Με το ΝΟΚ επιτρέπεται η ενοποίηση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, προς κοινή χρήση των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας.
Μεγάλες ανατροπές στην οικοδομή και γενικότερα στην αξιοποίηση των ακινήτων, φέρνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός που παρουσιάστηκε χθες από τον αναπληρωτή υπουργό Περιβάλλοντος, Νίκο Σηφουνάκη. Η μείωση του ποσοστού κάλυψης των οικοπέδων από 70% ή 80% (κυρίως στα κέντρα πόλεων) στο 60% για όλα τα κτίρια με στόχο τη δημιουργία περισσότερων χώρων πρασίνου, η πριμοδότηση με αυξημένο συντελεστή δόμησης για την κατασκευή μεγαλύτερων ιδιοκτησιών, τα ψηλά κτίρια με δυνατότητες παρέκκλισης ύψους του ορόφου σε 2,70 μέτρα από 2,45 μ. και η απόσυρση παλαιών κτιρίων, είναι οι βασικότερες αλλαγές που φέρνει ο νέος Κανονισμός.
Ειδικά σε ό,τι αφορά τις ευρύτερες αναπλάσεις με στόχο την αναζωογόνηση κορεσμένων αστικών περιοχών, δίνεται η δυνατότητα να αυξηθεί ο Συντελεστής Δόμησης μέχρι τον ανώτερο επιτρεπόμενο στην περιοχή, ενώ εκτός από τις παρεκκλίσεις στο ύψος του κτιρίου μπορεί να υπάρχουν παρεκκλίσεις και στη θέση ανέγερσής του, στην κάλυψη και τις χρήσεις γης.
Κίνητρα
Σε ό,τι αφορά τα κίνητρα για τις συνενώσεις ιδιοκτησιών και το περισσότερο πράσινο προβλέπονται τα εξής: Για οικόπεδα που έχουν έκταση μεγαλύτερη της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής και με βάση συντελεστές που προωθούν την εξάλειψη της κατάτμησης προσδιορίζεται κίνητρο κλιμακωτής αύξησης του συντελεστή δόμησης και εναρμόνισης με τα επιτρεπόμενα ύψη, ως εξής:
Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 8% έως 10% με ταυτόχρονη μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20%.
Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 12% έως 15% με ταυτόχρονη μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20% και απόδοση σε κοινή χρήση επιφάνειας του οικοπέδου.
Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 16% έως 20% με ταυτόχρονη μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20% και απόσυρση κτιριακού αποθέματος.
Επιπλέον συντελεστής δόμησης από 20% έως 25% με ταυτόχρονη μείωση του ποσοστού κάλυψης κατά 20%, απόδοση σε κοινή χρήση επιφάνειας του οικοπέδου και απόσυρση κτιριακού αποθέματος.
Σε περίπτωση οικοπέδων τουλάχιστον 2.000 τ.μ. με απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση του 100% του ακαλύπτου παρέχεται το εξής κίνητρο: Αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης του προκύπτοντος οικοπέδου κατά 35% με προσθήκη καθ' ύψος μέχρι 30% επιπλέον του επιτρεπόμενου της περιοχής.
Είναι δυνατή η έγκριση της γενικής διάταξης και ογκοπλαστικής διαμόρφωσης κτιρίων σε οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 2.500 τ.μ., κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος νόμου, με προϋπόθεση την τήρηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης της περιοχής, ο οποίος πρέπει να είναι τουλάχιστον 1.6, και του ανώτατου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίων που ορίζεται με τον παρόντα νόμο.
Με το ΝΟΚ επιτρέπεται η ενοποίηση των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, προς κοινή χρήση των ενοίκων του οικοδομικού τετραγώνου ή μέρους του, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα κυριότητας. Η απόδοση σε κοινή δημόσια χρήση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία δόμησης πριν από την έκδοση της άδειας δόμησης.
Οι ημιυπαίθριοι όπως τους ξέραμε καταργούνται και προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης. Τη θέση τους παίρνουν οι «ανοικτοί στεγασμένοι χώροι» που εξαιρούνται από τη δόμηση, εφόσον το ανοικτό τμήμα είναι μεγαλύτερο από το 1/3 της συνολικής περιμέτρου του χώρου κι εφόσον έχουν ύψος δύο ορόφων. Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετρώνται πλέον:
Οι επιφάνειες των εξωστών και στεγασμένων υπαίθριων χώρων, όταν το συνολικό ποσοστό τους είναι μικρότερο του 40% της επιφάνειας που επιτρέπεται να δομηθεί στο οικόπεδο.
Οι ημιυπαίθριοι χώροι των κτιρίων με ύψος δύο ή περισσοτέρων ορόφων.
Οι μη βατές επιφάνειες, οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα του κτιρίου ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους.
Η επιφάνεια των υποχρεωτικών, σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό, κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο ανά κλιμακοστάσιο.
Ο κενός χώρος που δημιουργείται μεταξύ του αναπτύγματος της σκάλας και του πλατύσκαλου (φανάρι) όλων των κλιμάκων.
Η επιφάνεια των ανοικτών κλιμακοστασίων.
Σκάλες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ' εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν από την ισχύ του κανονισμού κτίρια.
Η επιφάνεια κατακόρυφων αγωγών ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχιστον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για το δροσισμό του κτιρίου.
Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής ως εξής: Για συντελεστή δόμησης έως 0,4, ύψος 10,75μ., για συντελεστή δόμησης έως 0,8 ύψος 14,00μ., για συντελεστή δόμησης έως 1,2 ύψος 17,25μ., για συντελεστή δόμησης έως 1,6 ύψος 19,50μ., για συντελεστή δόμησης έως 2,0 ύψος 22,75μ., για συντελεστή δόμησης έως 2,4 ύψος 26,00μ., για συντελεστή δόμησης 2,4 και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος 32,00μ.
Περιορισμοί που προστατεύουν το περιβάλλον
Δεν επιτρέπεται η σφράγιση του φυσικού εδάφους και η επέκταση του υπογείου πέρα από το 50% του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου.
Η υπόγεια στάθμευση στα μικρά οικόπεδα υποστηρίζεται με τη δημιουργία κουβουκλίου στέγασης ανελκυστήρα οχημάτων εντός των πλαγίων αποστάσεων του κτιρίου.
Καθίσταται υποχρεωτική η συλλογή και ο διαχωρισμός των σκουπιδιών στην περίφραξη-όριο του οικοπέδου ή σε χώρους με πρόσβαση από την όψη του κτιρίου.
Ερχονται τα υπόσκαφα κτίρια με το νέο Κανονισμό
Αυξημένος Συντελεστής Δόμησης για κτίρια με χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση
Ο ΝΟΚ προβλέπει τη δημιουργία μιας νέας κατηγορίας κτιρίου, του υπόσκαφου. Πρόκειται για κτίριο ή τμήμα κτιρίου που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μια μόνο ορατή όψη. Η κατασκευή του γίνεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους με επέμβαση σ' αυτό και πλήρη επαναφορά στην αρχική του μορφή.
Τα υπόσκαφα κτίρια έχουν κύρια χρήση. Δεν μετράει στο Σ.Δ. το 50% της επιφάνειάς τους όταν πρόκειται για κατοικία και το 20% όταν πρόκειται για άλλη χρήση. Στα υπόσκαφα αλλά και σε κτίρια με πολύ χαμηλή ενεργειακή κατανάλωση, φυτευμένα δώματα, χρήσεις μονώσεων και εξωτερικών τοίχων μεγάλου πάχους από φυσικά υλικά, διπλών ενεργειακών κελύφων προβλέπεται πριμοδότηση με αυξημένο Συντελεστή Δόμησης. Στην περίπτωση όπου το κτίριο κατατάσσεται σύμφωνα με την ενεργειακή του μελέτη, στις ανώτερες ενεργειακά κατηγορίες τότε δίνεται κίνητρο αύξησης του σ.δ. κατά 5%.
Ειδική αύξηση του σ.δ. κατά 10% προσφέρεται σε κτίρια ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης που παρουσιάζουν παράλληλα εξαιρετική περιβαλλοντική απόδοση. Τα υπόγεια των κτιρίων δεν μπορούν να ξεπερνούν σε ύψος το 1,20 του μέτρου και προσμετρώνται κατά 50% στο σ.δ. Το ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου δε μπορεί να υπερβαίνει το 60% της επιφάνειάς του. Επίσης, σε οικόπεδο, με περισσότερα από ένα πρόσωπα σε κοινόχρηστους χώρους, όπου τυχόν ισχύουν διαφορετικά ποσοστά κάλυψης, εφαρμόζεται σαν ποσοστό κάλυψης του όλου οικοπέδου ο αριθμητικός μέσος των ποσοστών κάλυψης.
Πηγή www.imerisia.gr
