"Πολλοί ρωτούν, λίγοι όμως το αποφασίζουν". Αυτή την εικόνα μεταφέρουν οι περισσότεροι συμβολαιογράφοι όσον αφορά το ενδιαφέρον που υπάρχει για τη μεταβίβαση ακινήτων από τους γονείς στα παιδιά με τη διαδικασία της γονικής παροχής.Πριν από λίγα χρόνια και μόνο στο άκουσμα της πληροφορίας ότι επίκειται αλλαγή αντικειμενικών αξιών, τα τηλέφωνα των συμβολαιογράφων θα χτυπούσαν ασταμάτητα. Τώρα οι συνθήκες είναι τελείως διαφορετικές για τρεις λόγους:
- To τοπίο όσον αφορά τη φορολόγηση των ακίνητων είναι εξαιρετικά θολό. Ο γονιός φοβάται ότι, εκτός από το διαμέρισμα, θα μεταβιβάσει στο παιδί του και ένα σωρό χαράτσια, το ύψος των οποίων δεν είναι ακόμα γνωστό.
- Περισσότερο τρομάζουν τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου παρά οι φόροι. Πράγματι, για ένα μικρής αξίας ακίνητο, ο φόρος μπορεί να είναι μηδενικός και τα έξοδα να ανέρχονται σε δύο και τρεις χιλιάδες ευρώ. Σαφή εικόνα μπορείτε να σχηματίσετε από τον σχετικό πίνακα.
-Με τη γιγάντωση των τεκμηρίων διαβίωσης, οι γονείς δεν θέλουν να καταδικάσουν το παιδί τους στο να πληρώνει φόρο για ένα εισόδημα που δεν θα εισπράττει. Με τεκμήριο επιβαρύνονται όλα τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για την κάλυψη ίδιων αναγκών. Δηλαδή εξαιρούνται μόνο τα ακίνητα που παραμένουν κλειστά, καθώς και τα ακίνητα που ενοικιάζονται προκειμένου να αποφέρουν εισόδημα.
Υπάρχουν επιχειρήματα που συγκλίνουν στο ότι ο γονιός πρέπει τώρα να κάνει τη μεταβίβαση στο παιδί του. Και όλα αντικρούονται από αντίστοιχα αντεπιχειρηματα. Γι' αυτό, οι δικηγόροι και (κυρίως) οι συμβολαιογράφοι στους οποίους κατά κύριο λόγο απευθύνονται οι ενδιαφερόμενοι για... γνωμάτευση εξετάζουν μια σειρά από παράγοντες πριν αποφανθούν επί του θέματος. Οι παράγοντες είναι:
1. To εισόδημα του γονιού και του παιδιού.
2. Οι προοπτικές που έχει το παιδί να αγοράσει δικό του ακίνητο κάποια στιγμή στο μέλλον.
3. Η συνολική εικόνα της ακίνητης περιουσίας και των δύο.
Τα επιχειρήματα που συνηγορούν στο να προχωρήσετε σε γονική παροχή είναι τα εξής:
1. Να προλάβετε πιθανή αύξηση των αντικειμενικών αξιών ή αλλαγή -προς το χειρότερο εννοείται- στην κλίμακα με βάση την οποία υπολογίζεται ο φόρος. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επηρεάζει τόσο το ύψος του φόρου όσο και τα έξοδα (αμοιβή συμβολαιογράφου, έξοδα μεταβίβασης κ,λπ.). Με το ισχύον καθεστώς, γονικές παροχές ακινήτων αξίας έως 150.000 ευρώ είναι αφορολόγητες. Γενικά, μεγαλύτερο κίνδυνο να ζημιωθούν από πιθανή αύξηση των αντικειμενικών αξιών έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων μεγάλης αξίας (άνω των 300 - 400 χιλιάδων ευρώ), καθώς σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φόρος φτάνει να υπολογίζεται με συντελεστή 10%.
2. Οσο μεγαλύτερη είναι η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του γονιού, τόσο περισσότερος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) του αναλογεί. Αν λοιπόν ο γονιός μεταβιβάσει στο παιδί του ένα διαμέρισμα, θα μειώσει την αξία της περιουσίας του και κατά συνέπεια το φόρο. Προσοχή όμως: το παιδί πρέπει να είναι ενήλικο και να κάνει τη δική ιου φορολογική δήλωση. Αν θεωρείται προστατευόμενο μέλος, η γονική παροχή για το συγκεκριμένο ζήτημα δεν παίζει κανένα ρόλο, καθώς ο ΦΑΠ εξακολουθεί να επιβαρύνει τον γονιό.
3. Αν το ακίνητο που θέλετε να μεταβιβάσετε στο παιδί σας ιδιοκατοικείται, βαρύνεται και με τεκμήριο. Αν το μεταβιβάσετε στο παιδί σας, μπορείτε να το ξεφορτωθείτε και να αποφύγετε πιθανή φορολογική επιβάρυνση. Υπό την προϋπόθεση, βέβαια, ότι τα εισοδήματα του παιδιού είναι τέτοια ώστε να καλύπτουν το τεκμήριο. Αν δεν το καλύπτουν, η κίνηση δεν έχει κάποιο αποτέλεσμα, καθώς το μόνο που επιτυγχάνετε είναι να μεταβιβάσετε το πρόβλημα στο παιδί σας.
Για να έχουν βάση αυτά τα επιχειρήματα, θα πρέπει να τεκμηριωθούν. Κι αυτό δεν είναι καθόλου εύκολο, καθώς το τοπίο είναι εξαιρετικά θολό. Ουδείς είναι σε θέση να γνωρίζει αυτήν τη στιγμή:
- Αν θα υπάρξει αύξηση στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και ποια θα είναι αυτη. Η περιοχή παίζει ρόλο, καθώς υπάρχουν περιπτώσεις που πρέπει να γίνει μείωση στις τιμές ζώνης και όχι αύξηση.
- Με ποιον τρόπο θα φορολογούνται οι γονικές παροχές. Για παράδειγμα, ουδείς γνωρίζει αν μετά τον Ιούνιο θα εξακολουθήσουν να είναι αφορολόγητες οι μεταβιβάσεις μέχρι τις 150.000 ευρώ, όπως συμβαίνει σήμερα.
- Πώς θα φορολογείται η κατοχή ακινήτων. Σήμερα υπάρχουν δύο βασικοί φόροι: το ειδικό τέλος ακινήτων, που εισπράττεται μέσω του λογαριασμού της ΔΕΗ (το περίφημο ΕΕΤΗΔΕ), και ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Ο πρώτος φόρος υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο, ενώ ο δεύτερος προκύπτει με βάση τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας.
Πόσο κοστίζει η γονική παροχή
Οποιος αποφασίσει να προχωρήσει "εδώ και τώρα" σε γονική παροχή ενός ακινήτου στο παιδί του θα πρέπει να υπολογίσει το κόστος. Οφείλει, εκτός από το φόρο, να συνυπολογίσει και τα έξοδα, τα οποία είναι ουκ ολίγα:
1. Φόρος γονικής παροχής: Υπολογίζεται με κλίμακα, η οποία προβλέπει ένα αφορολόγητο. To ύψος αυτού του αφορολογήτου εξαρτάται:
- Πρώτον, από το αν το παιδί αποκτά το ακίνητο ως πρώτη κατοικία ή όχι (σ.σ. θεωρείται ότι το παιδί αποκτά ένα ακίνητο ως πρώτη κατοικία μόνο στην περίπτωση που δεν έχει άλλη ιδιοκτησία στο όνομά του που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες καλύπτονται με 70 τετραγωνικά μέτρα στην περίπτωση που το παιδί είναι ανύπαντρο η παντρεμένο, ενώ το όριο προσαυξάνεται στην περίπτωση που το παιδί έχει και δικά του παιδιά).
- Δεύτερον, από την οικογενειακή κατάσταση του παιδιού. Ο παράγοντας αυτός παίζει ρόλο μόνο αν γίνεται γονική παροχή πρώτης κατοικίας. Σε αυτή την περίπτωση, όσο μεγαλύτερη είναι η οικογένεια του παιδιού που θα πάρει το ακίνητο, τόσο μεγαλύτερο είναι και το αφορολόγητο. Τα αφορολόγητα που ισχύουν ανά περίπτωση φαίνονται στον σχετικό πίνακα. Σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, τότε υπολογίζεται φόρος με κλίμακα η οποία προβλέπει συντελεστές που ξεκινούν από το 1% και φτάνουν στο 10%. Ο υψηλός συντελεστής χρησιμοποιείται βέβαια μόνο στην περίπτωση που η αντικειμενική αξία του ακινήτου υπερβαίνει τις 600.000 ευρώ.
2. Αμοιβή συμβολαιογράφου: Η αμοιβή των συμβολαιογράφων υπολογίζεται εδώ και μερικές εβδομάδες με κλίμακα. Οσο μεγαλώνει η αξία του ακινήτου, τόσο μειώνεται ο συντελεστής βάσει του οποίου υπολογίζεται η αμοιβή. Ενδεικτικά, για ακίνητα αξίας έως 120.000 ευρώ, η αμοιβή υπολογίζεται με συντελεστή 1%, ενώ για το τμήμα της αξίας ενός ακινήτου από τις 120.000 ώς τις 380.000 ευρώ, η αμοιβή υπολογίζεται με συντελεστή 0,7%. Επί της αμοιβής του συμβολαιογράφου, επιβάλλεται και ΦΠΑ με συντελεστή 23%, ενώ ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να υπολογίσει και κάποια πρόσθετα έξοδα, τα οποία εξαρτώνται από το πόσες σελίδες έχει το συμβόλαιο.
3. Εξοδα μετεγγραφής και Ταμείο Νομικών: Συνολικά, η δαπάνη φτάνει στο 1,55% επί της αξίας του ακινήτου, καθώς τόσο για τα έξοδα μετεγγραφής όσο και για την πληρωμή του Ταμείου Νομικών, η δαπάνη υπολογίζεται με συντελεστή 0,775%.
Παράδειγμα
Στον σχετικό πίνακα δημοσιεύονται αναλυτικά παραδείγματα με το συνολικό κόστος μιας γονικής παροχής ανάλογα με την αξία του ακινήτου. Προκύπτει ότι για ένα σπίτι αξίας 100.000 ευρώ μπορεί να μην επιβάλλεται φόρος, αλλά τα έξοδα φτάνουν στις 2.804 ευρώ. Επίσης, για ένα σπίτι 300.000 ευρώ, προκύπτει και φόρος (από 1.000 έως 1.500 ευρώ, ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του παιδιού), αλλά και έξοδα 7.700 ευρώ.
www.buildnet.gr