Μάλιστα, οι προβλέψεις των ειδικών της Κτηματαγοράς είναι εξαιρετικά δυσοίωνες, προκαλώντας ακόμη μεγαλύτερους φόβους για κατάρρευση όλου του συστήματος. Σύμφωνα με τις προβλέψεις, και με δεδομένο ότι η ζήτηση για αγορά ακινήτων σχετίζεται με το εισόδημα των πολιτών, θα χρειαστούν έως και 20 χρόνια προκειμένου να απορροφηθεί το απόθεμα των απούλητων σπιτιών, τα οποία υπολογίζονται γύρω στις 250 - 270 χιλιάδες.
Η κρίση στην αγορά ακινήτων αποκτά δομικά χαρακτηριστικά, οι πτωτικές τάσεις στις τιμές θα συνεχιστούν και φέτος καθώς δεν διαφαίνονται συνθήκες που θα αυξήσουν τη ζήτηση. Απεναντίας το κλίμα απαισιοδοξίας είναι διάχυτο στην κοινωνία». Αυτές είναι οι εκτιμήσεις της Εθνικής τράπεζας, όπως αυτές κατατέθηκαν από τον κ. Ι. Γορδίο στην πρόσφατη ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής,. Ετσι, ο κ. Γορδίος εκτιμά ότι τα νεόδμητα σπίτια για να απορροφηθούν θα πρέπει να περάσει μια 20ετία για τους εξής λόγους:
1. Το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σταθερά στο 80%).
2. Το δημογραφικό πρόβλημα με το δείκτη ολικής γονιμότητας να είναι 1,4 όταν το όριο αντικατάστασης των γενεών είναι 2,1. Πρακτικά σημαίνει ότι το 2050 ο πληθυσμός της χώρας θα είναι 7 εκατ. Επομένως δε θα υπάρχουν νέοι που θα θέλουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι.
3. Ο δείκτης γήρανσης το 2011 ανήλθε στο 135% από 74% το 1991. Δείκτης γήρανσης είναι η αναλογία του γεροντικού πληθυσμού (ηλικίας 65 ετών και άνω) προς τον ηλικιακά νεότερο πληθυσμό (0 - 14 ετών)
4. Εχει κλονισθεί η άποψη που θεωρούνταν θέσφατο για σχεδόν 60 χρόνια ότι η επένδυση σε ακίνητα είναι «σίγουρη», ότι δεν έχει παρατηρηθεί ποτέ μείωση στις τιμές ακινήτων, ότι κανείς δεν έχασε επενδύοντας σε γη.
5. Οι μετανάστες αποχωρούν σταδιακά από την Ελλάδα, αν και τα προηγούμενα χρόνια είχαν μερίδιο στην κινητικότητα της κτηματαγοράς.
6. Η συνεχιζόμενη οικονομική κρίση και οι προβλέψεις για αναιμική ανάκαμψη της οικονομίας.
7. Η παγίωση της σκληρής φορολογικής πολιτικής η οποία κάνει δυσβάστακτη την κατοχή πολλών ακινήτων.
Η Εθνική εκτιμά ότι η κρίση στα ακίνητα παίρνει μόνιμο χαρακτήρα και τα στοιχεία το αποδεικνύουν. Το 2012 έγιναν λιγότερα από 4.000 μεταβιβάσεις νεόδμητων οικιστικών ακινήτων όταν το 2007 αντίστοιχα είχαν μεταβιβαστεί 100.000 κατοικίες.
Συγκεκριμένα, πέρυσι οι τράπεζες προέβησαν σε εκτιμήσεις 28.160 σπιτιών για τραπεζικούς σκοπούς, έναντι 41.623 το 2011. Ομως ο αριθμός των αγοραπωλησιών είναι μικρότερος και με βάση τις εκτιμήσεις της Εθνικής δε θα πρέπει να ξεπερνούν τις 8 - 10 χιλιάδες. Με δεδομένο ότι πάνω από 60% πρόκειται για αγοραπωλησίες παλαιών ακινήτων, οι μεταβιβάσεις καινούργιων σπιτιών ήταν κάτω από 4.000. Για μέτρο σύγκρισης λαμβάνεται το 2007 όπου είχαν εκτιμηθεί 148.125 οικιστικά ακίνητα, εκ των οποίων το 70% αφορούσε νεόδμητα (περί τα 100.000). Ο κ. Γορδίος ανέφερε ότι με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές το 2012 υποχώρησαν 11,7% και από την αρχή της κρίσης 24%. Πιο δραματική η κατάσταση στην οικοδομή όπου από τα 22.800.000 τ.μ. το 2005 (με αναγωγή των στοιχείων Ιανουαρίου - Νοεμβρίου) φτάσαμε το 2012 στα 4.200.000 τ.μ., δηλαδή πτώση 82%.
Για την Αττική από τα 7.100.000 τ.μ. έπεσε στα 850.000 τ.μ. με πτώση 88%. Ουσιαστικά δεν εκδίδονται άδειες για εμπορικούς σκοπούς αφού το διάστημα Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2012 εκδόθηκαν 20.849 άδειες που αφορούν επιφάνεια 3.849.000 τ.μ. Μέσος όρος ανά άδεια τα 185 τ.μ. Τα 18.600.000 τ.μ. που χάθηκαν σε ετήσια βάση αντιστοιχούν σε 150.000 θέσεις εργασίας.
Επενδυτικό κραχ
Ακόμη πιο άσχημες είναι οι προβλέψεις της Alpha Αστικά Ακίνητα. Όπως ανέφερε ο κ. Γ. Ποιμενίδης, το 2012 η εκτιμώμενη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες ήταν 30,6% και σε συνδυασμό με τη μείωση του όγκου των εκδοθεισών αδειών οικοδομών κατά περίπου 32,5%, αναμένεται το 2013 νέα υποχώρηση στις επενδύσεις σε κατοικίες κατά 20%. Θα κυμανθούν δηλαδή κάτω από τα 5 δισ. ευρώ, από 6,1 δισ. το 2012 και 26,1 δισ. το 2007 (πτώση 81% σε 5 χρόνια). Επίσης, η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) στις κατασκευές έφτασε τα 3,65 δισ. το 2012 από 16,3 δισ. το 2006 και 8,63 δισ. το 2000. Η πτώση της ΑΠΑ στις κατασκευές ανέρχεται σε -77,6% έναντι του 2006 και -57,7% έναντι του 2000. Τέλος καταγράφεται πτώση του αριθμού και της αξίας των συναλλαγών κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων κατά 48% και 45% από το 2012 και 2011 αντίστοιχα και κατά 83,3% και 81,2% αντίστοιχα έναντι του 2005.
Ο αριθμός των μεταβιβάσεων μέσω των συμβολαιογραφείων από τις 100 χιλιάδες και πλέον έχει πέσει κάτω από τις 10.000 το 2012. Το απόθεμα απούλητων σπιτιών είναι γύρω στα 250.000 από το σύνολο των περίπου 6,5 εκατ. με 40.000 να αφορούν κατοικίες παραθεριστικού τύπου.
«Σκιώδες» απόθεμα
«Παραμένει κρίσιμο το παρακάτω ερώτημα: Τι θα γίνει με το «σκιώδες» απόθεμα κατοικιών που θα μπορούσε υπό ορισμένες συνθήκες να κατακλύσει την αγορά αν οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων (που αδυνατούν συστηματικά να αντεπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους), αυξηθούν περαιτέρω λόγω οικονομικής ασφυξίας και αναγκαστούν να εκποιήσουν κάποια από τα ακίνητα», αναρωτιέται η Alpha Αστικά Ακίνητα.
Ουσιαστικά φοβάται ένα «κραχ» που θα προέλθει από την αδυναμία των νοικοκυριών να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους. Αυτό θα οδηγήσει σε πώληση ακινήτων σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές (τιμές ανάγκης, το λένε οι ειδικοί), γεγονός που θα ρίξει ακόμη χαμηλότερα τις αξίες των ακινήτων σε όλη την αγορά. Τότε ενδεχομένως, να υπάρξει σχετική ζήτηση για «σκοτωμένα» ακίνητα, όμως, χιλιάδες οικογένειες θα έχουν χάσει μεγάλο μέρος της περιουσίας τους. Να σημειωθεί ότι το 80% των επενδύσεων των νοικοκυριών κατευθύνθηκε τα προηγούμενα χρόνια σε ακίνητα.
Ιδιαίτερη αναφορά κάνει ο κ. Ποιμενίδης στη φορολογία των ακινήτων καθώς τονίζει ότι οι Ελληνες καλούνται να αντικαταστήσουν το βαθύ αίσθημα της ιδιοκτησίας και της ασφάλειας της κατοχής και χρήσης του ακινήτου με τη συνείδηση της συνιδιοκτησίας του Δημοσίου και της ανασφάλειας που προκαλεί η υποχρέωση καταβολής φόρου, είτε αυτό χρησιμοποιείται είτε όχι.
Πρόβλεψη για σημαντική απομείωση της αξίας τα επόμενα δυο χρόνια
Μαζικές πωλήσεις ακινήτων και από τις τράπεζες
Σοβαρές επιπτώσεις προκαλεί η κρίση και στις τράπεζες καθώς σύμφωνα με την Alpha Αστικά Ακίνητα η απομόχλευση, εκτός από τους μεμονωμένους ιδιοκτήτες αφορά και τους τραπεζικούς οργανισμούς και τη μελλούμενη διαχείριση των στεγαστικών τους δανείων που αναγκάζονται να περιλαμβάνουν στους ισολογισμούς τους.
Όπως αναφέρει η έκθεση του κ. Ποιμενίδη, «θεωρείται περισσότερο πιθανή μια τακτική wholesale selling (χοντρική πώληση δηλαδή) σε ενδιαφερόμενους επενδυτές τα προσεχή δύο έτη και αφού έχει προηγηθεί η ολοκλήρωση της ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών. Κάτι τέτοιο μπορεί να γίνει μόνο με σημαντική απομείωση στις αξίες των ακινήτων, που θα παρασύρει το σύνολο της αγοράς να οριστικοποιήσει το ήδη διαφαινόμενο νέο χαμηλότερο επίπεδο τιμών».
Η Alpha Αστικά Ακίνητα μιλά για ένα γενικευμένο πλαίσιο απαξίωσης περιουσιακών στοιχείων με μόνο αντίβαρο την ψυχολογική σύνδεση των Ελλήνων με τα ακίνητα και τη γη τους.
Ολο αυτό το σκηνικό ευνοεί την πώληση πακέτου ακινήτων ή δανείων από τις τράπεζες σε «πρόθυμους» επενδυτές του εξωτερικού, κάτι που πάντως θα μπορούσε να οδηγήσει σε ραγδαία υποχώρηση των τιμών στο σύνολο της αγοράς. Ετσι, όμως, εκατοντάδες χιλιάδες οικογένειες θα βρεθούν με ακίνητα αξίας πολύ μικρότερης από τα δάνεια που θα συνεχίσουν να αποπληρώνουν.
