Με διαδικασίες... fast track οδηγείται η κτηματαγορά στο μεγαλύτερο κραχ των τελευταίων δεκαετιών και, όπως ομολογούν παράγοντες της αγοράς, τα επαγγελματικά ακίνητα θα γίνουν η νέα μεγάλη «φούσκα» που σκάει. Από την εποχή του Χρηματιστηρίου δομήθηκε ένα σύστημα με εκρηκτική αύξηση της ζήτησης και πανάκριβα ενοίκια, ακόμη και σε δεύτερους και τρίτους δρόμους.
Εδώ και πολλά χρόνια όλοι υποστήριζαν ότι είναι αδύνατο η οδός Ερμού ή το Κολωνάκι να έχει τόσο υψηλά μισθώματα και τόσο μεγάλο «αέρα» και να συναγωνίζονται δρόμους όπως η 5η Λεωφόρος στη Νέα Υόρκη ή άλλες εμπορικές πιάτσες στις μεγαλουπόλεις του κόσμου.
Εδώ και καιρό πολλοί ειδικοί εξέφραζαν την άποψη ότι δεν μπορεί να δίνονται ενοίκια για γραφεία της τάξης των 20-30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα σε κτήρια Β’ και Γ΄ κατηγορίας.
Η «φούσκα» λοιπόν, σκάει βοηθούμενη από την ύφεση και τα σοβαρά προβλήματα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες επιχειρήσεις. Η ζήτηση για νέα γραφεία και καταστήματα είναι μηδενική, τα υπάρχοντα κτήρια έχουν αδειάσει εξαιτίας των «λουκέτων» και δεν υπάρχει προοπτική για ανάκαμψη τους επόμενους μήνες.
«Νεκροταφεία»
Αναπόφευκτη είναι, λοιπόν, η δημιουργία «νεκροταφείων» κτηρίων στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης ή σε ιδιαίτερα προβεβλημένους δρόμους. Είναι χαρακτηριστικό ότι σε μικρή απόσταση από το Σύνταγμα, την πιο ακριβή περιοχή, τόσο για γραφεία όσο και για καταστήματα, υπάρχουν δεκάδες κτήρια που έχουν μετατραπεί σε αποθήκες.
Πάντως, στο θέμα των μισθωμάτων, σε πολλές περιοχές παρατηρείται διαφορετική συμπεριφορά:
Από τη μια υπάρχουν σκληρές διαπραγματεύσεις για μείωση ενοικίων, τόσο σε γραφεία όσο και σε καταστήματα, με καλό τελικό αποτέλεσμα. Δηλαδή μειώνονται τα ενοίκια σε λογικά επίπεδα και υπογράφονται συμβόλαια με τα οποία κερδισμένος είναι και ο επιχειρηματίας αλλά και ο ιδιοκτήτης, αφού «δένει» για χρόνια τον ενοικιαστή και δεν μένει με ένα ακίνητο «κουφάρι». Από τις πρώτες επαναδιαπραγματεύσεις προκύπτει μείωση της τάξης του 15%-20% για τα ήδη ενοικιασμένα ακίνητα.
Από την άλλη, υπάρχουν ακόμη και σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες που αδυνατούν να καταλάβουν την κρισιμότητα της στιγμής και δεν ρίχνουν τα ενοίκια, φέρνοντας σε απόγνωση τους επιχειρηματίες. Βεβαίως υπάρχουν και περιπτώσεις διαπραγματεύσεων που γίνονται παρ’ ότι ο επιχειρηματίας δεν έχει πληγεί από την κρίση, αλλά θέλει να εκμεταλλευτεί τη συγκυρία για να πληρώσει χαμηλότερο νοίκι. Όμως, το να ζητά κανείς π.χ. 12.000 ευρώ τον μήνα ενοίκιο στην Κηφισιά, όσα δηλαδή ζητούσε και προ κρίσης, αυτό είναι αδυναμία αντίληψης της πραγματικότητας.
Μέσα σ’ αυτή τη συγκυρία, υπάρχουν πολλές θετικές εξελίξεις ως προς την προσπάθεια εξορθολογισμού της αγοράς. Για παράδειγμα στην οδό Ερμού, η οποία μέσα σε 5-6 χρόνια έχασε πάνω από 10 θέσεις στην κατάταξη με τις ακριβότερες οδούς του κόσμου (είναι 19η φέτος), τα ενοίκια έχουν πέσει σημαντικά. Από τα ακραία 300 ευρώ/τ.μ. το μήνα και τα 20 ενοίκια «αέρα», σήμερα η κατάσταση είναι διαφορετική. Σε προβεβλημένο ακίνητο ζητήθηκαν 160 ευρώ/τ.μ. και ελάχιστος «αέρας», αλλά βρέθηκε δύσκολα μισθωτής.
Στο Κολωνάκι, το οποίο ποτέ δεν είχε γνωρίσει κρίση, σήμερα τα λουκέτα είναι αμέτρητα και τα άδεια καταστήματα και γραφεία μένουν επί μήνες χωρίς μισθωτή. Οσο για τα ενοίκια, κυμαίνονται στα 100-140 ευρώ/τ.μ. το μήνα τα εμπορικά ακίνητα, όταν πριν 2-3 χρόνια ήταν και πάνω από 200 ευρώ/τ.μ.
Στις άλλες εμπορικές πιάτσες της Αθήνας (Παγκράτι, Νέα Σμύρνη, Νέα Ιωνία, Χαλάνδρι, Μαρούσι, Γλυφάδα, Πειραιάς, Κηφισιά), η κατάσταση είναι το ίδιο κακή. Τα λουκέτα είναι εκατοντάδες και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων σε απόγνωση αφού δεν μπορούν να βρουν ενοικιαστή, ακόμη κι αν κατεβάσουν τις τιμές. Φυσικά είναι παρελθόν ενοίκια 70-80 ευρώ/τ.μ. και ούτε λόγος γίνεται για «αέρα».
Φθηνότερα έως 50% τα μισθώματα, κυρίως για παλιά κτήρια.
Μεγάλες «εκπτώσεις» σε όλα τα ενοίκια
Πτώση ενοικίων που σε κάποιες περιπτώσεις φτάνει το 50% σε σύγκριση με προηγούμενα χρόνια, καταγράφεται στην αγορά γραφείων. Κυρίως στα κτήρια ηλικίας 20 ετών και πάνω οι «εκπτώσεις» είναι μεγαλύτερες, όμως, υπάρχει και μεγάλη διαθεσιμότητα. Κατά μέσο όρο, οι επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων αλλά και τα νέα συμβόλαια γίνονται σε επίπεδα 10% έως 30% χαμηλότερα. Πληροφορίες αναφέρουν ότι εκτός από τα μικρά γραφεία, πλέον στο παιχνίδι των επαναδιαπραγματεύσεων μπαίνουν και κτήρια χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων και τίθεται το εκβιαστικό δίλημμα «ή έκπτωση 20% ή φεύγουμε από το ακίνητο».
Το κύριο χαρακτηριστικό είναι η περιορισμένη ζήτηση και οι ακόμη πιο περιορισμένες συναλλαγές. Σύμφωνα με έρευνα της Eurobank Property Services, η ζήτηση από την πλευρά των επιχειρήσεων επικεντρώνεται σε γραφειακούς χώρους κάτω των 3.000 τ.μ.
Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, σύμφωνα με την εταιρεία, στο κέντρο κυμαίνονται από 19-23 ευρώ/τ.μ. με τις υψηλότερες να παρουσιάζονται επί της πλατείας Συντάγματος και επί της Λ. Βασιλίσσης Σοφίας.
Στα καλύτερα σημεία της Λ. Κηφισίας οι τιμές μίσθωσης διαμορφώνονται σε 17-19 ευρώ/τ.μ. για νεόδμητα ακίνητα και σε 14-18 ευρώ/τ.μ. για παλαιότερα ακίνητα με τις υψηλότερες τιμές προς τα βόρεια της λεωφόρου προς Κηφισιά. Στα πιο καλά σημεία της Λ. Συγγρού οι τιμές κυμαίνονται από 14-17 ευρώ/τ.μ. για νεόδμητα ακίνητα και από 11-14 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα παλαιότητας.
Πτωτικές τάσεις και για τα ενοίκια γραφείων της Θεσσαλονίκης. Στο κέντρο και την Καλαμαριά διαμορφώνονται σε 8-10 ευρώ/τ.μ. κατά περίπτωση και οι τιμές πώλησης σε 2.000- 3.000 ευρώ/τ.μ. Τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών διαμορφώνονται σε 8-10 ευρώ/τ.μ. στην Ανατολική Θεσσαλονίκη. Στην οδό 26ης Οκτωβρίου οι τιμές πώλησης διαμορφώνονται σε 2.400-2.700 ευρώ/τ.μ.
Πηγή www.imerisia.gr
