Αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στα επίπεδα των αγοραίων τιμών μέχρι το τέλος Ιουνίου, και ανατροπές στη φορολογία των μεταβιβάσεων και της κατοχής ακίνητης περιουσίας έρχονται το Καλοκαίρι.
Η νέα κυβέρνηση θα πρέπει μέχρι το τέλος Ιουνίου να έχει έτοιμο το σχέδιο με τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, ενώ μνημονιακή δέσμευση της χώρας είναι οι αντικειμενικές τιμές να προσεγγίσουν τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Προκειμένου να μετριαστούν οι αρνητικές συνέπειες που θα έχει στην αγορά ακινήτων η αύξηση των αντικειμενικών αξιών εξετάζεται η μείωση της φορολογίας στις μεταβιβάσεις, η κατάργηση μεγάλου αριθμού φόρων και τελών που επιβάλλονται σήμερα στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας και η καθιέρωση δύο ενιαίων φόρων.
Για πρώτη φορά θα επιβληθεί φόρος κατοχής και στα αγροτεμάχια. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο πόρισμα της διακομματικής επιτροπής διαλόγου για τη φορολογική μεταρρύθμιση θα προβλέπεται:
Η επιβολή ενιαίου φόρου στην κατοχή της ακίνητης περιουσίας με την κατάργηση:
Του ειδικού τέλους ακινήτων που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και επιβαρύνει τις κατοικίες και τα κτίσματα που έχουν εμπορική χρήση και υπολογίζεται με συντελεστή κλιμακούμενο από 0,5 έως 20 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την ισχύουσα τιμή ζώνης.
Του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας, ο οποίος επιβάλλεται κάθε χρόνο με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,2% έως 2% επί της φορολογητέας (αντικειμενικής) αξίας των κτισμάτων και των εντός σχεδίου οικοπέδων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από την αξία αυτή ένα ποσό της τάξεως των 200.000 ευρώ που είναι το ατομικό αφορολόγητο όριο.
Φόρος και στα αγροτεμάχια
Σύμφωνα με πρόταση που ήδη επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, στον ενιαίο φόρο θα ενταχθούν και οι εκτός σχεδίων πόλεων εδαφικές εκτάσεις, δηλαδή οι αγροί, τα αγροτεμάχια και οι βοσκότοποι, που σήμερα απαλλάσσονται από το ΦΑΠ. Δηλαδή θα επιβληθεί φόρος και σ' αυτά τα ακίνητα. Επιπλέον η αντικατάσταση του Ειδικού Τέλους και του ΦΑΠ με έναν νέο ενιαίο φόρο θα έχει ως συνέπεια την κατάργηση του αφορολογήτου ορίου των 200.000 ευρώ που προβλέπει η νομοθεσία για το ΦΑΠ, με συνέπεια κάθε ιδιοκτήτης να φορολογείται από το πρώτο ευρώ της αξίας της ακίνητης περιουσίας που κατέχει.
Η επιβολή ενός φόρου στη χρήση του ακινήτου που θα εισπράττεται υπέρ της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Σήμερα, μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ επιβάλλονται άλλοι τρεις φόροι υπέρ δήμων: τα δημοτικά τέλη, ο δημοτικός φόρος και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Από τους τρεις αυτούς φόρους, όμως, μόνο το ΤΑΠ υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία ανά τ.μ. του κάθε ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου.
Κατάργηση μεγάλου αριθμού επιμέρους φόρων και τελών που επιβαρύνουν την απόκτηση ακινήτων. Σήμερα στις μεταβιβάσεις ακινήτων επιβάλλεται, εκτός από τον ομώνυμο φόρο, μία σειρά από πρόσθετα τέλη και φόρους υπέρ τρίτων (π.χ. φόρος υπέρ δήμων 3%, τέλη υπέρ συμβολαιογράφων και δικηγόρων, τέλη για την εγγραφή στο υποθηκοφυλακείο κ.λπ.). Επιπλέον, στις περιπτώσεις κληρονομιών, δωρεών ή γονικών παροχών ακινήτων, που είναι και αυτές «μεταβιβάσεις» υπό άλλες έννοιες, επιβάλλονται φόροι με άλλους συντελεστές, οι οποίοι ποικίλλουν ανάλογα με το βαθμό συγγένειας που συνδέει τα «αντισυμβαλλόμενα» μέρη.
Σε περίπτωση που απλοποιηθεί η νομοθεσία και υιοθετηθεί η εφαρμογή ενός ενιαίου φόρου για όλες τις μεταβιβάσεις, τότε οι συντελεστές του φόρου αυτού θα πρέπει να διαμορφωθούν σε τέτοια επίπεδα ώστε να μην αυξηθούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις στις μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων μεταξύ στενών συγγενών, δηλαδή στις κληρονομιές και τις δωρεές από γονείς σε παιδιά, από παππούδες ή γιαγιάδες σε εγγόνια, μεταξύ συζύγων, αδελφών κ.λπ. ούτε και στις γονικές παροχές. Επιπλέον, σε περίπτωση καθιέρωσης ενός ενιαίου φόρου στις μεταβιβάσεις θα απαιτηθεί είτε να καταργηθεί ο ΦΠΑ 23% που επιβάλλεται σήμερα στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών, πλην πρώτης κατοικίας, είτε να μειωθεί σημαντικά ώστε να προσαρμοστεί στο πολύ χαμηλότερο του 23% επίπεδο μέσης επιβάρυνσης που θα προκύπτει με το νέο ενιαίο φόρο.
Μείωση των συντελεστών φορολογίας των μεταβιβάσεων των ακινήτων. Σήμερα σε κάθε πώληση παλαιού διαμερίσματος, παλαιάς μονοκατοικίας, οικοπέδου και αγροτεμαχίου επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστές 8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ της φορολογητέας αξίας και 10% για το πέραν των 20.000 ευρώ (υπερβάλλον) τμήμα της φορολογητέας αξίας. Σε περίπτωση μεταβίβασης πρώτης κατοικίας επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 10% στο τμήμα της φορολογητέας αξίας του ακινήτου το οποίο υπερβαίνει το ισχύον κατά περίπτωση αφορολόγητο όριο, που ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο και προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από πρώτα δύο παιδιά του και κατά 30.000 ευρώ για κάθε ένα παιδί από τρίτο και πάνω. Η μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης εκτιμάται ότι θα συμβάλει στον περιορισμό ή ακόμη και στην εξουδετέρωση των πρόσθετων επιβαρύνσεων που θα προκύψουν με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών.
Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο με συνολική φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ, βάσει σημερινής αντικειμενικής τιμής, ο φόρος που επιβάλλεται σε περίπτωση μεταβίβασης ανέρχεται σε 19.600 ευρώ (8% στα πρώτα 20.000 ευρώ της αξίας και 10% στα επόμενα 180.000 ευρώ της αξίας). Αν η φορολογητέα αξία ανέβει στις 300.000 ευρώ, λόγω αύξησης της αντικειμενικής τιμής κατά 50%, τότε ο φόρος μεταβίβασης για το ίδιο ακίνητο θα αυξηθεί κατά 10.000 ευρώ ή κατά 51% και θα ανέλθει στα 29.600 ευρώ. Αν όμως οι συντελεστές του φόρου μεταβίβασης μειωθούν κατά 30% ταυτόχρονα με την αύξηση της αντικειμενικής τιμής, τότε ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί με συντελεστές 5,5% στα πρώτα 20.000 ευρώ της φορολογητέας αξίας και 7% για τα επόμενα 280.000 ευρώ και θα διαμορφωθεί στα 20.700 ευρώ, δηλαδή θα αυξηθεί μόνο κατά 1.100 ευρώ ή κατά 5,6% σε σύγκριση με το φόρο που επιβάλλεται σήμερα.
Αντικειμενικές αξίες
Αμέσως μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα κληθεί να υιοθετήσει ένα νέο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών προβλέπει οι τιμές ζώνης να είναι σχεδόν ταυτόσημες με αυτές της αγοράς και να αναπροσαρμόζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να μην παρουσιάζουν τις σημερινές σημαντικές αποκλίσεις. Θα προβλέπει, μεταξύ άλλων, τη δημιουργία μιας ενιαίας τράπεζας τιμών και ταυτόχρονα την κατάργηση των αρμόδιων επιτροπών που συστήνονται σε κάθε νομό κάθε φορά που είναι να αναπροσαρμοστούν οι αντικει?ενικές αξίες.
Η νέα αυτή «τράπεζα τιμών» σε πρώτη φάση θα βασιστεί σε στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία ανά τακτά χρονικά διαστήματα δημοσιεύει τις μεταβολές που παρουσιάζουν οι τιμές των ακινήτων, αλλά και άλλοι φορείς της αγοράς, όπως είναι τα επιμελητήρια, η ομοσπονδία των κατασκευαστών, των μεσιτών κ.τ.λ.
Με αυτόν τον τρόπο, όπως αναφέρει αρμόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονο?ικών, «οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων δεν θα είναι αντικεί?ενο δη?οσιονο?ικής εκ?ετάλλευσης και το ύψος τους δεν θα εξαρτάται από το αν πάνε καλά ή όχι τα δη?όσια έσοδα, ώστε όταν υπάρχει ανάγκη είσπραξης εσόδων να αποφασίζεται η αύξησή τους». Οι νέες αντικει?ενικές αξίες θα δια?ορφώνονται ετησίως ή και δύο φορές το χρόνο, ανάλογα ?ε τη «χρη?ατιστηριακή» ?εταβολή των τι?ών, όπως αυτές θα καταγράφονται από τη νέα υπηρεσία του υπουργείου Οικονομικών, την Τράπεζα της Ελλάδος και άλλους «πιστοποιημένους» φορείς. Οπως εκτιμούν παράγοντες της κτηματαγοράς το νέο σύστημα θα οδηγήσει:
Σε αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών για κατοικίες (διαμερίσματα και μονοκατοικίες). Παρότι οι αγοραίες τιμές έχουν υποχωρήσει από 7,5% έως 24,5%μ παραμένουν ακόμη σε επίπεδα πολύ υψηλότερα των αντικειμενικών. Η άνοδος των αντικειμενικών θα είναι μεγαλύτερη στις περιοχές όπου καταγράφεται μικρή μείωση των αγοραίων τιμών.
Σε μειώσεις των αντικειμενικών για εμπορικά ακίνητα όπου οι αγοραίες τιμές έχουν σημειώσει καθίζηση λόγω και της συρρίκνωσης της καταναλωτικής ζήτησης.
ΑΦΟΡΟΛΟΓΗΤΟ
Γονική παροχή και κληρονομιά πρώτης κατοικίας
Εκτός από την αγορά οι φορολογούμενοι μπορούν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία με γονική παροχή ή κληρονομιά απολαμβάνοντας τη σχετική φοροαπαλλαγή. Το αφορολόγητο όριο της γονικής παροχής και κληρονομιάς πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε:
200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και
250.000 ευρώ για κάθε έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, εφόσον στο δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Οικόπεδο
Για κληρονομιά ή γονική παροχή οικοπέδου το αφορολόγητο ποσό φθάνει μέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, εφόσον στο δικαιούχο περιέρχεται ένα μόνο οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Έως 12 δόσεις ο φόρος κληρονομιάς, γονικής παροχής, δωρεάς
Ο φόρος στις υποθέσεις κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών καταβάλλεται ως εξής:
Σε 12 ίσες διμηνιαίες δόσεις των 500 ευρώ, αν η βεβαίωση έγινε με βάση τη δήλωση του υπόχρεου ή την έκδοση οριστικής πράξης ή ύστερα από συμβιβασμό και την καταβολή του 1/5 ή ύστερα από απόφαση δικαστηρίου ή από δικαστικό συμβιβασμό.
Σε 6 ίσες διμηνιαίες δόσεις των 300 ευρώ αν η βεβαίωση του 25% του φόρου έγινε ύστερα από άσκησηπροσφυγής.
Σε περίπτωση κληρονομιάς, αν ο κληρονόμος είναι ανήλικος, ο αριθμός των δόσεων διπλασιάζεται.
Οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων που ισχύουν σήμερα
Οσοι σκέφτονται να αποκτήσουν πρώτη κατοικία και θέλουν να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες της αγοράς και να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών αξίων, η οποία θα έρθει το καλοκαίρι, θα πρέπει να γνωρίζουν τους «κανόνες» της εφορίας.
1 Για την αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται φοροαπαλλαγή, η οποία συνδέεται με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου. Για αγορά κατοικίας το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε:
200.000 ευρώ για τον άγαμο. Για τον άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία το αφορολόγητο διαμορφώνεται σε 250.000 ευρώ.
250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Για έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.
2 Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο ποσό ανέρχεται σε:
50.000 ευρώ για τον άγαμο
100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 10%.
3 Για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Συντελεστές φόρου μεταβίβασης
4 Οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης είναι οι εξής:
8% για το μέχρι 20.000 ευρώ τμήμα της φορολογητέας αξίας και
10% για το άνω του ποσού αυτού τμήμα της, ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη πυροσβεστικής υπηρεσίας στην περιοχή. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%.
5 Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα. Συνεπώς, δε δικαιούνται της απαλλαγής οι Ελληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό. Καταργήθηκε η απαλλαγή για τους Ελληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς.
Απαλλαγή για δεύτερη φορά
Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον:
Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
Ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
Παραδείγματα
α) Φορολογούμενος αγοράζει οικόπεδο αξίας 8.800 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με συντελεστή 8%.
β) Φορολογούμενος αγοράζει οικόπεδο αξίας 22.000 ευρώ. Ο αναλογών φόρος θα υπολογισθεί για το μέχρι των 20.000 ευρώ τμήμα της αγοραίας αξίας με συντελεστή 8%, για το άνω δε των 2.000 ευρώ τμήμα με συντελεστή 10%. Πηγή www.imerisia.gr
