Τρία χρόνια πριν, στις αρχές του 2010, όποιος ήθελε να ενοικιάσει ένα διαμέρισμα γνώριζε ότι δεν θα έβρισκε τιμή κάτω από 4 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο μηνιαίως, ακόμη και σε υποβαθμισμένες περιοχές. Δηλαδή για κατοικία 50 τ.μ. το πλαφόν ήταν στα 200 ευρώ/μήνα.
Επτά χρόνια νωρίτερα, το 2006, όταν η κρίση στην κτηματαγορά δεν είχε ακόμη ξεκινήσει, οι μισθώσεις κατοικιών ήταν η? χαρά του ιδιοκτήτη. Η ζήτηση ήταν μεγάλη, τα ενοίκια βρίσκονταν στα ύψη, τα «φέσια» ήταν ελάχιστα. Η καταστροφή, ωστόσο, δεν άργησε να έρθει και σταδιακά σήμερα τα ενοίκια των διαμερισμάτων σε όλη την Ελλάδα, και ειδικά στην Αττική, καταγράφουν πτώση που πολλές φορές ξεπερνά το 50%.
Παράλληλα, εκτιμάται ότι το 20% με 25% των διαμερισμάτων που ενοικιάζονται είναι αυτή τη στιγμή άδειο, δηλαδή περί τις 250.000 κατοικίες ερημώνουν και προκαλούν οικονομικό κραχ στους ιδιοκτήτες τους, οι οποίοι πληρώνουν φόρους χωρίς να έχουν εισοδήματα.
Στο πατρικό
Η ζήτηση για ενοικίαση σπιτιών έχει υποχωρήσει δραματικά, ενώ το απόθεμα αυξάνεται καθώς παρατηρείται το φαινόμενο της επιστροφής στην πατρική εστία λόγω κρίσης. Χιλιάδες νέοι που τα προηγούμενα χρόνια έγιναν? ανεξάρτητοι, μισθώνοντας το δικό τους διαμέρισμα, αναγκάζονται τώρα να επιστρέψουν στο παιδικό δωμάτιο, αφού δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στα ενοίκια, τα κοινόχρηστα και το υψηλό κόστος θέρμανσης.
Παράλληλα, αυξάνεται ο αριθμός των νέων που αναζητούν συγκάτοικους για να μοιραστούν τα έξοδα, ενώ στην αύξηση των αποθεμάτων των άδειων σπιτιών έχει συμβάλει και η φυγή χιλιάδων μεταναστών για τις πατρίδες τους. Είναι οι λεγόμενοι «νοικοκυραίοι» μετανάστες που τα προηγούμενα χρόνια ενοικίαζαν διαμερίσματα, ήταν καλοπληρωτές αλλά η κρίση τούς ανάγκασε να επιστρέψουν στη χώρα τους εγκαταλείποντας τα σπίτια τους.
Με τους υποψήφιους ενοικιαστές να έχουν πλέον το πάνω χέρι στις διαπραγματεύσεις, οι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να κάνουν γενναίες εκπτώσεις είτε για να κρατήσουν τους υπάρχοντες μισθωτές είτε για να προσελκύσουν νέους.
Οταν, μάλιστα, οι υποψήφιοι ενοικιαστές κρίνονται φερέγγυοι (κυρίως οικογένειες με παιδιά, σταθερό εισόδημα και εργασία) τότε οι εκπτώσεις είναι μεγαλύτερες. Ο «φόβος φυλάει τα έρμα» για τους ιδιοκτήτες, οι περισσότεροι από τους οποίους έχουν πληγεί τα τελευταία χρόνια από το φαινόμενο των «φεσατζήδων» που αφήνουν απλήρωτα ενοίκια και λογαριασμούς.
Μάλιστα, τον τελευταίο καιρό υπάρχουν και οι «επαγγελματίες» κακοπληρωτές που στοχεύουν κυρίως σε επιπλωμένα σπίτια, μένουν μερικούς μήνες και στη συνέχεια τα εγκαταλείπουν χωρίς να πληρώσουν ούτε ένα ευρώ. Για κάτι τέτοιες περιπτώσεις έχουν εμφανιστεί ιδιοκτήτες που ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις, ακόμη και? εκκαθαριστικό σημείωμα προκειμένου να δουν αν ο ενοικιαστής είναι σε θέση να πληρώσει.
Σε κάθε περίπτωση, οι περσινές προβλέψεις για ενοίκια που θα είναι στο 50% όσων ίσχυαν πριν από μερικά χρόνια επιβεβαιώνονται καθώς ακόμη και στις ακριβές συνοικίες της Αθήνας η μίσθωση διαμερισμάτων είναι πλέον? φθηνή υπόθεση. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο Κολωνάκι, το Ψυχικό και τη Βουλιαγμένα όπου τρία χρόνια πριν τα σπίτια ενοικιάζονταν έως και 18-20 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, πλέον η τιμή κυμαίνεται στα 12 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Βουτιά
Δηλαδή για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνά τα 1.200 ευρώ/μήνα όταν παλιότερα ήταν κοντά στα 2.000 ευρώ/μήνα.
Μάλιστα, όσο πιο μεγάλο είναι το ακίνητο (επομένως έχει μεγαλύτερο κόστος συντήρησης) τόσο χαμηλώνει και το ενοίκιο. Σύμφωνα με τα στοιχεία του κτηματομεσιτικού γραφείου REMAX New Deal, οι πιο ακριβές περιοχές στην Αττική για μίσθωση διαμερίσματος είναι το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη με 7-12 ευρώ/τ.μ., η Εκάλη με 8-11 ευρώ/τ.μ., η Κηφισιά, το Κεφαλάρι και η Βουλιαγμένη με 6-10 ευρώ/τ.μ.
Οπως αναμένεται, τα πιο φθηνά προς ενοικίαση σπίτια βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας με 3 έως 5 ευρώ/τ.μ. και συγκεκριμένα στη Νεάπολη Εξαρχείων, στο Κουκάκι, τους Αμπελόκηπους, τα Εξάρχεια. Φθηνά διαμερίσματα μπορεί να βρει κανείς στη Νέα Σμύρνη (3,5 έως 6 ευρώ/τ.μ.), τα Καμίνια (3-5 ευρώ/τ.μ.), το Πασαλιμάνι, τον Πειραιά, το Χατζηκυριάκειο με 4 έως 6 ευρώ/τ.μ.
Παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν ότι τα τελευταία δύο χρόνια τα μισθώματα έχουν μειωθεί κατά μέσο όρο 20%-30%.
Στη μισή τιμή είναι, πάντως, τα ενοίκια για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως τα ακριβά σπίτια που θεωρούνται σήμερα ασύμφορα κι έχουν μείνει στα αζήτητα. Μονοκατοικίες και μεζονέτες στα βόρεια και νότια προάστια της Αττικής δίνονται προς ενοικίαση σε τιμή ευκαιρίας, από 10% έως 40% χαμηλότερα, ενώ ακόμη και στα μισθωμένα οι ιδιοκτήτες προχωρούν σε «εκπτώσεις» προκειμένου να κρατήσουν τους καλούς νοικάρηδες.
Σε ποσοστό 5% έως 20% έχουν υποχωρήσει τα ενοίκια σε πολλές περιοχές μεσαίου και χαμηλού επιπέδου καθώς και εκεί υπάρχουν πολλά άδεια διαμερίσματα.
Στο κέντρο της Αθήνας, και ειδικά στις υποβαθμισμένες περιοχές πέριξ της Ομόνοιας, υπάρχουν εκατοντάδες εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα, αφενός από Ελληνες που φεύγουν για άλλες γειτονιές και αφετέρου από τους αλλοδαπούς που εγκαταλείπουν την Ελλάδα.
Τα δύο μεγάλα προβλήματα της αγοράς
Δύο μεγάλα προβλήματα καλείται να λύσει η κυβέρνηση σε ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων και τα ενοίκια. Το πρώτο είναι η έκρηξη του «μαύρου» χρήματος στον χώρο, δηλαδή η μίσθωση ακινήτων σε τιμές υψηλότερες από τις αναγραφόμενες στο συμβόλαιο βάσει του οποίου γίνεται και η φορολόγηση.
Δηλαδή ιδιοκτήτες και ενοικιαστές συμφωνούν σε ένα μίσθωμα το οποίο αναγράφεται στο συμβόλαιο που κατατίθεται στην εφορία. Όμως, το πραγματικό ποσό είναι μεγαλύτερο και δίνεται «κάτω από το τραπέζι» με έκπτωση, πάντως, του τελικού μισθώματος από τον ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή υπάρχει το ρίσκο ο ενοικιαστής να σταματήσει να πληρώνει τα «μαύρα» και να καταβάλλει μόνο το μίσθωμα του συμβολαίου.
Φορολόγηση
Υπενθυμίζεται ότι από φέτος τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς, με συντελεστή 10% έως 12.000 ευρώ και 33% στο υπερβάλλον ποσό. Το ακαθάριστο ποσό από ακίνητα υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5%. Ο συντελεστής του προηγούμενου εδαφίου αυξάνεται σε 3%, εφόσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τετραγωνικά μέτρα ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση.
Το δεύτερο μεγάλο αγκάθι για την κυβέρνηση είναι πώς θα φορολογηθούν τα χιλιάδες άδεια διαμερίσματα. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών λένε ότι θα παραδώσουν τα κλειδιά στο υπουργείο Οικονομικών αφού θα πρέπει να πληρώνουν υπέρογκους φόρους (ΕΕΤΗΔΕ ή Ενιαίο Φόρο) για κτίρια από τα οποία δεν εισπράττουν ούτε ένα ευρώ. Στο τραπέζι έχει πέσει η πρόταση για μείωση κατά 50% της φορολογητέας αξίας ενός ακινήτου που την προηγούμενη χρονιά ήταν κλειστό, δεν απέφερε δηλαδή ούτε ένα ευρώ στον ιδιοκτήτη του.
