 2011 έπεσαν στις 40.321, δηλαδή μέσα σε μια εξαετία έχουν μειωθεί οι συμφωνίες κατά περίπου 80.000. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές απέχουν παντελώς από την αγορά, αποστερώντας δισεκατομμύρια ευρώ από την Κτηματαγορά, την οικοδομή και την οικονομία γενικότερα.
Οι παράγοντες της αγοράς κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για ακόμη χειρότερες καταστάσεις σε περίπτωση που συνεχιστεί η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων. Σύμφωνα με τον πρόεδρο των Συμβολαιογράφων Κώστα Βλαχάκη «θα αποτελέσει «βόμβα» όταν βγουν στην αγορά χιλιάδες ακίνητα που κρατά το Δημόσιο αλλά και τα ιδιωτικά ακίνητα, δηλαδή αυτά που θα αναγκαστούν να βγάλουν στο σφυρί οι οικογένειες εξαιτίας της αδυναμίας τους να πληρώσουν τα δάνεια».
Ωστόσο, μπορεί για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους εργολάβους η κατάσταση να είναι δραματική, για τους υποψήφιους επενδυτές και για όσους έχουν ρευστότητα είναι η μεγάλη ευκαιρία. Χιλιάδες ακίνητα κάθε είδους «βγαίνουν στο σφυρί» σε τιμές πολύ χαμηλές με αποτέλεσμα να αυξάνονται οι ευκαιρίες για τους έχοντες χρήμα την περίοδο της μεγάλης κρίσης και της έλλειψης ρευστού.
Αν και οι περισσότεροι υποψήφιοι επενδυτές τηρούν στάση αναμονής, θεωρείται βέβαιο ότι δημιουργείται σιγά σιγά ένα μεγάλο απόθεμα ακινήτων σε χαμηλές τιμές, χαμηλότερες πολλές φορές κι από τις αντικειμενικές. Τα στοιχεία που έδωσαν πρόσφατα οι μεσίτες είναι χαρακτηριστικά:
Γραφείο 23 τ.μ. στο κέντρο με αντικειμενική αξία 49.800 ευρώ πωλήθηκε 20.000 ευρώ.
Οικόπεδο στο Μοσχάτο με διώροφο επαγγελματικό κτίριο 300 τ.μ. έχει αντικειμενική 600.000 ευρώ και πωλείται μόλις 130.000 ευρώ.
Στην Ελευσίνα ισόγειο κατάστημα 350 τ.μ. με 1ο όροφο 150 τ.μ. και αντικειμενική 550.000 ευρώ πωλείται 300.000 ευρώ.
Μεζονέτα στη Βάρη 250 τ.μ. με πισίνα, 300 χιλ. ευρώ.
Μονοκατοικία στη Βούλα 300 τ.μ. σε οικόπεδο 500 τ.μ. με πισίνα, 500 χιλ. ευρώ.
Γραφείο 200 τ.μ.στο κέντρο της Αθήνας με αντικειμενική αξία 900.000 ευρώ πωλείται 450.000 ευρώ.
Διαμέρισμα 80 τ.μ. στη Νέα Σμύρνη με αντικειμενική 260.000 πωλείται 200.000 ευρώ.
Μεζονέτα στο Χαϊδάρι 130 τ.μ. τριώροφη με αντικειμενική 250.000 πωλείται 130.000 ευρώ.
Μονοκατοικία στην Εκάλη 400 τ.μ. σε οικόπεδο 1.350 τ.μ. με αντικειμενική 2 εκατ. πωλείται 1.250.000 ευρώ.
Μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική 1 εκατ. πωλείται 550.000 ευρώ.
Ξενοδοχείο στη Ζάκυνθο 50 κλινών με αντικειμενική 6 εκατ. πωλείται 2,5 εκατ. ευρώ. Σαφέστατα, δεν πωλείται όλη η Ελλάδα σε τιμές απαξίωσης, ωστόσο, οι ευκαιρίες είναι πάρα πολλές. Οι ειδικοί της αγοράς συμβουλεύουν όσους έχουν χρήματα για επένδυση να εστιάσουν στις εξής κατηγορίες:
1 Κατοικίες μεγάλων επιφανειών, πλέον των 100 τ.μ. σε ακριβές περιοχές. Απευθύνονται στα υψηλά βαλάντια που μπορούν να διαθέσουν από 600 χιλ. ευρώ μέχρι και 2-3 εκατ. ευρώ. Επειδή τα συγκεκριμένα ακίνητα, μονοκατοικίες και μεζονέτες κατά κύριο λόγο, είναι στα αζήτητα, μπορούν να πετύχουν τιμές πάνω από 40% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2009.
Υπάρχουν βέβαια και τα «σκοτωμένα» ακίνητα, αυτά δηλαδή που πωλούνται κάτω από την αντικειμενική αξία λόγω αδυναμίας συντήρησής τους και πληρωμής φόρων ή εξαιτίας οικονομικής δυσχέρειας των ιδιοκτητών. Τα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας (Βάρη, Βούλα, Βουλιαγμένη,Γλυφάδα, Εκάλη, Κεφαλάρι, Διόνυσος,) κρύβουν αρκετές επενδυτικές ευκαιρίες για τους έχοντες. Όμως, περισσότερες είναι οι ευκαιρίες στα ανατολικά του λεκανοπεδίου, δηλαδή σε Γέρακα, Παλλήνη, Παιανία, Μαρκόπουλο, Σπάτα, Λούτσα, Καλύβια, Ραφήνα, Πόρτο Ράφτη, καθώς εκεί κτίστηκαν χιλιάδες κατοικίες. Οι τιμές έχουν υποχωρήσει από 30% έως 40%.
2 Σπίτια μικρών επιφανειών σε φτωχές συνοικίες, καινούρια και μεταχειρισμένα. Πρόκειται για ακίνητα που πωλούνται από οικογένειες που δεν μπορούν να καταβάλουν τις δόσεις και προσπαθούν να γλιτώσουν τους πλειστηριασμούς. Στα δυτικά προάστια (Αιγάλεω, Ρέντης, Νίκαια, Περιστέρι κ.λπ.) και στις συνοικίες πέριξ του κέντρου της Αθήνας (Παγκράτι, Βύρωνας, Καισαριανή, Πατήσια, Κυψέλη, Αμπελόκηποι, Γουδί κ.λπ.) υπάρχουν πολλές αγγελίες πώλησης ακινήτων σε τιμές έως 30% χαμηλότερες.
3 Μεταχειρισμένα σπίτια στα γκέτο της Αθήνας. Η απαξίωση πολλών περιοχών λόγω της αύξησης της εγκληματικότητας έχει οδηγήσει σε «κύμα» φυγής χιλιάδες ιδιοκτήτες οι οποίοι πουλάνε όσο όσο τα διαμερίσματά τους.
Εκεί υπάρχουν και τα περισσότερα πωλητήρια κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Μια τέτοια επένδυση φυσικά έχει ρίσκο καθώς μπορεί να αποφέρει κέρδη μόνο σε περίπτωση γενικευμένης ανάπλασης του κέντρου, απομάκρυνσης χιλιάδων μεταναστών και ενός κεντρικού σχεδίου επιστροφής των Αθηναίων σε γειτονιές όπως Μεταξουργείο, Κολωνός, Βικτώρια, Πατήσια, Κυψέλη, Θησείο, Αγιος Παντελεήμονας, Εξάρχεια κ.λπ.
4 Οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα. Τον τελευταίο καιρό παρατηρείται κινητικότητα στην αγορά αγροτεμαχίων πλέον των 20 στρεμμάτων στη νησιωτική χώρα και στις παραθαλάσσιες αλλά και ορεινές περιοχές.
Αντίθετα, έχουν «παγώσει» οι αγορές για αγροτεμάχια μικρότερα των 20 στρεμμάτων εξαιτίας της φημολογίας για αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το ψάξιμο για φθηνά οικόπεδα, ακόμη και κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, μπορεί να αποκαλύψει «διαμάντια» καθώς η γη είναι το πρώτο πράγμα που «ξεφορτώνονται» από την περιουσία τους όσοι αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσχέρειες, χρέη κ.λπ.
Μεγάλη μείωση στα μισθώματα
Κατέρρευσε η επαγγελματική στέγη
Η περίπτωση της επαγγελματικής στέγης είναι εντελώς διαφορετική καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αυτή την περίοδο θέλουν να πουλήσουν. Κάποτε η απόκτηση ενός καταστήματος ή γραφείου ήταν το όνειρο χιλιάδων Ελλήνων καθώς απέφερε ένα σταθερό εισόδημα από τα ενοίκια. Πλέον, η υψηλή φορολόγηση σε συνδυασμό με τα χιλιάδες άδεια επαγγελματικά ακίνητα, έχουν περιορίσει, αν δεν έχουν εξαφανίσει, τα έσοδα. Αλλωστε, και τα μισθώματα έχουν υποχωρήσει δραστικά την τελευταία πενταετία, χωρίς ακόμη να έχουν πιάσει πάτο. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της Colliers International Hellas εντός του 2012 αναμένεται νέα υποχώρηση ενοικίων κατά 25% στα καταστήματα και τα γραφεία που έρχεται να προστεθεί στην υποχώρηση 25%-30% που καταγράφηκε το 2011.
Η μειωμένη διαθεσιμότητα νέων γραφειακών χώρων και η επιβράδυνση των εκμισθώσεων ήταν τα κύρια χαρακτηριστικά του 2011, που οφείλονται, κυρίως, στην υποχώρηση του ΑΕΠ και στην αυξημένη οικονομική αβεβαιότητα. Για το 2012, τα κυρίαρχα χαρακτηριστικά της αγοράς αναμένεται να είναι η υπομίσθωση χώρων και η επαναδιαπραγμάτευση μισθωμάτων, με τη Λεωφόρο Κηφισίας και το κέντρο της Αθήνας να παραμένουν στο επίκεντρο της δραστηριότητας.
Επίσης, τουλάχιστον το 30% των μεσαίων και μικρών καταστημάτων θα είναι διαθέσιμα προς μίσθωση και εκτιμάται ότι το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί σε 35%, τους επόμενους μήνες, καθώς η ζήτηση θα επικεντρωθεί, κυρίως, σε μεγάλες αναπτύξεις, όπως τα εμπορικά κέντρα και τα εμπορικά πάρκα.
Αυτό σημαίνει ότι αυτήν την περίοδο δεν συμφέρει η αγορά επαγγελματικού ακινήτου, εκτός κι αν έχει εξασφαλιστεί ένας σταθερός μισθωτής. Πηγή www.imerisia.gr
